EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La comisión de Urbanismo de Madrid ha aprobado dos planes especiales, uno con potencial para hasta 20.000 viviendas protegidas en parcelas de oficinas, hospedaje y dotacional privado.
- ¿Quién está detrás? El Gobierno municipal, con PP, Vox y dos ediles no adscritos a favor; PSOE y Más Madrid en contra. La norma autonómica procede del Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso y está en vigor desde 2024.
- ¿Qué impacto tiene? Amplía el suelo elegible para VPO en la capital y presiona a la baja el tramo bajo del alquiler. El Pleno de Cibeles da la aprobación definitiva este jueves.
El Ayuntamiento de Madrid ha abierto la puerta a 20.000 viviendas protegidas en parcelas de oficinas, hoteles y dotacional privado. La comisión de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad ha aprobado dos planes especiales que reordenan el uso del suelo y que llegan este jueves al Pleno de Cibeles para su visto bueno definitivo.
Qué cambia el planeamiento en las parcelas terciarias de la capital
El primero de los planes —validado por la Junta de Gobierno el pasado 23 de julio— adapta el planeamiento municipal a la normativa de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid, en vigor desde 2024. Esa norma amplía las posibilidades de transformar suelos terciarios en VPO en alquiler —vivienda de protección oficial, de precio tasado y acceso restringido—, incluidas las parcelas que hoy acogen oficinas, hospedaje o equipamiento dotacional privado.
El texto también habilita subir la densidad y la edificabilidad (los metros cuadrados construibles sobre una parcela) en suelos ya reservados a vivienda protegida. El Gobierno municipal cifró en julio en hasta 20.000 viviendas el potencial de estas medidas, casi cuatro veces las 5.187 que hoy suman licencias y expedientes en tramitación.
Desde que la norma entró en vigor, el Consistorio ha concedido licencias para 1.408 viviendas protegidas y mantiene otras 3.779 en tramitación. Valdebebas concentra el grueso, con 3.739 viviendas entre ambos grupos, mientras que el resto se reparte entre los grandes desarrollos del este y el sur: Los Berrocales, el Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, y Los Ahijones.
El segundo plan no va de vivienda nueva, sino de hospedaje. Modifica el régimen de compatibilidad del uso hotelero en los ámbitos regulados por el grado 3 de la norma zonal 9 y en parcelas industriales dentro de ámbitos cuyo uso global no sea industrial. En la práctica, restringe dónde puede instalarse un alojamiento turístico en suelos que el planeamiento no reservó para ello.
La conversión no crea suelo nuevo: reasigna el que ya existe. Madrid recoloca sus piezas para que el ladrillo terciario sostenga la VPO que no levanta.
El pulso por el suelo económico y a quién beneficia la medida
El respaldo ha llegado del PP, Vox y los ediles no adscritos Ignacio Ansaldo y Javier Ortega Smith; PSOE y Más Madrid han votado en contra. La división anticipa el pulso político que acompañará a la norma: cada conversión redefine qué suelo sostiene la actividad económica y cuál financia la vivienda asequible.
Para las promotoras de VPO, es suelo nuevo a precio tasado sin competir con el mercado libre. Para los propietarios de parcelas terciarias, una vía para reciclar activos poco rentables. El coste lo asumen los distritos que pierden oficinas y hoteles, y el propio Ayuntamiento, que cambia ingresos de actividad por pisos con renta limitada. No es un experimento aislado: Londres recicla oficinas en vivienda desde 2013 y otras capitales europeas recurren al mismo mecanismo.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación es sencilla: 20.000 viviendas protegidas como techo teórico frente a las 5.187 que hoy suman licencias y expedientes. El suelo terciario reciclado compite en precio con el residencial finalista, y ese diferencial es lo que hace viable el alquiler tasado cuando el promotor no puede subir la renta.
La tendencia a seis meses apunta a una aceleración lenta. El Pleno debe ratificar los planes y, a partir de ahí, la pelota pasa a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), a las cooperativas y a los promotores privados. El precedente es el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que desde 2020 adjudica lotes a grandes promotoras de alquiler asequible. Madrid capital ensaya el mismo camino con otra herramienta: en lugar de sacar suelo nuevo, recicla el que ya existe.
El perfil al que interpela este movimiento no es el comprador de vivienda libre, sino el inversor patrimonial en alquiler asequible, las cooperativas y las promotoras de VPO que llevan años reclamando suelo barato. El riesgo es doble: jurídico, con alegaciones de los propietarios y recursos de la oposición, y político, porque la norma autonómica depende de que el Ejecutivo de Díaz Ayuso no la modifique.
El próximo hito es el Pleno de este jueves, donde los dos planes deben recibir el visto bueno definitivo. A partir de ahí, el reloj lo marcan las licencias: al ritmo actual, Madrid tardaría más de una década en acercarse al techo de las 20.000 viviendas prometidas.
