En España, el debate sobre la vivienda atraviesa uno de sus momentos más intensos. Aunque parece que todo se vende, la realidad muestra matices. Hay viviendas que entran y salen rápido en los portales y otras que se estancan sin lograr comprador. ¿Por qué ocurre esto? La respuesta, según el inversor José Muñoz, está en escuchar al mercado y entender qué necesita realmente la gente.
Con más de dos décadas de experiencia, Muñoz sabe de lo que habla. Ganó su primer millón antes de los 25, pero lo perdió todo en la crisis de 2008. Aquella caída lo obligó a cambiar su forma de invertir en vivienda, aprendiendo a aportar valor real: hacer negocios que sirvan al mercado y no quedarse atrapado en operaciones especulativas.
Una crisis que cambió la manera de mirar la vivienda
Muñoz reconoce que uno de sus mayores errores fue vender vivienda a compradores que no buscaban un hogar, sino una oportunidad para revender. Cuando el sistema se frenó, nadie quiso quedarse con esa vivienda, y el derrumbe fue inevitable. Desde entonces, su regla básica es sencilla, pero efectiva: “El dinero se gana al comprar”. Por eso, antes de adquirir una casa, analiza el precio futuro, la demanda y la capacidad real de pago.
Hoy, el mercado atraviesa un escenario complejo. España apenas produce una vivienda nueva por cada tres hogares que se crean. No hay suelo suficiente, los procesos urbanísticos son lentos y las exigencias técnicas elevan el coste. Mientras tanto, la demanda no deja de crecer. Familias, inversores y extranjeros buscan sitios en ciudades, periferias y zonas costeras. Los portales inmobiliarios lo evidencian: se necesitan más hogares en alquiler y venta, a precios razonables.
¿Comprar ahora o esperar? Claves para entender el mercado
Según Muñoz, no hay una “burbuja”, pero sí un fuerte desequilibrio. La falta habitacional empuja los precios de la segunda mano, aunque se empiezan a notar ligeros ajustes. Para quienes están pensando en comprar vivienda, su consejo es claro: siempre es buen momento si se compra bien. Eso significa negociar, asegurar una cuota sostenible y priorizar el tipo fijo, especialmente cuando la vivienda será el hogar familiar.
En el caso de la inversión, recomienda evitar lo que él llama “oportunidades peligrosas”: esa vivienda que parece rentable, pero depende de factores que no controlamos. Antes de decidir, hay que calcular el precio de alquiler o venta y, en función de ese dato, determinar cuánto pagar. Si los números no cierran, esa vivienda no es para nosotros.
Para Muñoz, el mayor riesgo no está en los bancos ni en la economía. Está en uno mismo. Su filosofía es construir negocio sobre cimientos firmes: escuchar al mercado, aportar vivienda donde se necesita y no empezar la casa por el tejado. En un país donde vivir se ha vuelto un desafío, hacerlo con criterio puede ser la diferencia entre ganar o perderlo todo.
