Tipos fijos, variables y ahora hipotecas mixtas. El sector inmobiliario busca soluciones a la abrupta subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y al incremento de los intereses hipotecarios, especialmente los vinculados al euríbor, el indicador más utilizado para el cálculo de las cuotas mensuales. Además, el mercado residencial espera su ajuste en este 2023, si bien será «moderado», tal y como ha señalado José Manuel Fernández, subdirector general de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), en una entrevista para MERCA2.
La caída de la oferta inmobiliaria ha obligado a los bancos y entidades de crédito a rescatar las hipotecas mixtas. Son un producto que sirven de escudo en el medio plazo, al mantener los tipos fijos de la hipoteca durante los primeros cinco, diez o 15 años como máximo, para después modificar los intereses a intereses variables.
«Hoy por hoy los tipos fijos son más caros que los variables», ha señalado Fernández. Si bien, ha destacado las hipotecas mixtas serían un «buen producto» en el entorno actual. Y es que, el BCE continuará incrementando las tasas oficiales del euro hasta un 4%, tal y como estima el mercado, hasta finales de 2023. «Se está volviendo un poco al equilibrio en las hipotecas», ha sostenido.
Las transacciones van a bajar sin duda alguna
A su juicio, el interés de las hipotecas debería estar entre el 5% y el 5,5%, que es exactamente en el que deberían estar los tipos fijos en la situación actual del mercado. Sin embargo, estos niveles presionarían aún más la producción de hipotecas. Y es que, el número de transacciones hipotecarias se está desplomando con fuerza, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística.
BANCA Y COSTES PARA EVITAR EXPULSAR A LA DEMANDA
En esta situación, las entidades de crédito están asumiendo los costes al no elevar los tasas a los niveles que corresponderían. «No es un nivel atractivo», ha considerado el directivo de UCI. Con la hipoteca mixta, se da una mayor certidumbre al cliente en los primeros años del crédito, más cuando se trata de firmar cuotas asequibles y tranquilidad a partes iguales. Una vez superado este tiempo, el cliente ha podido bajar principal e intereses, allanando así el camino hacia los pagos finales del crédito.
Sin embargo, para protegerse contra las alzas del euríbor, el subdirector de la Unión de Créditos Inmobiliarios ha considerado más factible referenciar las hipotecas al interés variable siempre y cuando las subidas esperadas no supongan un fuerte impacto en los gastos. «Si hay clientes que cogen la financiación sin necesitarla y sin que suponga un coste excesivo en relación a los ingresos, recomendaría un interés variable», ha explicado. Para esta situación, el coste de la hipoteca no podría superar el 30% de los ingresos. El motivo es que la curva de tipos en la Eurozona está invertida, aunque en España comienza a relajarse en relación a los tipos a más largo plazo.
Este indicador -la curva invertida de tipos- suele adelantar una recesión a menos de un año vista. Su fiabilidad, tal y como ha explicado en varias ocasiones este medio, es del 100%. E incluso, con una curva de tipos invertida en un 70%, la probabilidad también alcanza el máximo posible. Por este motivo se estima que EE UU entraría en recesión a finales de este verano, así como Alemania.
EL EURÍBOR ALCANZAR EL PICO EN EL 3,5%
No obstante, Fernández espera que el euríbor alcance su pico, en el 3,5%, este índice comenzará a recular debido a la marcha atrás de los bancos centrales, que tendrían que bajar los tipos de interés para incentivar el crecimiento de la economía. En este sentido, recuerda que el crecimiento del PIB de la Eurozona está en plena frenada, pero sin llegar aún a la denominada recesión técnica -caídas o crecimiento nulo durante dos trimestres consecutivos-.
El problema para los bancos centrales, como el BCE, es que este movimiento no pueden hacerlo en este momento debido a los altos niveles en los que se encuentra la inflación. En este sentido, ha explicado que bajar los tipos, los precios tenderán a subir un poco más. El objetivo del BCE es reducir la inflación a cotas cercanas al 2%, si bien los precios se sitúan en el 8,5% en el mes de enero, cuatro veces más de lo estipulado. En esta contención de precios, además, juega un papel fundamental la inflación subyacente -que cuenta la inflación sin los precios energéticos y productos frescos-. Este índice se sitúa en máximos históricos, en el 5,2% sin reducirse una sola décima respecto a diciembre de 2022.
Al contrario que en EE UU, donde la economía se ajusta casi inmediatamente a la situación de inflación por su independencia energética, en la Eurozona se depende del gas, tanto de Oriente Medio, norte de África como de EE UU. Pese a esta situación, Fernández ve con «optimismo» el escenario de los próximos meses al considerar que hay «suficientes elementos» para hacer que la economía española y europea comiencen de nuevo a arrancar.
LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS Y PRECIOS CAERÁN
Por otro lado, Fernández espera la moderación en los precios de las viviendas residenciales tras los años récord de 2021 y 2022 debido a esas alzas en los tipos de interés. En este sentido, que la vivienda nueva ha reducido su peso en el mercado inmobiliario por debajo del 10%, un nivel demasiado bajo, mientras que el mercado de segunda mano ha registrado más del 90% de las transacciones. «El mercado de segunda mano está condicionado por el coste de financiación, tanto para inversión como para vivir», ha señalado. En este aspecto, ha señalado que el coste de financiación se ha incrementado para este tipo de hipotecas y por tanto hay una «presión muy fuerte sobre los precios del inmobiliario».
«Las transacciones van a bajar sin duda alguna», sin anticipar un porcentaje de caída, aunque los precios serán contenidos. Si bien, «la lógica apunta que los precios deberían bajar, no lo hacen debido a la fuerte demanda y muy poca oferta», ha señalado. En este sentido, señala que las zonas de las grandes ciudades continuará teniendo una gran demanda, mientras que otras, más deprimidas e incluso olvidadas, bajarán más los precios. De esta forma, los interesados en hipotecarse por un piso están atentos a los precios para evitar endeudarse por encima del valor del inmueble.
