martes, 18 junio 2024

Las acciones de Merlin ‘pagan’ en el parqué por una cuenta sin sorpresas

IG Markets

Las acciones de Merlin Properties vivieron una sesión de recortes en la última sesión tras presentar resultados de su primer trimestre en línea con las previsiones de los analistas y afectados por el bajo margen inicial de los data centers y mayor coste financiero.

Javier Díaz – Senior Equity Analyst de Renta 4 explica que Merlin Properties ha presentado sus resultados, con cifras bastante en línea con nuestras estimaciones (salvo unos ingresos por rentas brutas ligeramente por encima de nuestra estimación).

Indica que continúa la buena tendencia operativa, con un incremento de rentas comparables del 3,8% frente al primer trimestre de 2023 (2,8% en oficinas; 4,9% en logístico; 4,8% centros comerciales), manteniendo la ocupación en niveles del 95,8% (-37% frente al cierre de 2023).  Tal y como esperábamos, la ratio de conversión FFO/EBITDA se reduce (desde el 84,3% en el primer trimestre de 2023 hasta el 79,1% en el primero de 2024), afectada por el inicio de operaciones de data centers y los mayores gastos financieros. Con ello, la cifra de FFO (fondos generados por operaciones) se sitúa en 72 millones (en línea con nuestra estimación). 

Merlin Properties, resultados trimestrales con una acción marcada por el potencial alcista

Merlin properties

Díaz habla también de la noticia positiva por la mejora de rating por parte de S&P a BBB+ (desde BBB anterior) con perspectiva estable (desde positiva anterior). Sin sorpresas por el lado de balance, con la ratio LTV (loan to value ó préstamo valor) mantenida en el 35,0% (en línea con el cierre de 2023). En paralelo, la compañía registra ventas de activos non-core por valor de 3,0 millones en el trimestre, y adicionalmente, procede a la firma de otros 79,3 millones de ventas de activos non-core que esperan escriturarse durante el ejercicio con una prima de doble dígito sobre las tasaciones de 2023. 

Por último, cabe destacar que Merlin confirma el dividendo final esperado de 0,24 euros por acción (elevando a 0,44 euros el dividendo total con cargo a los resultados 2023), a pagar el próximo 4 de junio.

Por todo ello, en Renta 4 reiteran su nota de mantener y su precio objetivo de 10,30 euros por acción.

Merlin Properties aguanta firme pese a la posible ampliación de capital este año

UNA SEGUNDA OPINIÓN SOBRE MERLIN PROPERTIES

Por su parte, en Jefferies también tienen una recomendación de mantener y un precio objetivo de 10,30 euros.

El beneficio antes de intereses, amortizaciones y provisiones (FFOPS) del trimestre desciende un 4,4% interanual, hasta los 0,15 euros, debido a los mayores costes financieros y a la fase de puesta en marcha de la división de centros de datos (frente a las previsiones para 2024 de 0,59 euros por acción, o un -3,3% interanual).

El crecimiento de los alquileres comparables se ralentizó hasta el 3,8% en el trimestre (frente al 6,5% en el mismo periodo de 2023), de los cuales hubo un tenue 2,8% en Oficinas. Se firmaron ventas de activos por 79,3 millones con una prima de dos dígitos sobre los valores de tasación de 2023.

Los ingresos totales aumentaron un 4,9% interanual, hasta los 127,3 millones de euros.

El crecimiento de los alquileres brutos comparables (LFL) se ralentizó hasta el 3,8% en el trimestre (frente al 6,5% en el mismo periodo de 2023), de los cuales sólo un 2,8% en Oficinas (6,1% en 2023) y 4,8% en Centros Comerciales (7,7% en 2023) pero un estable 4,9% en Logística (4,8% en 2023).

Los diferenciales de liberación mejoraron en Oficinas con 3,4% (1,2% en el año 2023), se mantuvieron estables en Logística con 5,2% (5,2% en 2023) y se redujeron en Centros Comerciales con el 7,8% (12,1% en 2023).

Loom Salamanca, propiedad de Merlin Properties en Madrid.
Loom Salamanca, propiedad de Merlin Properties en Madrid.

La tasa de ocupación se deterioró en el -375 inter trimestrales hasta el 95,8% a finales de marzo de 2024 (frente al 96,2% a finales de 2023), de los cuales -305 en Oficinas hasta el 92,2%, -56% en Logística hasta el 98,4% y -20% en Centros Comerciales hasta el 96%.

En la división de centros comerciales, la afluencia en el primer trimestre mejoró un 6,3% interanual (frente a un 5% en 2023) y las ventas a inquilinos aumentaron un 8,1% interanual (frente a un 10,7% en 2023), mientras que el OCR se mantuvo prácticamente estable en el 11,6% (-10% frente a 2023).

En el trimestre, Merlin vendió sólo 3 millones de euros de activos, pero firmó 79,3 millones de euros de cesiones con una prima de dos dígitos sobre los valores de tasación de 2023. Durante el trimestre no se completó ninguna adquisición importante.

El EPRA NTAps desciende un -3,9% interanual hasta los 15,20 euros, mientras que la cartera de activos no se revaloriza trimestralmente.

La ratio LTV se mantiene estable intertrimestralmente en el 35% a finales de marzo de 2024, sin vencimiento de deuda antes de noviembre de 2026, ya que el grupo ha refinanciado el vencimiento de mayo de 2025.

Aunque no da detalles, el grupo confirma «estudiar alternativas estratégicas» para financiar el desarrollo de su división de centros de datos.

Por último, Guillermo Barrio, de CIMD Intermoney, señala que «confirmamos nuestra recomendación de Comprar, así como nuestro precio objetivo a 12 euros. Bajamos nuestro precio objetivo en el previo de los 9 primeros meses de 2023 desde 13 euros, reflejando el aumento de tipos de descuento. El NAV a diciembre de 2023 declarado era de 15,08 euros, con lo que el valor cotiza actualmente aún con un descuento del -26%, lo cual consideramos injustificado pese a su buena evolución los últimos meses. Frente a los temores del mercado, lo cierto es que Merlin ha ido recuperando ocupación en oficinas en los últimos trimestres.»

El viernes actualizaron sus recomendaciones hasta 11 firmas de análisis de las que siguen a Merlin Properties. El 69,6% de ellos tiene una recomendación de comprar por un 26,1% que tiene una recomendación de mantener y un 4,3% que recomienda vender. Así, siempre según las pantallas de Bloomberg, el nuevo precio objetivo de consenso es de 11,02 euros, lo que deja un potencial de sólo el 1,3% desde los precios actuales.

Jóse Julián Martín
Jóse Julián Martín
Jose Julián Martín es periodista de finanzas y mercados de formación internacional (Jacksonville University, Wharton School of Business, University of Illinois y Università Bocconi). En su dilatada carrera ha pasado por las redacciones de Expansión, Invertia o Finanzas.com entre otros.

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