EN 30 SEGUNDOS

• ¿Qué ha pasado? La CNMC ha presentado el estudio ‘Transformación Urbanística del Suelo para Vivienda’ y cifra en el 45% el peso de los costes y litigios del suelo sobre el precio final de una vivienda.
• ¿Quién está detrás? La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, que expuso sus conclusiones en unas jornadas de la patronal madrileña Asprima.
• ¿Qué impacto tiene? El sobrecoste se traslada a la escritura: la Comunidad de Madrid tiene suelo para 150.000 viviendas hasta 2031 y la demanda prevista es muy superior.

El suelo ya concentra el 45% del precio final de una vivienda en España, según el informe que la CNMC ha llevado a las jornadas de Asprima en Madrid.

Por qué el suelo se come el 45% de lo que pagas por una casa

La materia prima del ladrillo es cara y, sobre todo, lenta. El informe ‘Transformación Urbanística del Suelo para Vivienda’ concluye que casi la mitad de lo que desembolsa el comprador se va en costes y litigios ligados al suelo: tasas, indemnizaciones, reparcelaciones, sentencias y años de tramitación administrativa. Y no es solo el precio del metro cuadrado. Es el calendario.

La técnica comercial y economista del Estado que defendió el documento, Rocío Navarro-Rubio, apuntó a ‘enormes complejidades’ del marco regulatorio urbanístico y a la falta de coordinación entre administraciones públicas. Los mecanismos vigentes, dijo, son rígidos y no se adaptan a los nuevos modelos de ciudad. Traducción: retrasos que acaba pagando el que firma la hipoteca.

Las recomendaciones del organismo son tres: convertir a urbanístico-residencial todo el suelo protegido que no responda a interés público, acotar la acción pública y habilitar mecanismos excepcionales para agilizar la vivienda protegida en situaciones de de emergencia habitacional. El documento completo puede consultarse en la sede electrónica de la CNMC.

El escenario que dibuja Asprima en esas mismas jornadas no invita a la euforia. Su presidenta, Carolina Roca, calificó 2025 como un año ‘nefasto’ en suelos puestos en carga: la patronal esperaba arrancar promociones para 31.000 viviendas y se quedó en 6.000 unidades.

El problema del suelo no es solo su precio, sino el tiempo que tarda en dejar de ser un problema: cada año de litigio acaba pagándose en la escritura.

Madrid tiene suelo para 150.000 viviendas hasta 2031 y demanda para casi el doble

Para este ejercicio, la patronal madrileña maneja una previsión de cierre en torno a 29.479 visados de obra nueva, por debajo de los 32.202 proyectados a comienzos de año y lejos de la ‘velocidad de crucero’ de 40.000 viviendas anuales que reclama Roca. El colchón llega por dos vías aprobadas por el Gobierno de la Comunidad de Madrid: los cambios de uso de oficinas hacia vivienda protegida y los incrementos de edificabilidad y densidad. Solo estos últimos, según el vicepresidente de Asprima, Fernando Moliner, sumarán 25.000 viviendas más de las previstas.

El dato incómodo es la capacidad. Según el proyecto Landcam, la Comunidad de Madrid tiene suelo para levantar unas 150.000 viviendas de aquí a 2031. La demanda proyectada apunta a 228.000 nuevos hogares en cinco años, a los que se suma un déficit de partida de 118.000 inmuebles. Moliner elevó la necesidad total a 370.000 hogares, aunque en esa misma comparecencia la cifra de nuevos hogares se quedó en 228.000. Pura aritmética: el agujero ronda los 80.000 inmuebles.

Para el comprador, la traducción es directa. Menos suelo finalista disponible implica menos competencia entre promotoras, menos promociones simultáneas y precios que aguantan. El suelo finalista —el que ya tiene los trámites cerrados y permite edificar sin esperar— es hoy un cuello de botella tan determinante como el coste de la construcción o el precio del dinero. Y el calendario administrativo, en España, no se mide en trimestres.

