La rentabilidad de la banca española se fortalecerá en 2023 tras los resultados récord de 2022 y a medida que los libros a tipo variable se revalorizan a tipos más altos. El mantenimiento de los costes bajo control está en el punto de mira, mientras que el menor crecimiento, la inflación y los tipos de interés más altos debilitarán la calidad de los activos. Esta es la perspectiva positiva que presenta la directora asociada de instituciones financieras de Scope Ratings, Chiara Romano.

EL CRECIMIENTO

Una nueva revalorización de los balances impulsará el crecimiento de los ingresos en 2023. «El Banco Central Europeo no ha terminado de subir los tipos y los bancos están preparados para nuevas subidas y esperamos que la competencia por los depósitos siga siendo moderada a corto plazo», señala Romando, quien estimas que, «más adelante, el coste de la financiación repuntará, impulsado principalmente por el encarecimiento de los fondos mayoristas, pero también por la revalorización de los depósitos».

Las entidades financieras españolas han acelerado los reembolsos de sus fondos TLTRO a un ritmo más rápido que los bancos de otros países europeos

Los bancos españoles han acelerado los reembolsos de sus fondos TLTRO a un ritmo más rápido que los bancos de otros países europeos, mientras que los reembolsos pendientes parecen manejables y es poco probable que lleven a los bancos a acercarse a las zonas de peligro en los ratios de liquidez, según señalan en Scope Ratings. «Sin embargo, las presiones inflacionistas no han desbaratado hasta ahora los esfuerzos de los bancos por mantener bajo control sus bases de costes, pero la cuestión clave es si el buen comportamiento de los gastos de explotación puede mantenerse a medio plazo», apuntan desde esta agencia de calificación crediticia.

RIESGO REDUCIDO

En 2022, los bancos españoles redujeron aún más el riesgo de sus balances, a menudo gracias a la venta de activos improductivos, que compensó con creces la entrada de nuevos activos de este tipo. Los niveles de cobertura se mantuvieron estables o aumentaron durante el año. Aunque la evolución de los préstamos ICO garantizados por el Estado de la era Covid fue en general tranquilizadora, con la mayor parte de la cartera reembolsando el principal, el stock de préstamos de la fase 2 se mantiene por encima de los niveles anteriores a la pandemia.

En este sentido, para 2023 y 2024, el panorama es más incierto: esperamos que el crecimiento del PIB español se ralentice hasta el 1,3% desde el 5,5% de 2022. Esperamos que el crecimiento más débil, junto con la alta inflación y los tipos más altos, pesen sobre el rendimiento del crédito, indica Chiara Romano.

Scope Rating destaca el acuerdo del gobierno y el sector financiero para proteger a los clientes vulnerables

Desde la crisis inmobiliaria, «las normas de originación (sic) en el sector inmobiliario residencial han mejorado gracias a unos ratios préstamo-valor más bajos y a unos límites deuda-renta más estrictos», afirman en Sope Ratingsc. «En el caso de los prestatarios más vulnerables, el Gobierno ha llegado recientemente a un acuerdo con el sector bancario para protegerlos de los reembolsos excesivos de la deuda mediante modificaciones del código de buenas prácticas. Si bien proporcionan cierto alivio a los hogares de bajos ingresos, no esperamos que las medidas de flexibilización tengan un impacto material en el riesgo de crédito para los prestamistas nacionales, ya que no hay reducción de la deuda, sino sólo aplazamiento de los pagos del principal», agrega la directora asociada de instituciones financieras de Scope Ratings, Chiara Romano.

En general, prevemos que las recientes añadas de hipotecas a tipo variable se verán más afectadas por la subida de los tipos de interés. Sin embargo, el 80% de la nueva producción hipotecaria de los últimos años ha sido a tipo fijo. Los préstamos más antiguos se han revisado a tipos más altos y muchos tienen importantes características de amortización», indican desde la agencia de calificación crediticia.

La combinación de un crecimiento más débil, la inflación y unos tipos más impulsará un deterioro de la calidad de los activos en 2023

La combinación de un crecimiento más débil, la inflación y unos tipos más altos pesará sobre la asequibilidad e impulsará un deterioro de la calidad de los activos en 2023 en las hipotecas residenciales, las PYMEs y los préstamos al consumo sin aval. Pero los bancos españoles están entrando en esta temporada con balances mucho más fuertes, el legado de muchos años de reducción de riesgos y mejores estándares de originación. Esperamos que las pérdidas crediticias sean mayores que en 2022, pero que se mantengan en niveles manejables. La exposición al sector inmobiliario comercial nacional ha descendido por debajo del 6% de los préstamos al sector privado, situándose en el extremo inferior de los grandes países europeos.

