miércoles, 17 agosto 2022 18:33

El imparable precio de la vivienda amenaza a las inmobiliarias catalanas

Los precios de la vivienda en Cataluña no dejan de subir, pero no hay temor a una recesión ni a la formación de una burbuja de precios. Sin embargo, el riesgo se encuentra en la falta de negocio debido a la velocidad de la compraventa de inmuebles.

Los últimos datos de Tinsa apuntan a un incremento del 5,3%, con una aceleración en la velocidad de las transacciones ante la inminente subida de los tipos de interés en la Eurozona y la escasez de oferta. De seguir este ritmo endiablado, las inmobiliarias corren el riesgo de quedarse literalmente sin stock o con pisos sin demanda debido a la ubicación o condiciones estructurales. Este fenómeno se está produciendo en Estados Unidos, donde las principales inmobiliarias, e incluso los departamentos de banca, están prescindiendo de personal ante un mercado que se está secando por completo.

Esta situación puede provocar un escenario que jamás se ha registrado en España y que ya está sucediendo en Estados Unidos, con miles de despidos en algunas de las inmobiliarias más importante debido a la práctica ausencia de transacciones comerciales. En el sector inmobiliario catalán, por contra, no ven riesgo alguno. “Se trataría en todo caso de una ralentización“, ha afirmado Ferran Font, de Pisos.com. En este sentido, cree que la velocidad de las transacciones y los elevados precios podrían frenarse, pero no bruscamente. De hecho, no ve clara la entrada de recesión en España tras el verano.

¿Y SI LAS INMOBILIARIAS SE QUEDARAN SIN STOCK?

En este sentido, sí cree que algunas inmobiliarias tendrán que reajustar sus plantillas tras el boom en las compraventas registrado durante los últimos años, más cuando los barceloneses se han movido hacia otras zonas del área metropolitana desde el estallido de la pandemia para dejar en alquiler su antigua vivienda. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, 620.000 viviendas han cambiado de manos en los últimos doce meses, una cifra que no se veía desde antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. “Las agencias inmobiliarias están registrando una cierta desaceleración en el negocio“, ha apuntado Font.

Pero para Font no es un síntoma de alarma, pese a la caída de las visitas de los potenciales compradores. Y es que, por ahora, se desconoce si este escenario responde a una situación estacional del sector o bien el sector se encamina hacia un suave frenada de cara a un futuro más sostenible. “Si puede haber agencias con una estructura sobredimensionada” que tendrán posiblemente que ajustar la plantilla debido a este parón. “Aunque la incertidumbre no permita dar visibilidad -es difícil hacer previsiones- no está previsto un gran descalabro”, ha puntualizado.

Y es que, aún no está claro si España entrará o no en recesión, según el debate que sostienen los economistas. Sin embargo, cabe destacar que esta sería una estanflación, una situación atípica respecto a las vividas en las últimas décadas. Estos datos de compraventa se ha registrado debido a a una serie de condicionantes que han levantado la actividad, como los bajos tipos de interés y una cierta facilidad de acceso al crédito durante los últimos años.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES SE ACELERA

En este momento, con una fortísima demanda y ante la proximidad de las primeras subidas del precio del euro por primera vez en once años en la Eurozona, la compraventa de viviendas se ha acelerado más de un 26% en el último año. Todo, con una subida “clara” del precio de la vivienda. Esta urgencia por comprar más barato que dentro de medio año ha provocado el alza.

“De aquí a final de año se normalizarán las cifras debido a este incremento del BCE y también porque habrá menos dinero en el bolsillo de los compradores debido a la inflación

“De aquí a final de año se normalizarán las cifras debido a este incremento del BCE y también porque habrá menos dinero en el bolsillo de los compradores debido a la inflación“, ha sostenido Font. “Se está produciendo un cambio de paradigma”, ha matizado.

Desde la colocación de un piso a la venta, las inmobiliarias tardan muy pocos días en sacarlo del mercado. “Se venden demasiado rápido”, han apuntado fuentes inmobiliarias a MERCA2. Y todo, pese a los precios disparados. Según los datos de Tinsa, correspondientes al segundo trimestre del año, el precio del metro cuadrado alcanza en Cataluña una media de 2.113 euros por metro cuadrado, una subida del 5,3%, y una caída del 26% desde máximos, en plena burbuja de 2007, y un incremento del 41% desde los mínimos del 2015.

BARCELONA PROSIGUE SUBIENDO LOS PRECIOS POR EL ALQUILER

Por provincias, Barcelona alcanza los 2.378 euros por metro, un 4,2% más respecto al mismo periodo del año pasado; Girona y Tarragona, con un aumento del 6,6% y del 5,1%, respectivamente, registran las mayores alzas, mientras que en Lleida los precios suben de forma más moderada, con un 3,1%, con un incremento del 8,1% desde los mínimos.

Las capitales registran los mayores ascensos, con Girona a la cabeza (6,1%), seguidas de Tarragona y Barcelona, con subidas del 4,5% y 3,5%, respectivamente. La presión en los precios en la Ciudad Condal es más fuerte que en el resto de Cataluña, a un 17% de los máximos históricos, con 3.564 euros por metro cuadrado y una escalada superior al 50% desde los mínimos de hace siete años.

BARCELONA, POLO DE ACTIVIDAD ECONÓMICA

Para la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, Barcelona es uno de los “mercados urbanos más dinámicos del panorama nacional”. Se trata de un “polo de actividad económica que atrae a individuos y empresas que compiten por un espacio limitado“. Estos factores muestran el por qué de la existencia de una demanda activa, que “encuentra un escenario de escasez de oferta de obra nueva, lo que provoca un tensionamiento de los precios”.

