La agresividad de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) ahoga a los estadounidenses y sube las hipotecas a niveles muy elevados. Tener una vivienda, si es posible unifamiliar, un coche por cada miembro de la casa y la concesión de la hipoteca en la espalda para poder afrontar los gastos. Este es en sí el sueño americano, al menos hasta la crisis de 2008, cuyas consecuencias aún colean en los mercados.
En la situación actual, con la primera potencia de Occidente en recesión y la mayor tasa de inflación de los últimos cuarenta años, la Reserva Federal ha emprendido una agresiva maniobra con el fin de frenar el crecimiento de los precios. Sin embargo, está provocando cortes de digestión en una economía que se tambalea.
La combinación de compraventas y precios a la baja intensificará la presión hacia la recesión
Oficialmente, los tipos de interés de la Reserva Federal se sitúan en el 3%. No obstante, para los hipotecados se está exigiendo un interés variable del 7,2%, un nivel que muestra la tensión en el mercado. Es decir, la banca está obteniendo un rendimiento del 100% por el hecho de prestar dinero. No obstante, para el consumidor estadounidense este coste es aún mayor.
LAS TASAS HIPOTECARIAS SE DISPARAN UN 150% EN UN AÑO
En enero de este año, los tipos medios hipotecarios se situaban en el 3,1%, es decir, endeudarse en este momento supone un incremento del 132% en los intereses, para un préstamo a 30 años. El incremento es aún superior respecto a los intereses exigidos en octubre del pasado año, hasta un 150% más. Estas tasas son las más elevadas desde la burbuja inmobiliaria de 2006 y su posterior estallido.
Sin embargo, en aquellos años se dio el dinero a personas sin recursos, con una sobrevaloración de activos y sin control alguno. En este momento, si bien también existe una muy elevada sobrevaloración de los activos, con riesgo de burbuja en Miami y Los Ángeles. Por estos precios tan elevados, la demanda en el mercado residencial ha comenzado a retirarse en septiembre.
No obstante, la compraventa de viviendas ha alcanzado cifras no vistas desde la formación de la burbuja, en 2004. En septiembre, último dato disponible, esta estadística se disparó casi un 30% respecto a agosto, con los tipos de interés disparados y a las puertas de nuevos incrementos.
HIPOTECAS ELEVADAS EN EL SUR Y OESTE
Está por ver si la entrada de los interés provocará un aluvión de impagos, como ocurrió con la burbuja de 2008 debido a que se prevé una recesión más larga y profunda de lo previsto. Cabe señalar, que los residentes en Estados Unidos pueden devolver la vivienda y cancelar la deuda, sin embargo ésta se está comprando y vendiendo en los mercados secundarios y en caso de impagos su valor será nulo.
En un reciente análisis, la entidad financiera ING exponía el riesgo al que se enfrenta la economía estadounidense. «La combinación de compraventas y precios a la baja intensificará la presión hacia la recesión», señaló. En este sentido, ha hecho hincapié en la subida exponencial de los precios, más de un 60% en puntos «críticos» en el Sur y Oeste de Estados Unidos, así como en regiones del Norte y del Este, con incrementos del 25%. En todas las zonas se registraba hasta ahora una fuerte demanda, que ha ido disminuyendo según se alcanzaban récords. El índice Case-Shiller muestra que se han superado con creces los niveles de la burbuja inmobiliaria.
Con estos disparados precios, los contratos hipotecarios han tenido que incrementar su volumen por unidad a la fuerza. Y es que, en apenas un año se ha disparado en más de un 11% el capital concecido, si bien los salarios no se han incrementado en esa misma proporción. Las familias, además, soportan una inflación del 8,2%.
De esta forma, el capital prestado por los bancos alcanza los 450.000 dólares frente a los poco más de 400.000 del pasado año. En este sentido, las familias se están descapitalizando para poder acceder a una vivienda, debido a que las cuotas de entrada son más elevadas y la pérdida de poder adquisitivo es aún mayor. Del sueño americano a la pesadilla.
EL INTERÉS DE LAS HIPOTECAS, DISPARADO
En comparación con 2020, los precios de la vivienda se han disparado un 40% debido principalmente a la ingente cantidad de liquidez introducida de nuevo en los mercados para paliar los efectos de la recesión. También el teletrabajo ha ayudado a aumentar esta subida sin precedentes en los precios, aunque no es el único motivo. La falta de materiales y su excesivo precio han retrasado la obra nueva. En julio, por su parte, la oferta de vivienda registró su primera caída mensual en los precios por primera vez en diez años. «Será el comienzo de muchas», ha sostenido la entidad con sede en Holanda.
Con esta coyuntura, los compradores de vivienda habitual tienen ante sí el reto del ahorro para poder acceder al crédito, con mayores dificultades según pasan los días. Asimismo, para los nuevos compradores, la situación se complica debido al desplome de Wall Street registrado en lo que va de año, con caídas cercanas al 20% en los índices y de más de un 70% en acciones tecnológicas; con un bono estadounidense a la baja y un dólar al alza. «Se está obstaculizando aún más la capacidad de los nuevos compradores para constituir el depósito requerido», ha sostenido ING.
«Los propietarios de viviendas que buscan negociar están en una mejor posición, ya que ya poseen parcialmente un activo cuyo precio se mueve en la misma dirección, pero no es fácil», ha destacado. De hecho, el mercado está movido por la vivienda usada, cuyas hipotecas se han disparado debido a que los particulares también se suman a esta ola y sacar el máximo rendimiento posible. No obstante, hay una cifra que choca con al realidad. El número de viviendas en ventas sube con fuerza. ¿De dónde salen las viviendas en venta? La gran cuestión no se responde con la necesidad, debido a que aún hay pleno empleo en la economía. «No son vendedores forzados», ha destacado.
JEROME POWELL BUSCA AHORA LA CORRECCIÓN
Con este escenario, Jerome Powell, presidente de la FED, busca una corrección en el mercado al incrementar las subidas de tipos de interés. Se llega a especular con un aumento de las tasas del dólar del 1% para la próxima reunión. «Hay un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda, y los precios de la vivienda subían a un nivel insosteniblemente rápido», aseguró en septiembre.
Por lo tanto, la desaceleración en los precios de la vivienda que estamos viendo «debería ayudar a que los precios estén más en línea con los alquileres y otros fundamentos del mercado de la vivienda, y eso es algo bueno». Mientras tanto, las hipotecas presionaran ahora a la economía con el mismo dinero que entregó la FED.
