Antes de la crisis económica, el inmobiliario cotizado pesaba 50.000 millones de euros en el Mercado Continuo. En la actualidad, su representación se reduce a un quinto -10.000 millones de euros-. Estos datos muestran que todavía hay mucho camino por recorrer. La situación de los tipos de interés, la profesionalización del sector y el régimen socimi dibujan un futuro prometedor para el ladrillo. Pero, ¿qué retos existen por delante? ¿Dónde y cómo se ha de invertir? ¿En qué momento se encuentra el mercado? Estas y muchas otras incógnitas fueron esclarecidas por Merlin Properties, Silicius Socimi (Grupo Mazabi), BMO Global Asset Management, Caser Asesores Financieros y Renta 4 en el IV Observatorio del Inversor, organizado por MERCA2 Y que en esta ocasión giró alrededor del inmobiliario cotizado.
La inversión en el ladrillo en España siempre ha estado ligado o asociado al pequeño ahorrador. El particular que decidía destinar su dinero a la compra de varios pisos para obtener rentabilidades fijas todos los meses. Ahora, todos los agentes implicados en el sector (socimis, fondos, carteras de inversión…) se han marcado como un reto el captar este capital. El objetivo es mostrar al cliente lo seguro y rentable que es invertir en una participación inmobiliario y no en el ladrillo físico.
«Por norma general el español cree que el inmobiliario es más sencillo de lo que en realidad lo es», afirma Fernando Ramírez director de inversores internacionales de Merlin. Una cultura que ha supuesto que el extranjero desconfíe de las sociedades españolas. Aunque ahora y tras más de cinco años de profesionalización, el sector ha comenzado a ganar respeto fuera de nuestras fronteras. «Ahora estamos al mismo nivel que los holandeses», explica Rámirez. Una afirmación que secunda Juan Antonio Rodríguez, CEO de Mazabi, que saltará en el primer semestre de 2020 al Mercado Continuo con su socimi Silicius. «Los holandeses son los mejores con los que he trabajado», afirma Rodríguez.
En este sentido, el reto captar a los particulares nacionales es algo que comparten todos los ‘players’ del mercado. «Creo que ese inversor minorista tiene que empezar a ver el sector inmobiliario desde un punto de vista profesional», afirma Toni Conde Frontelo, directora de gestión de activos de Renta 4. «El siguiente paso es que el particular se de cuenta de que invertir te da un dividendo atractivo, que te aporta liquidez que un piso no te aporta, que puedes diversificar cartera comprando acciones de socimis que tiene un portfolio muy amplio…», apostilla en en este sentido Gonzalo García Valero, responsable de asesoramiento y análisis de fondos en Caser Asesores Financieros.
En esta línea se muestra también Luis Martín, director regional de BMO, aunque con un matiz: «Es mejor hacerlo a través de fondos que invierten en socimis y no de manera directa».
EL RÉGIMEN SOCIMI, UN SALVAVIDAS DEL SECTOR
De todos modos, este gran objetivo no sería posible sin el paraguas del régimen socimi. Una premisa en la que coinciden todos los participantes en este IV Observatorio del Inversor. «Junto con la regulación han aparecido oportunidades de negocio para estas empresas y creo que el caso español es todo un éxito», afirma Conde Frontelo. Una visión optimista que también comparte Ramírez : «La aparición del régimen socimi ha sido una bendición, esa es la realidad. Aparece en el momento adecuado y en el sitio apropiado, porque es un momento en el que existe liquidez en los mercados internacionales».
A pesar de las corrientes que hablan de un apocalipsis en el ladrillo, los cinco ponentes están de acuerdo en resaltar la buena salud de la que goza el sector. «El mercado actual está cada vez más saneado. Muchas empresas están cotizando y por fin hemos logrado que en España se nos ponga un poco en el mapa del mercado inmobiliario cotizado», espeta García Valero. Además, existen circunstancias y factores que favorecen esta situación.
«Estamos en un momento muy dulce, sobre todo después de que el Banco Central Europeo dejara claro que no iba a subir los tipos. Muchas socimis han abierto una ventana para refinanciar su deuda», añade el director regional de BMO. Con respecto a la recesión económica que vive Europa, Conde Frontelo lo tiene claro: «Nuestro sector es muy diversificado y no afectará a todos los subsectores al mismo tiempo y por igual». Además, todos ellos explican que ningún bono puede ofrecer un yield del 4,4%, que es la media del sector.
LA ESPECIALIZACIÓN DE LAS SOCIMIS, EL FUTURO DEL INMOBILIARIO
Con respecto al futuro del inmobiliario cotizado, los cinco players del mercado representados en el desayuno esbozan un sector más especializado. «Poder ir a mercados a través de sociedades especializadas es importante y esencial para las carteras de inversión», explica el CEO de Mazabi. «Quizás necesitamos en el futuro tender hacia una especialización de las socimis y no ahora que son en general muy diversificadas», afirma en esta línea del discurso García Valero. «Es donde debe de ir el mercado español, porque en el resto de Europa sí existe esta especialización», sentencia Martín de BMO.
Aunque en esta idílica exposición del futuro del inmobiliario cotizado existe una nota discordante. Se trata de Merlin y su forma de plantear el presente y los próximos años. Para la socimi más grande de España es muy importante diversificar su portfolio y no encasillarse en la gestión de un sólo activo. «En Merlin tenemos que ser diversificados porque necesitamos tamaño para atraer liquidez. El gran capital y fondos de inversión no vienen si no tienes tamaño y eso en España sólo lo consigues diversificando tus activos», argumenta Ramírez.
LA LOGÍSTICA ATRAE LAS MAYORES RENTABILIDADES
Con respecto al activo más rentable donde invertir, la gran mayoría señala a la logística como el que mejor y mayores retornos de rentabilidad ofrece. Aunque desde Merlin señalan que ellos en paralelo continúan con su apuesta por los centro comerciales. «En nuestras ubicaciones no para de aumentar la afluencia a los centros comerciales», afirma Ramírez.
Otro que también recela de la logística por los costes del e-commerce es el representate de Caser: «Por eso la rentabilidad de la logística por el e-commerce no es tan alta. Las devoluciones tienen un coste logístico que ahora asumen las marcas y no es tan rentable». Por su parte, Martín (BMO) se muestra esperanzado con este nuevo modelo de negocio: «Más allá de la economía macro hay que mirar cómo están los subsectores del inmobiliario y nosotros llevamos año y medio apostando por el e-commerce.
