Las mejores hipotecas fijas de octubre arrancan en el 2,55% TIN de Ibercaja, aunque la TAE más baja la firma Banca March con un 3,01% a 30 años. La clave no es el tipo del cartel, sino lo que cada banco te exige para dártelo.
He estado comparando las diez ofertas del mes y hay una trampa que se repite en casi todas: el interés que ves anunciado y la TAE que acabas pagando pueden separarse más de dos puntos. Traducido a tu bolsillo, eso son miles de euros.
En una hipoteca fija, el tipo que firmes hoy es el que pagarás en el recibo número 300, o en el 360 si el préstamo es a 30 años. No hay revisiones, ni sustos con el euríbor, ni letra pequeña que cambie a mitad de camino. Eso sí, tampoco te beneficiarás si los tipos bajan.
Del 2,55% al 3,05% TIN: medio punto que separa 15.000 euros
La Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja lidera el ranking con el 2,55% TIN a 25 años, el interés más bajo del mes. Su TAE es del 3,49%, porque suma las comisiones y lo que cuestan los productos que hay que contratar para bonificar el tipo. Es la cifra que de verdad permite poner una oferta junto a otra.
Justo detrás aparece la Hipoteca Avantio Fija de Banca March, con un 2,65% TIN a 30 años y la TAE más baja de las diez, un 3,01%. Aquí está el dato que cambia la decisión: con 200.000 euros a 30 años, ese 2,65% se traduce en unos 90.134 euros de intereses; con el 3,05% de imagin, la factura sube a 105.500 euros. Son más de 15.000 euros de diferencia que ninguna revisión va a corregir después.
En una fija, el tipo que firmas hoy manda en los 360 recibos: no hay revisión que te salve ni subida del euríbor que te alcance.
El podio lo cierra Banco Sabadell con un 2,75% TIN y un 3,58% TAE, también a 30 años. Después llegan Cajamar (2,85% TIN y 3,72% TAE), CaixaBank (2,85% y 4,26%), Openbank (2,86% y 3,42%), ABANCA (2,95% y 5,24%), BBVA (2,95% y 3,87%), Banco Santander (2,96% y 3,65%) e imagin (3,05% y 3,77%). Del primero al último, el TIN sube medio punto exacto.
La TAE real, y no el interés del escaparate, es el único número que dice lo que de verdad te cuesta una hipoteca durante 30 años.
La letra pequeña que pagarás durante 30 años
Aquí viene lo importante. Una bonificación se anuncia en décimas de interés y se paga en primas y cuotas de producto, año tras año. Ibercaja comprueba cinco condiciones cada semestre, entre ellas aportar cada mes a un fondo de la entidad. Banca March exige tres productos, y solo el seguro March Vida resta 0,30 puntos. Si dejas de cumplir, su tipo sube del 2,65% al 3,35%.
En ABANCA hay un coste que va aparte de la cuota: la cuenta donde domicilias la nómina tiene un mantenimiento de 50 euros al semestre. Son 100 euros al año y 2.500 a lo largo de sus 25 años de plazo, si esa comisión no cambiara. Su TAE del 5,24% es la más alta del ranking, casi un punto por encima de la de Banca March.
Hagamos cuentas. Tres décimas sobre 200.000 euros a 30 años, del 2,65% al 2,95% TIN, son unos 32 euros más cada mes, de 806 a 838, y más de 11.000 euros de intereses en todo el préstamo. Si lo que pagas por esos productos vinculados durante 30 años supera esa cifra, la bonificación no te compensa.
Para verlo de un vistazo, estas son las condiciones que más pesan en las ofertas más baratas del mes:
| Entidad | TIN | TAE | Plazo | Vinculación clave |
|---|---|---|---|---|
| Ibercaja | 2,55% | 3,49% | 25 años | 5 condiciones, fondo incluido |
| Banca March | 2,65% | 3,01% | 30 años | 3 productos (destaca el seguro de vida) |
| Banco Sabadell | 2,75% | 3,58% | 30 años | Bonificación por productos |
| Cajamar | 2,85% | 3,72% | 30 años | Nómina, recibos y seguro de hogar |
| Openbank | 2,86% | 3,42% | 25 años | Nómina y seguros; sin coste por amortizar |
| imagin | 3,05% | 3,77% | 30 años | Ingresos de 1.200 euros y seguros |
Ahora, el recibo. Con 200.000 euros a 30 años, Banca March deja unos 806 euros al mes, Sabadell 816, Cajamar y CaixaBank 827, Santander 839 e imagin 849. Entre el más bajo y el más alto hay 43 euros al mes. Las cuatro ofertas a 25 años salen por unos 902 euros con Ibercaja, 934 con Openbank y 943 con ABANCA o BBVA.
Y hay una palanca que casi nadie mira: el plazo. Con el tipo de Banca March y los mismos 200.000 euros, pasar de 30 a a 15 años sube el recibo por encima de 540 euros, pero deja los intereses en menos de la mitad, de 90.134 a 42.594 euros. Lo que decide es qué cuota podrías sostener en un año malo.
Amortizar, cambiar de banco o atarse: cuándo compensa cada cosa
Antes de firmar conviene mirar el índice que dejas atrás. El euríbor a 12 meses, que el Banco de España situó por encima del 3,2% en septiembre, más de un punto por encima de hace un año, deja de importar en una fija. Las diez ofertas del ranking cobran un tipo inferior a ese euríbor. Esa es la prima que pagas por la estabilidad.
Si algún día quieres devolver dinero antes de tiempo, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario permite al banco cobrar una compensación de hasta el 2% del capital en la primera década y del 1,5% desde el año 11. Si en el año 12 amortizas 30.000 euros, lo más que podrían pedirte serían 450 euros. Ojo: hay ofertas, como la de Openbank, que no cobran por las amortizaciones parciales.
Existe otra vía: si dentro de unos años otra entidad ofrece un tipo más bajo, puedes trasladar el préstamo sin firmar una hipoteca nueva mediante la subrogación. La alternativa es negociar con tu propio banco una novación. A efectos de compensación, las dos se tratan como un reembolso anticipado, con los mismos topes, más una tasación nueva que pagas tú.
Mi criterio, con los números delante: la fija encaja si tu presupuesto tiene poco margen para que la cuota cambie, si vas a quedarte en esa casa más de una década y si no piensas amortizar ni cambiar de banco en los primeros años, que es cuando salir cuesta más. Si dudas, pide al banco el total de intereses con y sin productos vinculados para todo el plazo. Esa cifra desempata.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Compara la TAE, no el TIN, y pide a cada banco el total de intereses a tu plazo exacto, con y sin vinculaciones.
- Qué vigilar: El euríbor a 12 meses que publica el Banco de España y la revisión de ofertas hipotecarias del mes que viene.
- El error a evitar: Firmar por el TIN más bajo del cartel sin calcular lo que te costarán durante 30 años los productos que lo bonifican.
