jueves, 21 octubre 2021 22:01

La chapuza de la ley catalana del alquiler

La ley catalana del alquiler aprobada hace un año y medio está teniendo perversos efectos para los potenciales inquilinos, debido principalmente a la inseguridad jurídica a los propietarios. La normativa tuvo el apoyo de JxCat, ERC, los ‘comuns’ y la CUP, pero apenas está teniendo incidencia sobre los precios, en niveles récord en algunas zonas, pese a ser su principal objetivo establecer un límite máximo según la zona donde se ubica la vivienda.

Además, está provocando que los municipios cercanos a Barcelona, incluso los que están fuera del área metropolitana, estén registrando escasez de viviendas en alquiler y comienzan a aflorar carteles en tiendas y comercios con la llamada «se busca piso para alquilar«. Una situación inédita en Barcelona, cuando hasta ahora no había escasez.

El stock de viviendas en alquiler se ha desplomado pese a la ausencia de turistas. La pandemia debería haber colocado más pisos destinados al alquiler en Barcelona, pero los propietarios se niegan a ponerla en el mercado. Una muestra de este desplome es la drástica caída de anuncios destinados al alquiler, un 42% sólo en el portal Idealista, una de los mayores plataformas para buscar pisos.

SIN VIVIENDAS EN ALQUILER EN LOS MUNICIPIOS CERCANOS A BARCELONA

La normativa catalana afecta principalmente a 61 municipios de Cataluña, que albergan al 70% de la población total de la comunidad. Las principales dudas que suscitaba esta ley era la fijación del precio del alquiler. Sin embargo, más de un año después se han presentado importantes bajadas en los inmuebles, del 10% en algunos casos e incluso más. Pero no es suficiente. Los propietarios se mantienen reticentes también debido al incremento de los impagos y los costes que conlleva desalojar a los inquilinos que no pueden o no quieren pagar la renta.

Cataluña no registra una caída ni superior ni inferior al de otras ciudades y regiones que no han puesto límites a los precios del alquiler. De hecho, en comparación con Madrid, los descensos son muy similares derivado principalmente por la ausencia de turismo. De hecho, Barcelona es la segunda ciudad más cara para alquilar una vivienda, a 16,25 euros/m2, un 6% más respecto a Madrid. Además, por provincias, Barcelona continúa en las principales posiciones del ránking, según diversos estudios realizados por varios portales inmobiliarios.

Desde su entrada en vigor, esta chapuza normativa tan sólo ha reducido los precios en un 8,2%, por debajo de la caída registrada en Madrid, situada en el 9,3%. En la capital tan sólo hay dos partes en el contrato, mientras que la Generalitat ha obligado a las partes a realizar cálculos en función de la zona del inmueble. Estas caídas son inferiores a las registradas en Palma y otras zonas andaluzas.

TAN SÓLO DOS DISTRITOS REGISTRAN FUERTES CAÍDAS EN BARCELONA, UN OASIS EN EL DESIERTO

La caída de precios varía en función de los distritos barceloneses. En el Eixample y Ciutat Vella, dos zonas tensionadas -con una alta demanda y escasez de oferta-, han registrado las mayores bajadas, de dos dígitos, pero son únicamente estos dos lugares. En el resto de la ciudad, la bajada de precios no ha sido tan acusada ni tampoco en los municipios colindantes. Un fracaso legal que ha obligado a los demandantes de vivienda a emigrar a otros municipios.

De hecho, en el Área Metropolitana de Barcelona comienzan a escasear los alquileres. A sólo 10 kilómetros de Barcelona, los portales inmobiliarios tienen colgados tan sólo diez viviendas. Los precios oscilan entre los 800 y los 5.000 euros, aunque la renta más repetida es de 850 euros por viviendas de dos habitaciones sin ascensor.

mes a mes vemos como las mensualidades recuperan terreno

Este precio es tan sólo 150 euros inferior al que se pide en Barcelona y hay que añadir el coste del transporte para desplazarse. En Badalona, la tercera ciudad más poblada de Cataluña, tan sólo hay 150 inmuebles en alquiler, con una horquilla de entre los 850 y los 1.100 euros de media por pisos que no llegan a los 60 metros cuadrados. En otros municipios, como L’Hospitalet, la oferta apenas supera las 50 viviendas para el alquiler.

LOS PROPIETARIOS EVITAN PONER EN ALQUILER SUS VIVIENDAS

El regreso a las oficinas está encareciendo de nuevo los alquileres, según señala Pisos.com. «Aunque vivir de alquiler es algo más barato que el año pasado, mes a mes vemos como las mensualidades recuperan terreno«, ha afirmado Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. De esta forma, pese a los intentos de la Generalitat de contener los precios, los propietarios y grandes tenedores mantienen los precios en los niveles más elevados posibles.

Las expectativas para los próximos meses volverá a ser un mercado tensionado debido al regreso del turismo, que precipitará un paulatino incremento de las rentas. Por tanto, habrá un cambio del alquiler residencial hacia el turístico, presionando aún más a la oferta y a los inquilinos, que tendrán que pagar más cara su estancia en la Ciudad Condal. Habrá un incremento de las rentas, según apuntan todas las fuentes del sector.

LA INSEGURIDAD JURÍDICA AGUDIZA EL INGENIO

Además, los precios tampoco caen con fuerza debido a la inclusión de ciertos requisitos en los contratos, como la ‘cláusula Berlín’ o ‘berlinesa’. Esta figura consiste en pactar dos rentas en el contrato de alquiler. La primera está pactada libremente por las partes, la segunda se ajusta a esta normativa y que se acuerda pagar esta segunda renta hasta su vigencia. En caso de que esta fuera declarada inconstitucional, se aplicaría la renta libremente pactada, pero sin que el arrendador tenga derecho a solicitar la diferencia de las rentas anteriores.

Como ejemplo de ello, en un contrato se recogería de la siguiente forma. «Las partes acuerdan que la renta será de 1.500 euros mensuales«. «En cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, el importe a satisfacer en concepto de renta queda sujeto al precio de referencia y se corresponde con 1.250.-€», se pondría a continuación.

LA ESCASEZ DE VIVIENDAS PARA EL ALQUILER, UN PROBLEMA EN LAS AFUERAS DE BARCELONA

La escasez de viviendas es la situación actual en el mercado del alquiler en Cataluña, con Barcelona y su área metropolitana. Tampoco el mercado está preparado para la obra nueva, debido a las condiciones hipotecarias y los elevados precios de la misma. Además, en Barcelona apenas existe esta opción por su limitada oferta de suelo residencial y urbano. Prácticamente no existen solares y los que hay se están han destinado a las oficinas de coworking, cuya rentabilidad es superior y con menos problemas a la hora de arrendar.

«Los datos son tozudos», ha explicado Francisco Iñareta, portavoz de idealista. «La ley catalana de control del precio del alquiler no ha funcionado como se esperaba», ha resumido en una entrada en el blog de su portal. De esta forma, la única solución factible para abordar la problemática de los precios es construyendo más vivienda, la única garantía de un alquiler asequible. Esto es lo que ocurrió en 2020, pero no por la ley catalana, sino por algo tan sencillo y antiguo como la ley de la oferta y la demanda.


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