La subida del alquiler en tu próxima renovación: el tope que fija el decreto
El decreto vuelve a fijar un tope extraordinario del 2% para las actualizaciones anuales de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, con un matiz que puede dejarlo directamente en el 0%: si la renta que pagas ya supera el precio máximo que marca el sistema estatal de índices de referencia, el propietario no puede aplicar subida alguna en esa revisión. Solo cuando el alquiler está por debajo de ese umbral el incremento puede llegar al 2%. Si el arrendador es un gran tenedor, ese 2% es un techo infranqueable; si no lo es, casero e inquilino pueden pactar otra cifra, pero en caso de desacuerdo se aplica por defecto ese 2%. Es una limitación que se suma al IRAV, el índice del INE que desde 2025 marca las revisiones de los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 y que en 2026 se ha movido en la horquilla del 2,4%-2,5%.
El tope no va solo: acompaña a la prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de vivienda habitual cuyo periodo de prórroga obligatoria, tácita o de tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debe estar al corriente de pago y haber abonado puntualmente las mensualidades de los ocho meses anteriores; una vez solicitada, el propietario está obligado a aceptarla y se mantienen las condiciones del contrato vigente, de modo que la subida que te apliquen en esa renovación queda sujeta al mismo límite. El Ministerio de Consumo calculó que 1.895.676 contratos y unos cinco millones de personas podían acogerse al mecanismo. Hay excepciones —acuerdo entre las partes, firma de un nuevo contrato o necesidad acreditada del casero de recuperar la vivienda— y en zonas tensionadas prevalece la prórroga de tres años de la Ley de Vivienda. Eso sí, el texto está en vigor desde su publicación en el BOE, pero necesita la convalidación de la Diputación Permanente en un plazo de 30 días o decaerá.
Tu cuota si tienes hipoteca variable: a qué alivio puedes acogerte y cómo pedirlo
Si tu hipoteca está referenciada al euríbor, el abanico de alivio al que puedes optar pasa por el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, al que están adheridas la práctica totalidad de las entidades. Si cumples los requisitos, tu banco está obligado a aplicar medidas como la ampliación del plazo de amortización hasta siete años (ocho en supuestos especiales), la congelación de la cuota en la que pagabas a 1 de junio de 2022 mediante una carencia total o parcial de doce meses, una carencia de cinco años con el tipo rebajado a euríbor menos 0,10% para los hogares más vulnerables o la conversión del préstamo variable a tipo fijo. Este último paso tiene coste casi nulo: la comisión máxima es del 0,05% durante los tres primeros años y desaparece después. Los umbrales son una vivienda habitual de hasta 300.000 euros, un préstamo firmado antes del 31 de diciembre de 2022, ingresos del hogar no superiores a 4,5 veces el IPREM (unos 37.800 euros en catorce pagas) y una cuota que supere el 30% de los ingresos netos.
El trámite arranca en tu entidad, que suele disponer de un formulario de solicitud específico para estas novaciones. Debes acompañarlo del certificado de rentas de la Agencia Tributaria, las tres últimas nóminas o los justificantes de prestaciones y subsidios, el libro de familia o la inscripción como pareja de hecho, el certificado de empadronamiento, la declaración de discapacidad o dependencia si procede y una declaración responsable de cumplir los requisitos. La entidad tiene un mes para responder con un plan de reestructuración y puedes presentar tu propia propuesta, que el banco deberá analizar y motivar si la rechaza. Si transcurridos 24 meses ese plan no es suficiente, cabe solicitar la dación en pago. Para calcular de antemano a qué tienes derecho, el Banco de España ofrece una guía y un simulador de elegibilidad según tus ingresos, la composición de la familia y las características del préstamo.
Desahucios: a quién protege la suspensión y durante cuánto tiempo
El paquete de decretos de vivienda que el Gobierno de Pedro Sánchez ha vuelto a aprobar incluye un escudo frente a los desahucios: la suspensión de los lanzamientos de personas en situación de vulnerabilidad que no dispongan de una alternativa habitacional se extiende hasta el 31 de diciembre de 2030. No se trata de una paralización automática. Quien quiera acogerse a ella debe acreditar que está en una situación de vulnerabilidad económica —desempleo, ERTE o pérdida sustancial de ingresos, entre otros supuestos— y que no dispone de otra vivienda, además de contar con un informe de los servicios sociales que valore su caso y las medidas a aplicar. Es el juez quien decide, previa valoración ponderada y proporcional de las circunstancias, si suspende el procedimiento o lo deja continuar.
