La tendencia actual del sector inmobiliario continúa siendo invertir en vivienda, bien por tradición, o bien porque la mensualidad del préstamo es más baja que la del alquiler. Pero muchas veces las familias están abocadas al arrendamiento ante la imposibilidad de hacer frente a la entrada cuando compran una casa.
Según ha informado a MERCA2 el consejero delegado de la plataforma digital Trioteca, Ricard Garriga, los hábitos de las personas cambian y cada vez quieren menos ataduras en cuanto a una propiedad. Ya no comparten la visión de un mismo inmueble para toda la vida, sino que se apoya la reposición.
Para Garriga, en la actualidad se mantiene la tendencia a la compra de vivienda, «pero continuamos con el gran problema de pagar la entrada». Desde Trioteca creen que éste es el principal escollo que no deja estabilizar el precio en el sector inmobiliario.
PERFIL DE HIPOTECA
«Las instituciones, tanto sean bancos, como players, aseguradoras y demás, si pueden ofrecer un producto especial para estas personas, ése será el boom para que bajen los precios». Según defiende Ricard Garriga, «lo sano sería encontrar un perfil de hipoteca para este target, que es solvente pero que vive al día y no tiene ahorros».
Desde la plataforma que busca y gestiona la mejor hipoteca, los millennials y el sector hipotecario «hablan idiomas diferentes» y aseguran que el producto actual no responde a las necesidades del mercado.
Por otro lado, desde el inicio de la crisis económica, el sector inmobiliario ha sido de los más sacudidos y se ha producido una transformación del comportamiento de todos los agentes implicados. También se ha producido un cambio en la forma de actuar de las inmobiliarias, ya que ahora las ventas requieren mayor esfuerzo negociador con el cliente.
REVOLUCIÓN DEL SECTOR
El cliente está acostumbrado a que el precio de la vivienda siga una tendencia al alza y no entiende que los precios se están estancando, por lo que el agente inmobiliario tiene que luchar por ajustar el precio.
Según los datos de Fotocasa, se ha producido un cambio en el perfil del comprador y ya poco, o nada, tiene que ver con el de hace 10 años. El cliente tipo ha evolucionado desde 2011 cuando más del 50% de las operaciones se cerraron con una financiación del 100%, frente al 22,96% que pedían entre el 80% y el 100%. Unas cifras muy diferentes a las actuales, cuando solo el 24,87% logra un préstamo del 100%, y el 46,36% pide entre el 80% y el 100%.
En cuanto a las exigencias del cliente cuando elige una vivienda, varían si es para comprar o alquilar. De este modo, el 52,6% de los futuros propietarios buscan una vivienda de 3 dormitorios, mientras que el 33% se conforma con 2 dormitorios. Sin embargo, las necesidades son diferentes en el arrendamiento, con un 42,5% que se conforma con una vivienda de 2 dormitorios, mientras que el 29,7% prefiere 3 habitaciones.
¿PAGAR AL CONTADO O HIPOTECA?
La forma de pago de la vivienda también ha evolucionado. En 2013 se registró una fuerte presencia de inversores que pagaban al contado (un 51,7%), frente al 48,3% de operaciones que se realizaron mediante hipotecas, mientras que en 2019 los inversores solo realizaron el 22,3% de las operaciones.
Por otro lado, la elección del tipo de interés es uno de los grandes quebraderos de cabeza a la hora de elegir la mejor oferta de préstamo hipotecario. De hecho, en 2015 el 89,20% de las hipotecas eran de tipo de interés variable, una cifra casi reducida a la mitad en 2019, con un 46,64%.
En cuanto a las exigencias por parte de las entidades bancarias para cumplir con los indicadores de riesgo de impago, destaca el tipo de contrato laboral necesario para acceder a un préstamo hipotecario. Antes de la crisis, el 30% de las operaciones se les concedían a clientes con contrato temporal.
Ahora existe una mayor prudencia en el sector bancario y esta cifra ha caído hasta el 7,5%. Lo que supone que el perfil del hipotecado está compuesto mayoritariamente de personas con contrato laboral indefinido.
PRECIO DE LA VIVIENDA
Según los datos de Fotocasa, el precio de la vivienda se sitúa a niveles de 2004 o anteriores y la contención económica ya se deja notar en el mercado de la vivienda. Después de dos trimestres consecutivos de descensos cercanos al 7%, el número de transacciones anuales ha vuelto a situarse por debajo de las 550.000 operaciones.
El precio nacional medio se ha reducido un 34%, desde el máximo histórico de 3.500 euros por metro cuadrado alcanzado a finales de 2006. Frente a los 2.297 euros registrados en el segundo semestre de 2019.
Además, los expertos del sector hablan de una tendencia a corregir los incrementos abusivos de los alquileres. Pero una posible legislación del alquiler no funcionaría. “No solo porque parece que llega cuando el mercado ya se ha ajustado, sino que la evidencia empírica demuestra que nunca han funcionado las políticas de control o limitación de alquileres”.
Por otro lado, debido a la poca oferta de parque de viviendas que hay, desde Fotocasa alertan de que si los propietarios no tienen incentivos para poner sus viviendas en el mercado terminarán quitándolas del mercado, lo cual paralizaría el sector. E insisten en una especial proliferación de la oferta social, “donde seguimos en niveles bajos según los estándares europeos”.
COMPRADORES EXTRANJEROS
Los compradores extranjeros son un fuerte motor de impulso del mercado inmobiliario en España. Tanto residentes como no residentes invierten en inmuebles y suponen una parte importante de la actividad inmobiliaria y los datos del Ministerio de Fomento desvelan que los extranjeros residentes ocupan el 16,2% de las compra-ventas en España.
Según han informado a MERCA2 desde la plataforma inmobiliaria Vitrio, la compra-venta de vivienda libre por parte de compradores extranjeros ha registrado un descenso medio del 3,2% interanual durante el primer semestre de 2019. Se trata del primer retroceso en este tipo de transacciones tras 7 años de crecimiento continuo.
Por nacionalidades, los británicos van perdiendo cuota de mercado, con una caída del 13,31% en el segundo semestre de 2019, una cifra que representa su mínimo histórico. Sin embargo, los compradores marroquíes y rumanos se sitúan como los inversores más potentes debido a la evolución del empleo en España. Los marroquíes han pasado de la octava posición a la cuarta en compradores de inmuebles, con un 6,14% del total.
