Si vas a firmar, la duda entre hipoteca fija o variable ya no es la de hace un año: el Euríbor cerró septiembre en el 3,247% y los bancos han subido sus ofertas en octubre.
He revisado las condiciones que han movido ING, Bankinter y Kutxabank este mes y la conclusión es incómoda: la fija, que parecía el refugio, también se encarece. La pregunta ya no es cuál es más barata hoy, sino cuál aguanta mejor los próximos tres años.
Qué le pasa a tu cuota con el Euríbor en el 3,247%
El Euríbor cerró septiembre en el 3,247%, su nivel más alto desde 2024, tras dos subidas de tipos del BCE este año por el miedo a una inflación que no termina de bajar. Tu cuota variable se revisa con ese número, no con el titular del mes.
Según la estadística de julio del INE, el importe medio de las hipotecas firmadas se situó en 180.785 euros, un máximo histórico tras subir un 10,9% anual. El valor medio de la vivienda financiada cayó de 294.667 euros en el segundo trimestre a 268.333 en el tercero: 26.000 euros menos en tres meses. Pedimos más dinero para comprar casas más baratas.
Hagamos cuentas con esa hipoteca media de 180.000 euros a 25 años. A tipo fijo del 2,43% TIN, la cuota ronda los 801 euros al mes. En variable de euríbor más 0,60 puntos, el diferencial medio del mercado, el tipo se va al 3,83% y la cuota a unos 933 euros. Son 130 euros más cada mes, casi 1.560 al año.
La cuota de una variable con el Euríbor en el 3,247% ya supera a la de una fija bien negociada, y la brecha se abre cada trimestre.
El mercado ha cambiado de bando. El 62,3% de las hipotecas nuevas firmadas en julio fueron a tipo fijo y el 37,7% a variable, aunque dentro de ese segundo grupo van las mixtas: las variables puras no llegan al 10%, según la Asociación Hipotecaria Española.
Elegir modalidad por el dato del mes es una trampa: lo que decide tu factura son los veinte años siguientes.
Fija, variable o mixta: qué TAE mirar antes de firmar
Las ofertas fijas de octubre arrancan entre el 2% y el 3% TIN. Los comparadores sitúan las mejores en el entorno del 2,10% TIN para perfiles que negocian a través de bróker, con Ibercaja desde el 2,55% y Banca March desde el 2,65%. La mixta, que engancha con cinco o diez años cerrados, se coloca cerca del 2% TIN inicial y después pasa a euríbor más 0,70%. La variable más agresiva parte de euríbor más 0,30%.
| Modalidad | TIN de partida (octubre) | Cómo se mueve tu cuota | Para quién encaja |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,10% – 3,00% | Cerrada 25-30 años | Quien necesita certeza |
| Mixta | En torno al 2,00% los primeros 5-10 años | Fija al principio, después euríbor + 0,70% | Quien quiere plazo medio con margen |
| Variable | Euríbor + 0,30% a + 0,60% | Revisión semestral o anual | Quien apuesta a que el Euríbor baje |
| Euríbor de referencia | 3,247% (cierre de septiembre) | Marca la revisión de cada variable | No es un producto contratable |
La letra pequeña que decide la TAE real
Aquí viene el detalle que cambia todo: el TIN no es la TAE. Una décima menos de interés puede salir carísima si para conseguirla firmas el seguro de hogar, el de vida y una aportación al plan de pensiones durante veinte años. La TAE, la tasa anual equivalente, sí incluye comisiones y gastos y es el único número que permite comparar peras con peras.
Hacia dónde van los precios
La patronal hipotecaria ve posible un punto de inflexión si las fijas se acercan al 4,5% o al 5%: entonces parte de los compradores volverá a mirar la variable confiando en que los tipos se moderen. En el sector también avisan del riesgo contrario, que las ofertas fijas se encarezcan más si el mercado sigue descontando tipos altos. Todavía no estamos en ninguno de los dos escenarios.
Por qué el 62% de las nuevas hipotecas ya es fija
Hay un precedente que ayuda a decidir. Hace una década las variables eran abrumadoramente mayoritarias en España; hoy el 62,3% de las firmas nuevas son fijas. El motivo es aritmético: con el Euríbor por encima del 3% y diferenciales de medio punto, la variable pura sale más cara que una fija bien negociada. Es la primera vez en años que el refugio es también lo más barato.
Mi criterio, con los números delante: si tu cuota variable ya se ha comido más de 100 euros al mes y no tienes colchón para otra revisión, la fija o la mixta con tramo largo son la opción sensata. La variable solo tiene sentido si puedes absorber una subida de otros 150 euros sin tocar el ahorro, porque el mercado descuenta tipos altos durante más tiempo del que se pensaba en enero. La mayoría de los compradores prefiere asegurar la cuota; no es cobardía, es aritmética.
Y ojo con la subrogación como atajo: pasar de variable a fija en otro banco cuesta dinero —notaría, gestoría, tasación y, si tu contrato lo contempla, la comisión por riesgo de tipo de interés—, así que solo compensa si la nueva TAE mejora de verdad el ahorro. La serie histórica del Euríbor que publica el Banco de España da la perspectiva que falta en el folleto comercial.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Pide por escrito la TAE de tu fija, tu variable y tu mixta, con seguros y comisiones incluidas, y compáralas con la cuota que pagas ahora.
- Qué vigilar: El Euríbor de octubre, que se publica a diario en el Banco de España, y la próxima reunión del BCE, que marcará si las fijas siguen subiendo.
- El error a evitar: Firmar por el TIN del cartel o por la cuota del primer año sin mirar la TAE ni las vinculaciones que te atan veinte años.
