La inversión en los hoteles de Barcelona continúa a buen ritmo y lejos de aflojar, los precios suben. Albert Costafreda, el primogénito de los dueños de Panrico, se ha sumado a esta ola a través de una de sus firmas de inversión. El precio pagado por el hotel Curius, situado en el número 25 de la barcelonesa calle del Carme, asciende a seis millones de euros. Es el primer inmueble urbano de la cadena gestionada por Alegría Hotels y cuenta con una superficie de 858 metros cuadrados.
Este precio es un 5% más elevado respecto a la media del mercado. Y es que, las 24 habitaciones, repartidas entre las siete plantas del inmueble, alcanzan una media de 250.000 euros por habitación, frene a los 240.000 euros que se han pagado de media en Barcelona.
«Este tipo de activos ubicados en zonas prime estratégicas son una apuesta segura y a su vez han aumentado considerablemente la demanda», ha sostenido Miquel Laborde, socio de Laborde Marcet y firma asesora de esta adquisición. El establecimiento continuará operado por Alegría Hotels.
LA MORATORIA DE ADA COLAU DISPARA LOS PRECIOS
La propia firma ha advertido que estos altos precios podrían continuar al alza debido a dos factores clave. El primero es la alta demanda, mientras que el segundo se centra en la moratoria aprobada por el Ayuntamiento de Barcelona, gobernado por Ada Colau, y que impide desde hace seis años la apertura de nuevos hoteles.
Siempre se puede apretar más al comprador debido a la excepcional temporada de verano que se presenta
Esta medida política fue aplaudida por una parte del sector al no incrementar la competencia, pero deja escapar oportunidades de alto valor e inversión, como el Four Seasons. La cadena hotelera de lujo abrió en Madrid y se ha convertido en la envidia de los hoteleros, turistas y políticos.
Aún conociendo esta situación, Colau mantiene esta férrea medida que continúa presionando los precios al alza, mientras los inversores tratan de buscar rentabilidad durante esta temporada de verano y previa a la más que posible entrada en recesión.
LAS OPERACIONES DE HOTELES, LAS MÁS BUSCADAS
Los propietarios de hoteles que se han mantenido a flote durante la pandemia han disparado los precios por la llegada de turistas, especialmente los de mayor poder adquisitivo. Aquellos que han necesitado liquidez de forma urgente prescindieron de los inmuebles entre 2020 y 2021, tras las restricciones.
El resto busca ahora obtener el precio más elevado posible dentro de los límites del mercado. «Si suben el precio de venta de forma desmesurada provocan el efecto contrario», han explicado fuentes del sector consultadas por MERCA2. Eso sí, «siempre se puede apretar más al comprador debido a la excepcional temporada de verano que se presenta«, han destacado. Y es que, las ocupaciones alcanzan ahora entre el 90% y el 100%. No hay disponibilidad y los precios han subido más del doble respecto al pasado año.
De esta forma, Barcelona continúa atrayendo a los inversores en el sector, pero la oferta, como está ocurriendo en todos los negocios inmobiliarios se está secando. La oferta, según los cálculos de Laborde Marcet, ha disminuido en un 12%, hasta un total de 49 hoteles en venta.
LA OFERTA PARA COMPRAR HOTELES SE SECA
En Cataluña, los hoteles en venta en junio eran 134, un 3% menos que un año antes, mientras que en la Ciudad de Barcelona eran 49, un 12% menos. Los portales especializados, como Habitaclia, reducen esta oferta a apenas unos 30. Algunos de los hoteles, como un hostal situado en El Eixample, llegan a exigir más de 456.000 euros por habitación, un 90% más respecto a la media actual en el mercado. El precio de las ocho habitaciones del establecimiento se sitúa en los 3,65 millones de euros.
Por otro establecimiento, que cuenta con más de 5.000 metros cuadrados, se exigen unos 33 millones de euros. Este inmueble, cuya descripción es muy poco concreta, afirma que el precio medio del metro cuadrado alcanza los 6.000 euros, un 15% inferior al pagado por los Costafreda, cuyo coste ha rondado los 7.000 euros por metro. Estos precios no se han trasladado a otras zonas de la provincia de Barcelona, donde se pueden encontrar hoteles de cuatro estrellas un 30% más baratos que en la Ciudad Condal.
La rentabilidad en Barcelona no es tan alta debido a los altos precios. No obstante, el periodo de amortización es de unos 64 meses, siempre y cuando el precio ofertado por habitación se sitúe en el rango más elevado posible. El plan de Barcelona, tanto del Ayuntamiento como del sector hotelero, es convertir la ciudad en un destino también en los meses de menor actividad, es decir, turistas de calidad todo el año. De esta forma, la inversión se amortizaría en un periodo mínimo y no habría bajada de precios.
LAS COMPRAS DE HOTELES SE DISPARARON ENTRE 2020 Y 2021
Según el último estudio de la consultora CBRE, del pasado mes de junio, el sector de hoteles en Cataluña había alcanzado un volumen de inversión de 200 millones de euros, es decir, el 15% del total de la inversión en España y un 90% superior al registrado en 2021. Sin embargo, esta subida no se debe al número de compraventas, sino a los precios más elevados exigidos por los vendedores.
«Cataluña, y Barcelona en particular, continúa acaparando gran parte del interés inversor hotelero, que ha podido materializarse en los últimos dos años con especial relevancia debido a la gran liquidez en el mercado de capitales», ha sostenido la consultora. Y es que, hay que remontarse a 2017 para ver niveles tan elevados, justo cuando entró en vigor esta moratoria.
Los 200 millones se repartieron entre tan sólo cinco operaciones debido a la perspectivas y a la escasez de oferta. Durante el 2019, tan sólo se realizó una operación durante los primeros cinco meses del año. El precio pagado en este 2022 fue un 8% más caro que en 2021, pero esta tendencia se sostendrá en el tiempo.