“El esfuerzo de compra para los residentes mostraba ya antes de la pandemia signos de tensionamiento y una cierta moderación en el crecimiento de los precios“, ha sostenido Arias. En la recuperación del mercado residencial en los últimos meses, la subida de la vivienda está siendo más contenida que en otros grandes mercados, como Madrid.

HABRÁ CAÍDAS EN EL PRECIO EN ZONAS TENSIONADAS

A su juicio, la coyuntura actual hace prever “una desaceleración gradual de la demanda de vivienda, fundamentada tanto en una modificación de las decisiones de compra de los hogares“, que reducen su poder adquisitivo debido a la inflación, como en un potencial endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas ante el escenario de cambio de política monetaria. “Esto puede desacelerar el crecimiento en los precios residenciales, sin que se anticipen caídas, dada la limitada oferta existente”, ha sostenido.

Pese a este escenario, desde Tinsa no ven caídas generalizadas “debido a la limitada oferta existente”. Sin embargo, “sí podría producirse alguna pequeña corrección en zonas concretas que se encuentren muy tensionadas, como ya se ha observado en meses previos en zonas como Islas Baleares“. En conjunto, “esperamos una desaceleración gradual del crecimiento de los precios residenciales que desembocaría en una estabilización”, ha indicado. Para la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, la “entrada de España en recesión no está por el momento dentro de los escenarios más probables”.

EL ACCESO RESTRINGIDO DEL CRÉDITO DEJARÁ FUERA A LAS FAMILIAS

Respecto a las condiciones de acceso al crédito, éstas serán más desfavorables para los hipotecados, y por tanto moderará el ritmo de las transacciones. Así, se tardaría más en vender, siempre y cuando los grandes inversores se retiraran del mercado inmobiliario, un hecho que no está nada claro dadas las cifras actuales. Si bien, los fondos de inversión están desprendiéndose de los activos más perjudiciales para sus balances, entregándolos al Estado para que éste los devuelva en forma de alquiler social.

Las inmobiliarias en Barcelona descartan una nueva burbuja
Las inmobiliarias en Barcelona descartan una nueva burbuja

“Habrá tensiones en el mercado inmobiliario”, ha asegurado Arantxa Goenaga. La abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona se ha pronunciado respecto a los desequilibrios que se detectan en el sector inmobiliario en el escenario actual. Y es que, la situación no invita ni mucho menos al optimismo cuando la concesión de hipotecas está disminuyendo por las mayores exigencias de los bancos, y más tras las subidas de los tipos de interés.

Cabe recordar que los tipos de interés de referencia para el cálculo del precio de las hipotecas, como el euríbor, se están disparando muy por encima del precio del euro. Además, los visados de obra nueva se desploman un 21%, según los registros oficiales. Así, las cifras de nuevas construcciones están muy lejos de las cifras de 2007. “Se está construyendo menos con una demanda cada vez más fuerte“, ha apuntado. Con estas condiciones, “es más difícil acceder a la vivienda”, ha sostenido.

LAS TENSIONES INMOBILIARIAS PODRÍAN SER PEORES QUE EN LA BURBUJA

Además, las tensiones se han trasladado a los precios del alquiler, donde la rentabilidad alcanza el 6%. Los inversores se han centrado en la compra de vivienda para después ponerla en alquiler. Con la pandemia, muchos barceloneses han vendido o alquilado sus viviendas para irse a otras zonas del área metropolitana en busca de lugares bien conectados y que se ajustaran a sus necesidades. “Se compra para invertir y se han producido desfases en el mercado inmobiliario”, ha indicado. De esta forma, los precios se han disparado de “forma ficticia”.

Para la abogada, una de las soluciones a este problema de calado pasa por una ley de vivienda comprometida en luchar contra la ocupación tras la entrega de viviendas ocupadas en manos de los grandes fondos y tenedores al Estado. “No puede ser que se beneficie a la ocupación, como se ha hecho hasta la fecha”, ha indicado. “El Estado tendrá la oportunidad de imponer medidas para acabar con las verdaderas mafias” de esta actividad ilegal, que la justicia tarda años en resolver. Y es que, el 50% de las viviendas entregadas por los fondos para el alquiler social están ocupadas.

UNA OPORTUNIDAD PARA DESTENSAR A LAS INMOBILIARIAS

“El Estado jugará un papel fundamental en la dinamización del mercado. Va a tener que legislar para regularizar estas viviendas y poder ofertar más parque público“, ha sostenido. Para ello, tendrá que ir de la mano de los grandes tenedores, que han captado los inmuebles procedentes de las ejecuciones hipotecarias de la anterior crisis. Con medidas contrarias a la ocupación, las entidades financieras se beneficiarán dando mejores condiciones hipotecarias y préstamos a la construcción de vivienda nueva.

Asimismo, con esta ley, que se aprobará a finales de año y que ha provocado el cisma entre los socios de Gobierno, se abre la puerta a que los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas destinen sus edificios públicos obsoletos y en desuso al mercado inmobiliario para el alquiler o la compra a precios asequibles. “Si el legislador si no interviene en el mercado de protección oficial tendremos un drama importante“, ha advertido. Cabe recordar que el Estado ya ha legislado en contra de los propietarios, limitando las subidas del precio del alquiler.


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