El grado de protección depende de quién sea el propietario. Si quien demanda es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de tasación —los llamados fondos buitre—, el tribunal está obligado a suspender el proceso incluso aunque ya exista una sentencia, siempre que el lanzamiento no se haya ejecutado. Cuando el casero es un particular o una entidad de alquiler asequible, se prevé una compensación y la Administración asume la deuda del inquilino, los suministros impagados y ahora también las costas judiciales e intereses de demora. La excepción: si el dueño es una persona física con hasta dos viviendas y acredita su propia vulnerabilidad, el desahucio continúa. Los textos quedan pendientes de convalidación en la Diputación Permanente.
Alquileres de temporada y por habitaciones: qué pasa con los contratos que esquivaban el tope
El real decreto-ley que el Consejo de Ministros aprobó y que entró en vigor el 1 de octubre tras su publicación en el BOE convierte el alquiler de temporada en una modalidad mucho más difícil de usar para sortear el tope. El contrato deberá recoger de forma expresa la causa del desplazamiento temporal del inquilino, que tendrá que ser real y acreditable, y será el arrendador quien cargue con la prueba de que esa temporalidad existe. La duración deberá superar los 31 días y, con carácter general, no rebasar los doce meses. Si la causa no se justifica o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, la relación pasará a considerarse vivienda habitual, con las prórrogas de cinco años —siete si el propietario es una empresa—. En las zonas de mercado residencial tensionado los límites de renta se extienden también a estos contratos. Los alquileres turísticos sujetos a su normativa sectorial quedan fuera, con un máximo de 31 días.
En el alquiler por habitaciones, la reforma incorpora por primera vez esta modalidad a la Ley de Arrendamientos Urbanos y fija que la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no podrá superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa. La idea es que trocear un piso no salga más rentable que ofrecerlo entero ni sirva para eludir los límites. En zonas tensionadas, esa renta global queda sometida al mismo índice de precios que un arrendamiento residencial ordinario, y quien alquila una habitación tendrá las garantías de un contrato de vivienda: límites a la fianza, restricciones a las subidas y prohibición de cargar honorarios al inquilino. El texto, en cambio, no precisa cómo se calcula el valor de referencia del piso completo. La medida responde a un mercado al alza: según un análisis de Pisos.com, alquilar una habitación se come casi un tercio del sueldo neto de los jóvenes en Madrid, Barcelona o Valencia.
Aval público para la entrada: requisitos, límites y quién lo concede
El aval público para la entrada es una garantía del Estado, no un préstamo ni una ayuda a fondo perdido: el avalista responde ante el banco si el comprador deja de pagar. Lo concede el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), pero no se solicita en la Administración, sino en las entidades financieras adheridas al convenio, un total de 67 bancos entre los que figuran Santander, BBVA, CaixaBank, Bankinter, Ibercaja, Unicaja o Kutxabank. Cubre hasta el 20% del importe del préstamo y hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior, lo que permite hipotecas de hasta el 100% del precio y evita tener que ahorrar ese 20% de entrada. La línea está dotada con 2.500 millones, es gratuita y el aval se mantiene diez años desde la firma.
Los requisitos acotan bastante el perfil. Pueden pedirlo los menores de 35 años o cualquier persona, sin límite de edad, con menores a cargo, siempre que sea su primera vivienda habitual y permanente y acrediten residencia legal en España durante los dos años anteriores. Los ingresos brutos anuales no pueden superar los 37.800 euros (4,5 veces el IPREM), cifra que se duplica cuando compran dos personas, sube 2.520 euros por cada menor a cargo y un 70% más en familias monoparentales; además hay un tope de patrimonio neto. El precio del inmueble también está limitado por comunidad, de 200.000 euros en Extremadura a 325.000 en la Comunidad de Madrid. Los decretos mantienen esta vía y suman el mecanismo ‘Tu Casa’, con 10.000 millones del ICO en préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros, ahora con carácter intergeneracional.
