Bajar la renta del alquiler permite al arrendador aplicar una reducción de hasta el 100% sobre el rendimiento neto que declara en el IRPF. El RDL 26/2026, publicado hoy en el BOE, añade una deducción del 10% para el inquilino y préstamos de hasta 50.000 euros al 0%.
El decreto modifica el régimen de reducción del rendimiento neto de los alquileres de vivienda para arrendadores que no sean grandes tenedores y firmen un contrato nuevo.
Qué cambia para el arrendador: la reducción sube hasta el 100%
Si la renta inicial cae más de un 5% respecto a la última del contrato anterior, la reducción puede llegar al 100% en dos supuestos: cuando firmas con el mismo arrendatario al acabar el periodo mínimo de cinco años o sus prórrogas, y cuando firmas con otro y la renta queda por debajo del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.
En el resto de rebajas superiores al 5%, el porcentaje baja: 95% si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años, 90% si está en zona tensionada, 85% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años y 70% en los demás casos previstos.
Si la nueva renta no supera la anterior, la reducción es del 50%. Si sube, el incentivo se da la vuelta: la reducción cae del 40% al 15% cuanto más subas la renta. Hasta un 5%, 40%; del 5% al 10%, 30%; del 10% al 15%, 25%; del 15% al 20%, 20%; y por encima del 20%, 15%.
La rebaja fiscal solo es máxima si la renta baja de verdad: sin contrato nuevo y sin recorte superior al 5%, el 100% no llega.
Hay un tercer carril para quien alquila por primera vez sin ser gran tenedor: 100% si la renta inicial queda por debajo del límite máximo del sistema de índices de referencia, y 95%, 90%, 85% o 50% según la localización, la edad del inquilino y su relación con ese límite. Se mantiene un 70% para alquileres sociales y un 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.
La deducción del 10% para el inquilino: quién entra y quién se queda fuera
El decreto crea una deducción estatal: el 10% de lo abonado por la vivienda habitual si la base imponible no llega a 33.007,20 euros anuales. La base máxima es de 11.630 euros cuando la base imponible no supera los 23.007,20 euros, y se reduce entre esa cifra y los 33.007,20.
Ojo con los requisitos. Durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar pueden ser titulares de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo excepciones. Cumpliendo esto, la deducción se aplica en la declaración del IRPF y también la puede aprovechar un autónomo que viva de alquiler.
Tu Casa: préstamos de hasta 50.000 euros al 0% para la primera vivienda
La tercera pata no es una subvención. Es un préstamo y se devuelve. El mecanismo ‘Tu Casa’ apunta a la primera vivienda habitual comprada con hipoteca. El Estado aporta financiación complementaria por el menor de dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros.
Las condiciones son el reclamo: plazo máximo de diez años, 0% de interés y ninguna comisión. La carencia equivale a la de la hipoteca, hasta un máximo de 30 años. La gestión corresponde al Instituto de Crédito Oficial (ICO) y la vivienda queda con un precio máximo de transmisión permanente.
Temporada, habitaciones y pisos turísticos: más control al arrendador
La norma aprieta también los alquileres que no son de vivienda habitual. Los de temporada deberán responder a una causa real y acreditada y no superarán los 12 meses, con una duración superior a 31 días. Si se pasan de ese plazo sin justificación, o si hay más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considerará arrendamiento de vivienda habitual.
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos simultáneos no podrá superar la renta de la vivienda completa. Para los pisos turísticos, los ayuntamientos de zona tensionada podrán aplicar recargos de IBI de hasta el 50%, el 100% con dos o más inmuebles residenciales de uso turístico y el 150% con cuatro o más.
Análisis: palanca fiscal potente, pero voluntaria
El RDL 26/2026 afina por la vía fiscal el régimen de reducciones que ya venía de la Ley de Vivienda. La lógica es clara: si el propietario baja la renta, Hacienda le deja más rendimiento. El problema es que la palanca fiscal es voluntaria. Quien no quiera firmar un contrato nuevo seguirá con los porcentajes bajos.
La deducción del inquilino tiene un umbral de 33.007,20 euros que deja fuera a buena parte de los arrendatarios de las ciudades donde el alquiler más aprieta. Y el préstamo ‘Tu Casa’ ayuda, pero no es gratis: se devuelve y la vivienda queda con un tope permanente de reventa.
Lo que toca ahora es ver cómo traslada el ICO la gestión de los préstamos y cómo se aplican los nuevos porcentajes en la próxima campaña de la renta. Para cualquier arrendador, un consejo: no firmes contando con el 100% sin comprobar antes si cumples el supuesto. El BOE no perdona los atajos.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: El RDL 26/2026 se publicó en el BOE el 30/09/2026; la reducción y la deducción se aplican en la declaración del IRPF correspondiente.
- ✅ Requisitos clave: Arrendador no gran tenedor con contrato nuevo y rebaja de renta superior al 5%; inquilino con base imponible inferior a 33.007,20 euros.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Reducción y deducción, en el modelo 100 del IRPF a través de la sede electrónica de la AEAT; el préstamo Tu Casa lo gestiona el ICO.
- 💰 Importe o coste: Reducción de hasta el 100% del rendimiento neto; deducción del 10% con base máxima de 11.630 euros; préstamo del menor entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, al 0%.
- ⚠️ Error a evitar: Dar por hecho el 100% sin firmar un contrato nuevo ni aplicar una rebaja superior al 5% sobre la renta anterior.
