La valoración bursátil de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimi) de la Bolsa española ha caído un 1,4% en 2022 respecto al 2021. En total, se han evaporado 1.360 millones respecto al cierre de 2019, un descenso del 6% desde los 24.880 a los 23.520 millones de euros. Pese a la caída en Bolsa, el valor bruto de los activos (GAV) bajo gestión del sector alcanza los 54.074 millones de euros a cierre de 2021.
Si bien, los dividendos repartidos han caído en un 66%, desde los 1.221 millones de 2019 a los 406 distribuidos en 2021. Por otro lado, han destinado a la compra de activos inmobiliarios 900 millones de euros. Según JLL, el Euronext Access, de París, está tomando la delantera al BME Growth al acaparar el 24% de las socimis españolas.
El mercado español de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs) ha experimentado un gran crecimiento y desarrollo desde su nacimiento hace una década y ha contribuido a la dinamización y profesionalización del mercado inmobiliario.
LOS PEORES TEMORES PARA LAS SOCIMIS
«El mercado de las socimis se ha desarrollado de forma significativa en los últimos años, sin embargo, la desaceleración económica prevista plantea ciertos interrogantes», ha destacado Silvia Damiano, directora de Valoraciones de JLL España. «Entre ellos, -continúa- las refinanciaciones en un entorno de subida de tipos de interés, la inflación y su impacto en rentas y cuentas de resultados; así como la heterogeneidad en el tamaño de los vehículos, que plantea la posibilidad de que, en aras de la eficiencia, se produzcan movimientos de consolidación en el sector».
Este sector ha cambiado por completo en la última década al pasar de sólo tres cotizadas en 2012 a las 112 actuales. Sin embargo, el informe de la compañía pone de manifiesto el empeoramiento de las perspectivas económicas de este 2023, como el aumento de la inflación, la restricción del crédito y las subidas de los tipos de interés, así como de los alquileres en las principales ciudades.
SUBIDA DEL VALOR BRUTO DE LAS SOCIMIS ESPAÑOLAS
Pese a las caídas en Bolsa, la valoración del valor bruto de los activos ha subido con fuerza, hasta alcanzar los 54.074 millones desde los 53.118 millones de 2020. «Este incremento se debe a la incorporación de nuevos vehículos al mercado y no a la revalorización de las carteras gestionadas por las compañías analizadas. El estudio desvela que el volumen de adquisiciones netas en el año 2021 se quedó cerca de superar los niveles prepandemia, situándose en casi 900 millones de euros», según ha explicado JLL.
Este incremento se debe a la incorporación de nuevos vehículos al mercado y no a la revalorización de las carteras gestionadas por las compañías analizadas
El informe subraya que el ebitda de estas compañías se viene resintiendo desde 2019. En total, el beneficio de explotación antes de descontar depreciación y amortización de los vehículos de inversión pasó de 1.461 millones de euros en 2019 a 1.217 en 2021. Sin embargo, los ingresos totales percibidos por las compañías analizadas se han mantenido en niveles similares entre 2019 y 2021, a pesar del impacto de la pandemia.
Sin embargo, se observan disparidades en función de los segmentos de cotización. Las situadas en el Mercado Continuo han aumentado sus ingresos en un 2,3%, hasta los 934 millones, a raíz de una mayor escala, diversificación y poder de negociación con clientes e inquilinos.
LAS SOCIMIS DE EURONEXT DISPARAN LOS INGRESOS
La misma tendencia se observa en el caso de las cotizadas en el Euronext Access. Estas aumentaron su facturación desde los 82 millones registrados en 2020 hasta los 315 del año 2021, un 284% más debido al incremento del número compañías que han abrazado este mercado. En cambio, los vehículos cotizados en en el segmento BME Growth redujeron su facturación en cerca de 187 millones de euros: de 1.006 millones de euros en 2020 a 819 millones en 2021.
A pesar del crecimiento en ingresos de los vehículos del mercado continuo, la mayor liquidez y la elevada exposición a los cambios en el sentimiento de los inversores provoca que estos hayan visto reducido su peso en la capitalización agregada de todas ellas. A cierre de septiembre de 2022, el valor total de las sociedades cotizadas en el mercado continuo era de 7.802 millones de euros. Esta cifra representa un 33,2% del total de 23.520 millones de euros que capitalizan los 112 vehículos españoles.
MÁS DIVIDENDOS EN EL BME GROWTH
El informe subraya asimismo que los vehículos que cotizan en BME Growth y Euronext Access presentan una mayor estabilidad en su cotización frente a aquellos vehículos cuyos títulos se negocian en el mercado continuo dada la menor liquidez de los mercados alternativos. A esto hay que sumar la incorporación al mercado de nuevas compañías tanto en BME Growth como en Euronext Access.
De nuevo, se constatan variaciones según el segmento de cotización. Por un lado, las SOCIMIs del Continuo han optado por una política más prudente, los vehículos cotizados en BME Growth son las que más han optado por distribuir dividendos de manera absoluta. Esto contrasta con su mayor apalancamiento y nivel de inversión en comparación con sus competidores del mercado continuo.
Otro de los puntos relevantes del informe es la consolidación de Euronext Access como una alternativa a los mercados nacionales. A cierre de septiembre de 2022, 27 de las 112 SOCIMIs españolas negociaba sus títulos en Euronext Access; es decir el 24% del total de estos vehículos de inversión inmobiliaria.
Así, Euronext Access ha pasado de alojar tan solo dos SOCIMIs en 2018 a cerrar el mes de septiembre de 2022 con 27 vehículos cotizados, en detrimento de BME Growth que ha visto disminuir el número de SOCIMIs que accedieron a dicho mercado. La razón del cambio se debe a las menores exigencias por parte de Euronext Access para el acceso al mercado; especialmente la mayor flexibilidad en el volumen de difusión de las acciones en contraste con los requerimientos de BME Growth.