LOS BANCOS Y EL MARGEN DE INTERESES

En 2023, el margen de intereses en España repuntará con fuerza. Los bancos prevén tasas de crecimiento de entre el 15% y el 30% a medida que se revaloricen los activos. En general, los ingresos por intereses están positivamente orientados a la subida de tipos, dada la importante proporción de préstamos a tipo variable: El 73% de las hipotecas españolas son a tipo variable. Los márgenes de interés se están ampliando gracias a la elevada proporción de financiación mediante depósitos y a que hasta ahora no hay pruebas de que la subida de los tipos se haya trasladado a los depositantes, en comparación con otros países de la eurozona.

La mayoría de los bancos ha mantenido sin cambios su ratio de reparto de dividendos

La mayoría de los bancos ha mantenido sin cambios sus ratios de reparto de dividendos, que oscilan entre el 40% y el 60%. La excepción es Banco Sabadell, que prevé elevar su pay-out del 32% al 50% en 2023 para equiparar su rentabilidad a la de sus competidores. Varios bancos han optado una vez más por una combinación de dividendos en efectivo y recompra de acciones para preservar la banca minorista.

Student living está de moda en España, que se posiciona en cuarto lugar en el ránking de países europeos más atractivos para invertir, según el «Investor Intentions Survey 2023» de la consultora inmobiliaria CBRE. Las tendencias en el inmobiliario están apuntando a desarrollar diferentes formatos ‘living’, que es uno de los sectores más demandados en 2022 por lo inversores. Cohousing, coliving, senior living, student housing y Build to Rent son los nuevos formatos que rompen con el modelo tradicional. Student living está de moda.

LAS NOVEDADES PARA VIVIR

Nuevas formas de vivir que atraen inversión a España. Este el terreno de juego en el que el ‘student living’ ha cobrado más fuerza aún. Prueba de ello es la cantidad de edificios que están construyendo para los estudiantes por toda España. Por ejemplo, Plenium Partners llevó a cabo en 2022 el desarrollo de ‘Liv student’ con la inauguración de una residencia de estudiantes en Sevilla con 685 camas. El activo se sitúa en el barrio de Nervión, concretamente en la calle Camilo José Cela.

El responsable inmobiliario de Plenium Partners, Eduardo Martín, explica que “el nuevo concepto de residencia de estudiantes se desmarca de los tradicionales modelos de colegios mayores y residencias universitarias, tanto públicas como religiosas, que hoy en día están muy obsoletos y que, por su gestión, no han sabido reaccionar a tiempo a esta nueva demanda”.

«el nuevo concepto de residencia de estudiantes se desmarca de los tradicionales», según señala el responsable inmobiliario de Plenium Partners, Eduardo Martín

En la creación de este complejo han participado Grupo Nagar, para el desarrollo del mobiliario e interiorismo, así como el Estudio de arquitectura Touza en la parte arquitectónica. “El modelo del live Student es muy particular y da respuesta a múltiples modelos de convivencia, creando demás, grandes comunidades estudiantiles, apostando siempre por excelentes ubicaciones, como es el caso de nuestra residencia en Sevilla y dinamizando la vida universitaria al enfocarla, no solo al estudio, sino también al ocio saludable, a la formación humana y a promover vínculos humanos a través del magnífico equipo que se encarga de cada una de las residencias”, explica el arquitecto Julio Touza.

Por su parte, el CEO de Grupo Nagar, Nacho García, añade que, desde Grupo Nagar, su gran reto ha sido fabricar un mobiliario para que los usuarios se sientan como en casa en confortabilidad y estética, aplicando además valores en alza como la sostenibilidad: “Teniendo en cuenta el edificio tan moderno como Liv Student Sevilla, hemos adaptado el mobiliario al uso diario tanto en durabilidad y sostenibilidad, muebles modernos con zonas de coloquios, lectura y entretenimiento como zonas de cines, burger o karaoke. Al ser una fabricación propia a medida tenemos gran facilidad para conseguir las peticiones de nuestros clientes”.

