El sector logístico ha sabido sobreponerse al varapalo de la pandemia del coronavirus, y la tendencia al alza del e-commerce durante los meses de confinamiento ha puesto a este sector en el foco de los inversores internacionales. Ante la escalada de gigantes como Blackstone o Prologis, la socimi Merlin Properties lucha por mantener su posición dominante en el mercado español.

La fortaleza del sector logístico español ha despertado el interés de compañías y fondos extranjeros, que quieren entrar en el pastel de este sector aprovechando la tendencia al alza del comercio online, y coinciden en que la cadena de suministro tiene que evolucionar y esto supone un importante crecimiento a largo plazo.

Así, los inversores han aterrizado en España sin una hoja de ruta que les limite la superficie logística máxima contratable, sino que apuestan por incrementar cuanto más, mejor, su cartera. El ansia por expandirse les mantiene alerta estudiando numerosas opciones, y se decantan por las naves de nueva construcción en ubicaciones estratégicas.

MERLIN PREVÉ DOBLAR SU CARTERA

En declaraciones a MERCA2, el analista de XTB, Joaquín Robles, afirma que el alquiler de centros de logística representa el 20% del volumen de negocio de Merlin Porperties, y se ha convertido en el activo de más rápido crecimiento desde 2014.

Actualmente Merlin cuenta con más de 50 activos que le generan 56 millones de euros en rentas brutas, y está desarrollando 11 nuevos proyectos de los que espera unas rentas de 45 millones. “La rentabilidad bruta de estos espacios es del 5,8%, y se espera que se incremente hasta el 6,4%”, añade. 

Por distribución geográfica, el 40% de los principales centros de logística se encuentra cerca de núcleos urbanos, el 30% en puertos, y un 27% en zonas regionales. Madrid concentra la mayoría, con el 58%, seguido de Barcelona con un 26%. Y dentro de los principales inquilinos destacan empresas como Decathlon, Leroy Merlin, Logista, Media Markt, XPO Logistics o DSV.   

Además, cabe recordar que la tasa de ocupación de estos centros supera a la de oficinas (91%), y centros comerciales (94%) con un 97%, por lo que han sido las menos vulnerables a la reciente paralización económica. 

La compañía liderada por Ismael Clemente continúa con su plan de expansión, y actualmente suma más de 830.000 metros cuadrados de Superficie Bruta Alquilable (SBA), y añadirá cerca de un millón de metros cuadrados logísticos a su cartera hasta 2021, duplicando así la superficie que gestiona con los proyectos de Lisboa Park y Cabanillas Park II, que ambos suman 435.542 m².

Y, con una inversión cercana a los 560 millones de euros, la compañía tiene previsto entregar 962.084 m² de superficie logística en los próximos meses. De hecho, los planes Best II y Best III que la socimi lanzó en 2018 y 2019, respectivamente, engloban la construcción de Lisboa Park y Cabanillas Park II.

Por otro lado, la socimi no descansa y pretende asentarse también en el vecino luso, con su primer gran proyecto logístico: el desarrollo de la fase inicial de una plataforma logística de 45.000 metros cuadrados en Castanheira do Ribatejo, a unos 25 kilómetros de Lisboa. El objetivo es construir por fases el resto de naves que integran la plataforma. En total, invertirá en este proyecto inmologístico más de 147 millones de euros y prevé finalizar los primeros 45.000 metros cuadrados en el primer trimestre de 2021.

“Con el lanzamiento de la Plataforma Logística Lisboa Norte, marcamos la diferencia en el mercado logístico portugués, tradicionalmente muy atomizado, en beneficio de una mayor concentración de metros cuadrados disponibles adaptados a las necesidades actuales de los operadores”, señalaba hace unos días el responsable de Merlin Properties en Portugal, João Cristina. Y recordaba que “se trata del único desarrollo de este tipo que se está llevando a cabo en Portugal”.

PROLOGIS PISA EL ACELERADOR

Pero los operadores nacionales no son los únicos presentes en España, y cada vez soportan una competencia mayor. Es el caso del promotor inmologístico Prologis que protagonizó este verano una de las operaciones más interesantes del año, tras hacerse con unos 414.000 m2 de cartera logística de Colonial.

Así, se hizo efectiva la opción de compra-venta acordada por ambas compañías un año antes, cuando la socimi vendió a Prologis 11 instalaciones con un total de 314.000 m2. Y en julio la compañía firmó la venta de 3 plataformas logísticas, sumando otros 100.000 m2.

Desde Prologis España aseguraron que con esta compra refuerzan su presencia en la península ibérica, especialmente en el Corredor del Henares, entre San Fernando de Henares y Guadalajara.

Según los datos de la compañía, en Madrid cuenta con 36 edificios logísticos que suman 699.000 m2. En Barcelona posee 24 naves, que se traduce en 548.000 m2, mientras que en Valencia solo es propietario de dos activos, unos 47.000 m2. Todos ellos bien situados y de alta calidad.

En este momento, tiene varias plataformas que buscan nuevo inquilino. Dos de ellas están situadas en Prologis Park La Granada (Barcelona), con unos 16.500 metros cuadrados cada una. También ha puesto en marcha la comercialización de una nave logística de 20.078 metros cuadrados en Montmeló, situada en la primera corona logística de Barcelona. El activo se ubica en el Polígono Industrial El Circuit, junto al circuito automovilístico de Fórmula 1 y Moto GP de Catalunya, en una parcela de 31.800 metros cuadrados.

Además, hace unas semanas se conoció que Prologis ha lanzado una plataforma online para comprar material logístico. Se trata de Prologis Essentials Marketplace, que pone a disposición soluciones enfocadas en tecnologías, productos y servicios sostenibles, para asegurar que las operaciones funcionen de forma correcta y eficiente. Ejemplo de ello es Prologis SolarSmart, un sistema de generación de energía renovable que ayuda a los clientes a reducir el impacto de sus operaciones en el medio ambiente.

BLACKSTONE QUIERE DOMINAR

El gigante del capital riesgo estadounidense Blackstone continúa moviendo fichas para engordar su cartera de activos en este segmento. Acaba de cerrar un nuevo lote de activos logísticos repartido en los cuatro puntos más estratégicos: Madrid, Barcelona, Valencia y Guipúzcoa.

Se trata de la compra a Transportes Gallastegui de sus instalaciones a través de Mileway, el fondo que ha creado recientemente especializado en ‘última milla’. La cartera suma un total de 13.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

Otra de las grandes operaciones en activos de ‘última milla’ la protagonizó a finales de 2018 cuando compró a Neinver el grueso de su logística por 300 millones. Pero su gran golpe fue la adquisición de toda la logística de Grupo Lar por unos 120 millones de euros.

De hecho, Blackstone lleva unos años engordando su cartera logística, y su objetivo es dominar el mercado logístico en los próximos años. Pero de momento está lejos del empoderado Prologis, aunque el músculo financiero de ambos no es comparable.