La Ficha del Inversor

La métrica que resume la jornada es el 45%: la porción del precio final de una casa que se va en costes y litigios del suelo, según la CNMC. En Madrid, el indicador complementario es la brecha entre capacidad y demanda, con 150.000 viviendas posibles frente a 228.000 hogares previstos y 118.000 de déficit acumulado. Tinsa e Idealista llevan meses señalando la misma presión sobre el suelo finalista en el área metropolitana, donde el precio del metro cuadrado sube más rápido que la obra nueva terminada.

La tendencia a seis meses apunta a estabilización de los visados, no a un despegue. Los 29.479 cierres previstos quedan por debajo del objetivo de 40.000 y el margen depende de decisiones administrativas, no del mercado. Si la Comunidad de Madrid mantiene los incrementos de edificabilidad y los cambios de uso, la oferta crecerá en la franja de vivienda protegida; si se frena, el déficit seguirá engordando hasta 2031. El precedente es elocuente: en el ciclo 1997-2007, la escasez de suelo finalista no se resolvió con más demanda, sino con la crisis posterior. Hoy la demanda es estructural y el suelo, escaso por diseño.

El perfil al que interpela el informe es doble. El comprador de vivienda habitual en Madrid debería fijar sus expectativas en el calendario administrativo, no en la oferta de escaparate: es el factor que menos controla. El inversor patrimonial en alquiler encuentra aquí su mejor argumento, porque si el stock nuevo tarda en llegar, la renta de lo ya construido aguanta. La CNMC pide liberar suelo protegido sin interés público, Asprima reclama plazos más cortos y los ayuntamientos, que son quienes firman las licencias, apenas se pronuncian sobre el coste de los litigios. El próximo termómetro será el cierre estadístico de visados de este ejercicio, previsto para los primeros compases de 2027.

EN 30 SEGUNDOS

• ¿Qué ha pasado? El Gobierno aprueba dos reales decretos que blindan a los inquilinos hasta 2030 y topan las rentas al 2%.
• ¿Quién está detrás? El Ministerio de Vivienda de Isabel Rodríguez, tras un pulso entre el PSOE y Sumar que partió las medidas en dos textos.
• ¿Qué impacto tiene? Los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse dos años más.

El Gobierno aprueba dos decretos de vivienda que prorrogan los alquileres y topan las rentas al 2%. La letra pequeña confirma el reparto: el grueso del escudo fiscal y jurídico protege al inquilino, no al propietario particular.

Qué cambia desde ya para millones de contratos en vigor

El primero de los textos concentra las medidas de choque. La más relevante para el bolsillo es el nuevo tope del 2% a la subida anual de las rentas en los contratos ya firmados, una fórmula que ya se aplicó durante la crisis energética de 2022. La prórroga extraordinaria alcanza a los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, incluidos los de tácita reconducción.

El decreto vuelve a suspender los desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030 y prohíbe la compra especulativa de vivienda por grandes tenedores hasta 2028, con el foco en los fondos buitre. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) equipara, además, el alquiler de temporada y el de habitaciones al de vivienda habitual.

La fiscalidad cambia de raíz. El alquiler turístico pasa a pagar un IVA del 10%, lejos del 21% que se barajó. La vivienda pública baja al 4% y las socimis ven reordenada su fiscalidad hacia la vivienda asequible. Para el inquilino se habilitan bonificaciones por renta, con un umbral de hasta 33.000 euros, que alcanzarán a 1,6 millones de hogares.

El nuevo mecanismo ‘TU CASA’ abre la puerta a la primera vivienda. Ofrece financiación al 0% de interés con respaldo del Estado para quienes son solventes pero no han podido ahorrar los gastos iniciales. Cubre hasta el 20% del valor, con un máximo de 50.000 euros, y lo gestionará el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Para los propietarios que rebajen la renta fuera de las zonas tensionadas ya declaradas, el decreto mantiene incentivos fiscales. Es el único guiño al arrendador individual en todo el paquete.

El escudo del decreto protege al inquilino y al gran tenedor, pero deja al pequeño propietario con la carga de la prórroga y sin alivio.

