EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La inversión en oficinas en España suma 2.300 millones de euros en el tercer trimestre de 2026, un 9% más que en el mismo periodo de 2025, según el informe Office Pulse de Savills.
- ¿Quién está detrás? El capital nacional aporta el 74% del volumen; el portugués (10%) y el francés (6%) lideran el regreso del inversor extranjero. Merlin Properties y Colonial concentran el grueso de su patrimonio en el CBD madrileño y en el eje Diagonal de Barcelona.
- ¿Qué impacto tiene? La disponibilidad cae al 2,37% dentro de la M-30 y al 2,17% en el prime CBD barcelonés, con rentas máximas de 50 euros por metro cuadrado al mes en Madrid.
La inversión en oficinas en España alcanzó los 2.300 millones de euros en el tercer trimestre de 2026, un 9% más que en el mismo periodo del año anterior, según el informe Office Pulse que Savills ha publicado este jueves.
El 74% del capital es nacional y el inversor portugués vuelve a la carga
De esos 2.300 millones, 255 corresponden a operaciones para cambiar el uso de los edificios, la vía que el sector ha convertido en su principal fuente de superficie nueva. El capital nacional firma el 74% del volumen total, aunque el inversor extranjero recupera terreno: Portugal aporta el 10%, y Francia el 6%. Las estrategias core y core+ —activos consolidados, con rentas estables y poca necesidad de reforma— dominan el mercado en Madrid y Barcelona.
El mapa de las operaciones ha cambiado. En Madrid, el 83% del volumen transaccionado se ha ido a activos situados fuera de la M-30. En Barcelona, la mitad del capital ha buscado nuevas áreas de negocio y periferia, y el 22@ concentra la tercera parte del total invertido en la ciudad. La lectura es directa: el centro ya no tiene producto y el dinero se desplaza allí donde queda superficie.
La oficina del centro se agota y la periferia toma el relevo
La disponibilidad explica ese desplazamiento. Madrid cierra el trimestre con una tasa de vacío del 8,01% y un desequilibrio pronunciado: dentro de la M-30 baja al 2,37%, mínimo de los últimos cinco años, y en la periferia se dispara hasta el 11,54%. Las rentas máximas del prime CBD alcanzan los 50 euros por metro cuadrado al mes, mientras fuera de la M-30 se quedan en 24 euros. ‘Las empresas que necesitan crecer se desplazan hacia la periferia y las nuevas áreas de negocio en busca de espacios que destaquen por su diferenciación en calidad, servicios y amenities’, interpreta Hipólito Sánchez, director ejecutivo de Oficinas de Savills España.
La contratación no acompaña del todo a la inversión. Madrid acumula 350.439 metros cuadrados firmados hasta septiembre, un 9,3% menos que en 2025, con 395 operaciones de las que solo 19 superan los 3.000 metros cuadrados. El retroceso se explica por la escasez de macrooperaciones, no por falta de demanda: en el trimestre se han cerrado más de 140.000 metros cuadrados de demanda efectiva.
El mercado de oficinas español no sufre por falta de compradores, sino por falta de producto: cuando el centro se queda al 2,4% de disponibilidad, el precio lo fija el propietario que ya no tiene nada que vender.
Hay un problema estructural que el informe pone sobre la mesa. Desde 2023 han salido del mercado 540.710 metros cuadrados de oficinas reconvertidas a otros usos, mientras que solo se han incorporado 210.760 metros cuadrados de nuevos desarrollos. El saldo es negativo en casi 330.000 metros cuadrados. Entre octubre de 2026 y 2027, Savills prevé 185.168 metros cuadrados de nueva oferta en un mercado que absorbe de media 500.000 metros cuadrados al año. La cuenta no cierra por el lado de la oferta.
Barcelona ha cruzado un umbral simbólico: la disponibilidad cae al 9,98%, por primera vez desde 2022 por debajo del 10%. El vacío en el prime CBD es del 2,17%, el centro se queda en el 4,85% y el 22@ baja del 20%. La contratación acumulada llega a 246.789 metros cuadrados, un 9,4% menos interanual, con cerca de 57.000 metros cuadrados firmados en el trimestre. Las nuevas áreas de negocio ya concentran el 38% de la contratación y el 22@ suma unos 79.000 metros cuadrados, con previsión de cerrar el año en 100.000, lejos del récord de 132.000 de 2025.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el trimestre no es el volumen, sino la renta. Los 50 euros por metro cuadrado al mes del prime CBD madrileño marcan máximos y, con una disponibilidad del 2,37% dentro de la M-30, el margen para seguir subiendo sigue intacto. Savills no publica en su nota el yield prime —la rentabilidad anual de un alquiler antes de gastos—, pero la ecuación es sencilla: si las rentas suben y los precios de transacción se mantienen, el yield bruto se comprime. Es lo que ha ocurrido en los mejores mercados europeos y lo que explica el regreso del capital core.
En los próximos seis meses esperamos aceleración en la rotación de cartera. Merlin Properties y Colonial concentran su exposición en el CBD madrileño y en el eje Diagonal, donde la falta de producto les deja en posición de fuerza para renovar contratos al alza. El riesgo está en el otro lado: si los 185.168 metros cuadrados de nueva oferta llegan tarde, la presión sobre las rentas se traslada al inquilino y las empresas medianas acabarán mudándose a la periferia por obligación, no por estrategia.
El perfil que sale ganando es el inversor patrimonial con horizonte largo y el fondo core que compra edificio consolidado con rentas revisables. El minorista que busca dividendo en una socimi de oficinas encuentra argumento, con dos matices: la cotización de las patrimonialistas descuenta ya buena parte del ciclo y la reconversión de usos no siempre obtiene licencia. El precedente ayuda a dimensionar. Tras la crisis de 2008, Madrid tardó casi una década en digerir un stock de oficinas que superó el 15% de disponibilidad; hoy el problema es el inverso y el ajuste se juega en obra nueva. El próximo hito será el cierre del ejercicio: Savills espera superar los 300.000 metros cuadrados contratados en Barcelona, y la oferta que llegue en 2027 dirá si el pulso de rentas continúa.