“La sostenibilidad es un compromiso social del máximo interés. En este caso, hemos conseguido un edificio con la calificación energética, más alta que garantiza la minimización del consumo de energías no renovables y una limitación de las emisiones de CO2”, completa Julio Touza.

el sector se encuentra en una fase de crecimiento con tendencia exponencial para los próximos años

El sector se encuentra en una fase de crecimiento con tendencia exponencial para los próximos años: “La inversión en este modelo de negocio se ha triplicado desde 2021, una vez pasada la incertidumbre del 2020 cada vez son más los inversores que están apostando por este modelo de negocio”, explica la directora de Operaciones de Acerta, Ana Min. Acerta es una empresa de project management especializada en desarrollar, entre otros sectores, el del Living.

“Esta tendencia ha llevado a muchos ayuntamientos incluso a revisar las Normas Urbanísticas para incluir estas nuevas tipologías, definir sus características y poder regularlas. Por ejemplo, Madrid ha modificado este pasado 2022 las Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) vigentes desde 1997. Esta modificación ha sido considerada la más ambiciosa en 25 años y una de las medidas ha sido la inclusión del coliving dentro del uso residencial, tanto en la clase Vivienda colectiva como en la clase Residencia, denominándola «Residencia compartida”, completa.

La residencia compartida es aquella que está destinada al alojamiento estable de personas a las que no necesariamente les unan vínculos de carácter religioso, social o similar, las cuales disponen de unidades de alojamiento privativas y comparten los espacios de estancia, trabajo y ocio. “Para la implantación de este nuevo uso en las normas urbanísticas de Madrid ha sido necesario redefinir las condiciones de vivienda mínima, permitiéndose una reducción de superficie a cambio de la creación de una misma superficie en zona común”, explica.

La residencia compartida es aquella que está destinada al alojamiento estable de personas a las que no necesariamente les unan vínculos de carácter religioso, social o similar

“El sector inmobiliario de las residencias para estudiantes ha desarrollado un muy apreciable parque inmobiliario en los últimos 8 años y aún hoy sigue produciendo activos muy atractivos para los inversores”, opina el arquitecto Javier Aguilar, de Estudio Eusa, estudio que ha trabajado para distintos inversores como AMRO Partners (en Málaga, Granada y Getafe), Grupo Moraval (en Málaga) , Corestate (en Madrid y Valencia), RyA Residencias (en Madrid).

ESPACIOS DE ZONAS COMUNES

Nacho García insiste en que el interiorismo de estos edificios se dirigen a crear espacios de zonas comunes donde los usuarios puedan sentirse cómodamente para compatibilizar los tiempos de estudio con los tiempos de entretenimiento: “por esto optamos por mobiliario de fabricación propia muy confortable y versátil desde los comedores y bibliotecas con sillería hasta zonas de TV de cómodos sofás, zonas de ocio como terrazas o zona de piscina con mobiliario muy singular”.

Julio Touza incide en otro de los elementos clave en este sector: “los conceptos de escala y de repetición que se aplica este tipo de residencias, los hacen idóneos para emplear soluciones constructivas de prefabricación industrialización, de los cuales nuestro estudio ha sido pionero”.

Sin lugar a duda, 2023 es un año lleno de incertidumbre, pero el ‘living’ es uno de los sectores más atractivos para los inversores.

NORMATIVAS MUNICIPIALES URBANÍSTICAS EN DUDA

“La calificación de suelo para esta actividad de residencia de estudiantes y colegio mayores como centros educativos tal y como reconoce la Ley de Ordenación de la Educación es un problema no enteramente resuelto. Las normativas urbanísticas municipales no se han adaptado con la celeridad necesaria a esta actividad”, explica Javier Aguilar. Y es que no fue hasta 2014 que el Plan General de Madrid ha regulado, mediante una Instrucción, el uso de las residencias universitarias “rellenando un vacío legal de las propias Normas”, añade. 

El 75% de las nuevas plazas se centra en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia: “la movilidad internacional ha supuesto que la oferta de plazas en el año 2022 haya sido de unas 110.000”, confirma Aguilar. Y aunque Madrid se posicione como una de las capitales más atractivas para los inversores, la provisión de camas por número de alumnos está todavía muy por debajo de otras ciudades europeas