Por qué el propietario particular sale perdiendo en este reparto

El segundo real decreto es el que ha tensado al propio Ejecutivo. Contiene la renovación automática e indefinida de los contratos, una reivindicación de Sumar que el PSOE apartó del texto principal para no comprometer los votos de Junts y del PNV. En la práctica, obliga al arrendador a acreditar una causa justificada para no renovar. La ministra Isabel Rodríguez defiende la medida citando el modelo alemán.

La lectura del sector es menos amable. Zurdo advierte de que, si el texto sale adelante, la oferta de alquiler disponible después de 2028 podría quedar en menos de un tercio de la actual. Lo compara con las rentas antiguas: un parque cautivo, congelado y cada vez más estrecho. A eso se suma que el paquete no compensa al arrendador particular que afronta la prórroga, el tope del 2% y la renovación indefinida al mismo tiempo.

La Ficha del Inversor

La métrica que resume el golpe es sencilla: una rentabilidad por alquiler cada vez más comprimida. Con la renta congelada al 2% y los costes al alza, el yield bruto del pequeño inversor —el alquiler anual dividido entre el precio de compra, antes de gastos e impuestos— pierde atractivo. En una vivienda de 180.000 euros alquilada por 900 euros, el tope del 2% limita la subida a 18 euros mensuales.

De cara a los próximos seis meses, el mercado apunta a dos frentes. Por un lado, un alquiler que se estrecha si los contratos se congelan y los propietarios retiran vivienda; por otro, un posible repunte de la compra si TU CASA arranca. El perfil al que sirve la norma es el inquilino de renta media y el gran tenedor institucional. El pequeño propietario es el convidado de piedra.

El pulso entre agentes es evidente. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana presenta los decretos como un escudo social; las patronales del alquiler avisan de menos oferta, y más presión sobre el precio. La Ley de Vivienda de 2023 ya dejó una lección: sin convalidación en el Congreso, el sector se queda sin reglas estables. El riesgo inmediato es la votación del viernes 2 de octubre.

Habrá que vigilar la letra pequeña del trámite parlamentario. Si la renovación indefinida sale adelante sin cambios, el alquiler español entrará en un terreno inédito a esta escala.

El Banco de España cifra en hasta 750.000 viviendas el déficit del mercado inmobiliario y pide precisión para no distorsionarlo. El gobernador, José Luis Escrivá, apeló este martes a estudiar con lupa cada medida pública antes de aprobarla, para no generar el problema que se pretende resolver. La advertencia llegó el mismo día en que el Consejo de Ministros dio luz verde a dos decretos en materia de vivienda, que el supervisor evitó valorar en detalle.

No es una obviedad. Durante el XVII Encuentro Financiero organizado por EXPANSIÓN y KPMG, Escrivá defendió que proteger a los colectivos vulnerables es obligatorio, pero que hacerlo sin medir las consecuencias puede secar la oferta justo cuando más se necesita. En el fondo, un recordatorio incómodo: en política de vivienda casi ningún remedio sale gratis.

Un déficit de 750.000 viviendas que no se tapa con parches

La cifra que maneja el organismo que dirige Escrivá es elocuente. El Banco de España estima un déficit de entre 700.000 y 750.000 viviendas, que podría alcanzar el millón de inmuebles en 2028 si nada cambia. La brecha nace de una doble dinámica: la salida de vivienda nueva al mercado se queda en torno a 100.000 unidades al año, mientras la demanda crece con fuerza por el aumento de la población, la creación de hogares, la mejora de las rentas familiares y la presión del comprador extranjero.

El gobernador lo resumió con una idea que conviene retener: el problema no es solo de precio, es de cantidad. ‘Hay que poner el énfasis en los cuellos de botella por el lado de la oferta, para que la producción se acompase a una demanda que va a seguir siendo muy fuerte’, señaló durante su intervención.

El diagnóstico choca con la tentación política de atajar el asunto por el lado de la demanda. Subvencionar el alquiler, topar los precios o restringir las compras pueden aliviar la foto de un ejercicio, pero endurecen la de los tres siguientes si no van acompañadas de más suelo, más licencias y más construcción.

