El alocado mercado inmobiliario de Cataluña se enmaraña aún más con los temidos, desconocidos e ininteligibles contratos de arras. La firma de estos documentos suponen derechos y deberes tanto al comprador como al vendedor a la hora de hacer efectiva la compraventa del inmueble. Por normal general, si todo sale según lo planeado, el comprador obtiene su casa soñada, mientras el vendedor tendrá que hacer las cuentas para abonar los impuestos correspondientes y conocer el beneficio neto.
Sin embargo, en no pocas ocasiones, estos contratos de arras atan al comprador y al vendedor, como un hierro al imán, y llegan a ser perjudiciales para una de las partes en caso de que la compraventa no se realice. El principal problema es que se miran estos contratos como un mero trámite y se suelen firmar antes de tener atada la financiación del banco.
Si la entidad financiera deniega la concesión de la hipoteca u ofrece una cantidad inferior a la estimada en un primer momento, la compraventa se pone en riesgo, pero también la reserva del piso. Y es que, el contrato de arras no es más que la entrega de una cantidad por parte del comprador potencial al vendedor para evitar que continúe recibiendo ofertas. Es el seguro para quedarnos sin el piso, un dinero que llega alcanzar los 20.000 y 30.000 euros, dependiendo del inmueble. Prácticamente, en definitiva, el valor de entrada de una hipoteca.
DE 10.000 A 30.000 €, UN CONTRATO DEMASIADO ELEVADO PARA DEJARLO ESCAPAR
Las consecuencias que acarrean estos contratos de arras son importantes, más cuando las partes desconocen el contenido exacto y los deberes que conlleva echarse atrás en la compraventa. Desde el 2020, la conflictividad por estos contratos se ha disparado, especialmente en Barcelona, donde numerosos residentes han tratado de comprar viviendas fuera de la Ciudad Condal para escapar de los confinamientos y refugiarse en casas más amplias o con jardín.
La mayoría de estos contratos se firman sin más, sin prestar la debida atención, pese a ser un contrato de compraventa que en caso de no ejecutarse cuesta miles de euros. «En los últimos tiempos se ha incrementado la conflictividad más por los contratos de arras que por los del alquiler«, ha sostenido Arantxa Goenaga, abogada y socia del Círculo Legal Barcelona. Los motivos son dispares, desde la falta de financiación o por errores de cálculo en las cuotas de la hipoteca, o bien porque encontraron una mejor oportunidad en el proceso. El argumento de la financiación se ha convertido en la excusa estrella, con una notable diferencia sobre el resto de excusas para no ejecutar la compraventa.
«La mayoría de los propietarios se acoge a que el argumento expuesto no se ha tramitado correctamente y por tanto no devuelven la cantidad aportada por el posible comprador«, ha señalado. En este sentido, ha indicado que se está encontrando numerosos casos con estos «problemas». Por esta razón, considera que los contratos de arras deben celebrarse con un acta notarial para evitar tener que llegar a juicio.
EL PROBLEMA DEL CONTRATO DE ARRAS: LA FECHA DE VENCIMIENTO
Asimismo, el problema se centra también conocer el momento para resolver la compraventa y si se tiene que devolver o pagar la cantidad, o bien cuál es el importe a pagar o a devolver. Estos casos suelen acabar en los tribunales cuando se firman entre particulares.
Muchos se han dormido en los laureles, no han solicitado la financiación a tiempo, y cuando la han pedido la entidad financiera ha cambiado las condiciones
Más, cuando la inflación galopante y las fuertes subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) entran en escena. «La banca ha cambiado las condiciones de financiación», ha sostenido. Por este hecho, el comprador no obtiene la financiación, y puede perder el dinero de la reserva. Por norma general, estos contratos alcanzan el 10% del valor del inmueble. «El comprador se encuentra así atrapado y sin poder comprar«, ha sostenido.
En Cataluña, el Código Civil indica que si se acredita que la compra no se ha podido realizar por el rechazo de la banca a la financiación de la hipoteca, el vendedor está obligado a devolver las arras. «Sólo sucede en Cataluña», ha indicado. Este artículo ha dado pie a una picaresca. «Muchos se han dormido en los laureles, no han solicitado la financiación a tiempo, y cuando la han pedido la entidad financiera ha cambiado las condiciones», ha apuntado. Mientras que otros sí la han solicitado a tiempo, pero se la han denegado; y un tercero es quien pone la excusa para echarse atrás en la compra. «Estos terceros están dando origen a mucha litigiosidad», ha destacado.
COMPRADOR Y VENDEDOR, ATADOS POR SUS PROPIAS PALABRAS
Los casos son tan dispares como habituales. Hay vendedores que han querido devolver las arras, pero el potencial comprador se niega a aceptarlas, exigiendo, además, cantidades más elevadas. Y es que, con la actual incertidumbre, numerosos vendedores se están echando atrás en las operaciones.
No son los únicos conflictos en el mercado inmobiliario catalán. Desde el inicio de la pandemia, en 2020, muchos contratos de arras se ejecutaron por los confinamientos y las pérdidas de empleo. Otro de los motivos, se debe también al valor de referencia del Catastro, entregándose las arras por un valor que no corresponde, al haberse incrementado los costes.
Asimismo, también se pueden perder si la vivienda tiene un embargo o carga hipotecaria. Y es que, el comprador debe ser quien se preocupe de conocer el estado de la vivienda antes de comprarla. Otro de los motivos es si el vendedor, por desgracia, fallece o bien surgen desacuerdos de pareja. En el caso de que el vendedor encuentre una mejor oferta, éste podría tener que duplicar las arras.
En este sentido, entran en juego las cláusulas y tipo de contrato firmado. Si el vendedor no continúa la venta, deberá aportar el doble de las arras acordadas; en caso del comprador, perderá la cantidad puesta de antemano. Son las denominadas penitenciales.
LOS JUECES DECIDEN EN LAS ARRAS
Asimismo, el resto de contratos conlleva la indemnización por daños y perjuicios en caso de que una de las partes desista de comprar o vender el bien. De esta forma, la incumplidora tendrá que resarcir con un monto mayor al estipulado.
Antes de la firma de estos contratos de arras se debe acordar tanto el notario, quién corre con sus gastos, el precio de compraventa, si se necesita financiación, los datos del inmueble y la fecha para escriturar la compraventa. Si para entonces no se ejecuta, el vendedor o el comprador podrá pedir el correspondiente importe, si cree que le corresponde. Aunque en estos casos será un juez quien lo decida. No obstante, existen prórrogas para mantener vigente el acuerdo. Por regla general, las partes suelen actuar de buena fe.
