El Cañaveral. Este desarrollo, enclavado en el sureste de Madrid, ha visto como en los últimos tres años el precio por metro cuadrado ha pasado de 550-600 euros el metro cuadrado, a los 800 euros actuales. Se trata de un claro ejemplo de cómo los costes directos de la construcción se están disparando, una situación que se viene repitiendo desde 2015 tras las bajadas sufridas durante la crisis. En concreto, y a finales de 2018 lo hicieron un 10,3%, según el índice elaborado por ACR. Hablamos de unos costes que representan cerca del 85% de la obra. Pero, ¿a quién perjudica más de todas las figuras jurídicas que intervienen en una obra en construcción? ¿Al contratista, al promotor, a la constructora…?

“Esta situación no favorece a nadie pues estos incrementos acaban teniendo que ser asumidos tanto por promotores, como contratistas, como cliente final, con el consiguiente incremento de precios y reducción de márgenes”, afirma Guillermo Jiménez Michavila, director general de Construcciones ACR. Pero matiza: “Es importante señalar que el primer perjudicado en esta situación es el contratista, pues por la naturaleza de su contrato con el promotor, tiene en primera instancia muchas menos posibilidades de trasladar ese incremento”. ¿Consecuencia? “Se generan situaciones no deseadas como retrasos en las obras, falta de calidad y pérdida de rentabilidad”, apunta.

Los incrementos en los costes de la construcción perjudican más al contratista porque tiene menos oportunidades de trasladar esa subida

Son varios los costes que forman parte de una promoción: el del propio suelo, el de realización de la obra y el pago a agentes diversos. En este último campo incluye desde arquitectos y aparejadores, hasta notarios, registradores, impuestos de toda índole, gastos financieros del préstamo hipotecario e, incluso, comerciales si se delega la venta en una agencia externa.

“Los dos primeros, el coste del suelo y los costes de construcción, son evidentemente los que más peso tienen en la promoción y podemos fijarlos en un 70%-80% del total de una promoción estándar. Ambos están experimentando una gran inflación por motivos muy similares”, indica Jaime Fernández, del departamento de Estudios de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

En el caso del suelo, el hecho de que sea un bien escaso en las zonas donde hay mucha demanda de vivienda, como las grandes ciudades, hace que las promotoras tengan que pagar más por su materia prima, trasladando ese sobrecoste a las viviendas. El caso de El Cañaveral, antes descrito, es un buen ejemplo.

MANO DE OBRA EN LA CONSTRUCCIÓN

Dos son los principales ‘culpables’ del aumento de los costes de la construcción: los materiales y, en mayor medida, la mano de obra. “Los podemos fijar en el entorno del 20% en los dos últimos años”, concreta Jaime Fernández. Por ejemplo, y según ACR, la subida por movimiento de tierras fue del 13,5%; las cimentaciones, un 5,2%, la estructura, un 10,8%; y los alicatados y solados, un 9,1%.

La falta de mano de obra en el sector (que afecta también a las constructoras con respecto a las subcontratas) es calificada en la APCE como estructural: “Fue expulsada del sector como consecuencia de la crisis económica y es muy probable que no vuelva si no mejoramos en mucho las condiciones de su trabajo diario”. Un dato que confirma este hecho es que, según la Encuesta de Población Activa (EPA), las personas que trabajan actualmente en el sector menores de 35 años representan el 19% cuando, en 2008, eran el 42%. Las constructoras, ante el hecho de tener que pagar más a sus cuadrillas, acaban trasladando el sobrecoste al promotor.

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El promotor es el último eslabón en la cadena productiva, como puede serlo el fabricante de coches o el de zapatos. “Por lo que los aumentos en sus costes de producción y, al menos en una parte, los trasladará al consumidor final”, manifiesta Jaime Fernández. ¿Quiere eso decir que sale inmune de dicha subida? “También es perjudicial para él, ya que los aumentos en los precios hacen que una parte de la demanda vaya siendo expulsada del mercado y, por tanto, reduce el número de posibles compradores”, concluye el responsable del departamento de Estudios de la APCE.