El arte de hilar fino sin matar la oferta

El propio Escrivá reconoció que España vive una situación de acceso a la vivienda ‘particularmente aguda’ frente a sus vecinos europeos. Por eso reclamó coordinación entre administraciones, ya que el urbanismo, la fiscalidad y la vivienda social dependen de niveles distintos de Gobierno que a menudo reman en direcciones opuestas.

En vivienda, casi ninguna medida sale gratis: lo que hoy protege al inquilino puede mañana secar la oferta y encarecer el alquiler que se quería abaratar.

En el capítulo hipotecario, el gobernador fue claro: los bancos están siendo ‘razonablemente prudentes’ en la concesión de préstamos, por lo que no ve necesario imponer topes de forma inmediata. Traducido al lenguaje llano, el supervisor no detecta por ahora un recalentamiento del crédito que justifique meter la tijera en la concesión.

La reflexión apunta a una contradicción que el sector lleva años señalando. El Banco de España valora con buenos ojos la simplificación de permisos y la agilización administrativa, pero recuerda que el sector de la construcción no cuenta con la pujanza suficiente. Tras el pinchazo de 2008 desaparecieron miles de empresas y se destruyó empleo a mansalva; la reconstrucción del tejido va lenta.

Una política de vivienda con demasiados remiendos

Me parece un acierto que el Banco de España ponga el acento en la oferta, aunque el mensaje llegue tarde y con sordina. Llevamos una década subvencionando la demanda —ayudas al alquiler, avales públicos, bonificaciones fiscales— mientras la producción de vivienda nueva se quedaba clavada cerca de las 100.000 unidades anuales. El resultado está a la vista: precios al alza, alquileres tensionados y una generación que ha dejado de creer que podrá emanciparse en una ciudad medianamente grande.

Cabe recordar que el pinchazo de 2008 arrasó el sector de la construcción. España pasó de levantar más de 600.000 viviendas al año a desplomarse muy por debajo de las 100.000, y cientos de promotoras desaparecieron por el camino. Reconstruir ese músculo productivo no es cuestión de un decreto ni de un par de ejercicios. Por eso las advertencias de Escrivá sobre los desincentivos a la oferta no deberían leerse como una amenaza, sino como un aviso técnico que nace de la experiencia. La mayoría de los promotores sigue, además, sin capacidad financiera para acelerar.

El riesgo de fondo es que la intervención pública, buscando aliviar al inquilino, acabe enviando la señal contraria al propietario. Cuando un pequeño inversor percibe que el marco puede cambiar a mitad de partida, retira su vivienda del alquiler o la vende. Menos oferta, más tensión, más necesidad de intervenir. Un círculo que se retroalimenta y que ningún decreto rompe por sí solo.

El otro debate, más incómodo, es por qué la construcción no arranca pese a que la vivienda nunca se había vendido tan bien. Falta mano de obra, sobran trabas y nadie quiere poner el cascabel al gato con una negativa frontal a los decretos por miedo al coste político. La clave llegará con los datos de visados y de obra nueva de los próximos trimestres y, si todo sigue igual, con las estimaciones del propio Banco de España para 2028. Ahí se verá si estas medidas suman viviendas o solo calman titulares.

La firma de hipotecas sobre viviendas cayó un 3,5% en julio, el mayor descenso en más de dos años. El dato, recogido por la estadística que publica el Instituto Nacional de Estadística, esconde una paradoja que el mercado lleva meses arrastrando: cada operación que se cierra cuesta más que la anterior, y el importe medio ha vuelto a marcar un máximo histórico.

Menos préstamos, pero de mayor cuantía. La combinación resume buena parte de lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario español, donde el precio de la vivienda sigue subiendo a un ritmo que el abaratamiento del crédito no alcanza a compensar.

Un 3,5% menos de operaciones y la peor caída en más de dos años

El retroceso del 3,5% en la firma de hipotecas sobre viviendas es el más pronunciado desde hace más de dos años, según los datos correspondientes a julio. El descenso rompe con la relativa estabilidad que el segmento había mostrado en los meses previos y confirma que la demanda empieza a enfriarse.

Conviene mirar el detalle territorial, porque la caída nacional oculta comportamientos muy dispares. Galicia firmó un 7,1% más de hipotecas en julio tras cuatro meses consecutivos de descensos. En el extremo opuesto, Extremadura registró un desplome seis veces más profundo que la media del país.

La brecha entre comunidades no es nueva, aunque cada trimestre se acentúa. La demanda se concentra en los polos de mayor dinamismo económico y demográfico —Madrid, Cataluña, y el arco mediterráneo— y se retrae con fuerza en los territorios que pierden población. El crédito hipotecario sigue la estela del empleo y de la población, no la de las estadísticas agregadas.

El importe medio marca récord: menos hipotecas, pero más caras

Aquí está la contradicción que define este ciclo: cuanto menos se firma, más cuesta cada préstamo. El encarecimiento de la vivienda ha empujado el importe medio de las hipotecas a su nivel más alto desde que existen registros. La causa no está en el precio del dinero, que se ha relajado respecto a los máximos del ciclo anterior, sino en el precio del ladrillo.

El mercado hipotecario ya no se mueve por el precio del dinero, sino por el precio del ladrillo. Y ese segundo no da tregua.

Para el comprador, el efecto es doble. Paga más por la vivienda y asume, en consecuencia, una deuda más alta para financiarla. La cuota mensual se sostiene gracias a unos tipos más bajos que los de hace dos años, pero el colchón se agota si los precios siguen subiendo por encima de los salarios.

Hay otro matiz que conviene no perder de vista. La estadística mide las hipotecas que se formalizan ante notario, no las operaciones que se consultan ni las que se preaprueban. Una caída del 3,5% puede reflejar tanto un enfriamiento real de la demanda como un simple retraso en el cierre de expedientes que acabe compensándose en los meses siguientes.

Un mercado que se estrecha por abajo

La caída en la firma de hipotecas no debería leerse como una señal de alarma financiera. Un volumen menor de préstamos implica menos apalancamiento y, en teoría, menos riesgo sistémico. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria hace casi dos décadas, un mercado que se modera por la vía de las transacciones es más sano que uno que se dispara a crédito.

El problema es otro. Cuando el número de operaciones baja mientras el importe medio sube, el acceso a la vivienda se estrecha por abajo. Se quedan fuera los compradores con menos recursos y menos capacidad de ahorro, que no pueden asumir entradas más altas ni deudas más grandes. El mercado se concentra en quienes ya tienen patrimonio o en quienes pueden aportar una parte relevante del precio sin hipoteca.

Para el sector, la lectura tiene dos caras. Las entidades financieras ven caer la nueva producción, aunque lo compensan con un ticket medio más alto. Los promotores, en cambio, se topan con un comprador más exigente y con menos competencia en la parte baja del mercado, lo que puede acabar trasladándose a un ajuste de precios en los segmentos menos demandados.

Es la cara menos visible del récord del importe medio. Detrás de una cifra que se presenta como señal de fortaleza hay una brecha social que se ensancha: la vivienda no se encarece para todos por igual, sino que expulsa a los que llegan con menos margen. Las medias no distinguen entre quien firma una hipoteca de 180.000 euros y quien firma una de 500.000, y esa diferencia decide quién entra y quién se queda fuera.

Tampoco conviene dar por hecho que el descenso del 3,5% marca el inicio de una corrección sostenida. Un solo mes no hace tendencia. La clave estará en los datos de agosto y septiembre, que empezarán a publicarse en las próximas semanas, y en cómo evolucione el euríbor tras las últimas decisiones del Banco Central Europeo. Si los precios se estabilizan, el volumen podría recuperarse con rapidez. Si siguen subiendo, la caída dejará de ser un dato puntual para convertirse en el retrato de un mercado que se cierra a los más jóvenes.