La libertad de los arrendadores en España logra 42,03 puntos sobre 100 en el índice de Fundalib, penúltimo de la UE.
El informe, elaborado por la Fundación para el Avance de la Libertad, compara la libertad económica y contractual de los propietarios para ofrecer viviendas en alquiler en 26 Estados miembros de la Unión Europea y el Reino Unido. Chipre queda fuera por insuficiencia de datos. Solo Francia puntúa peor, con 25,61 puntos.
La clasificación la encabeza Polonia, con 80,08 puntos, seguida de Grecia (79,76), Malta (74,59), Letonia (73,82) y Hungría (72,63). Ocho países presentan una libertad considerada muy alta, once alta, cuatro media, tres baja y uno muy baja. Ninguno alcanza los 90 puntos que la fundación fija para la categoría máxima.
Los cinco pilares: dónde España saca cero y dónde se salva
El índice evalúa cinco ámbitos con un peso del 20% cada uno: fijación de rentas, resolución de contratos y recuperación de las viviendas, libertad contractual, alquiler turístico y de corta duración, y fiscalidad recurrente sobre los inmuebles. La metodología combina fuentes internacionales e información normativa nacional mediante reglas de conversión propias de la fundación.
En el caso español, el informe asigna cero puntos a los indicadores de resolución contractual y recuperación de viviendas, y de alquiler turístico y de corta duración. En cambio, obtiene 15,91 puntos sobre 20 en fijación de rentas, 12,62 en libertad contractual y 13,50 en fiscalidad inmobiliaria. España suspende donde el marco legal protege al inquilino y a la vivienda habitual.
El estudio precisa que la puntuación española en libertad contractual corresponde a la media de los países con datos válidos, que los autores le atribuyen por no disponer de información suficiente para establecer una valoración propia. Además, el indicador de recuperación evalúa el marco jurídico, no los plazos efectivos de los tribunales ni la ocupación sin una relación arrendaticia previa.
El índice mide cuánto pesa la ley sobre el propietario, pero sus autores admiten que no dice nada sobre el precio del alquiler ni la asequibilidad.
La letra pequeña: un think tank liberal que no mide precios ni oferta
El propio informe aclara que el índice no mide directamente los precios, la rentabilidad, la asequibilidad ni el volumen de oferta, y que tampoco pretende evaluar la calidad general de los mercados residenciales. Su objetivo es comparar las restricciones que afectan a los arrendadores y facilitar el análisis posterior de sus posibles consecuencias.
El secretario general de Fundalib y coautor del estudio, Juan Pina, ha reclamado un cambio de política de vivienda que favorezca la construcción, elimine trabas a la transmisión de inmuebles y ofrezca mayor seguridad y flexibilidad a los propietarios para evitar que retiren sus viviendas del mercado. Pina atribuye a las medidas que considera ‘coercitivas e intervencionistas’ un encarecimiento del alquiler, mayores dificultades para encontrar vivienda y una creciente concentración de de la propiedad en fondos.
La afirmación encaja con la tesis clásica del think tank, pero el índice no la demuestra: mide restricciones, no resultados. La correlación entre más intervención y más precio no se sostiene solo con este ranking, porque ordena marcos legales y no mercados. Y la coincidencia con los países del sur de Europa o con Francia no es una prueba causal.
La lectura equilibrada es otra. El índice sirve como mapa de la presión regulatoria sobre el propietario, especialmente tras la Ley de Vivienda de 2023 y la generalización de las zonas tensionadas que impulsa el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Pero cualquier conclusión sobre precios o asequibilidad exige contrastar con el INE, el Banco de España o Sociedad de Tasación, no con un indicador que sus autores presentan como punto de partida, no como sentencia.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el 42,03 sobre 100 que Fundalib otorga a España: el segundo peor registro de la UE y a más de 38 puntos de Polonia. El dato grueso esconde el detalle importante: dos de los cinco pilares puntúan cero. Para un pequeño propietario que duda entre alquilar en zona tensionada o retirar la vivienda, el índice confirma una percepción: la norma pesa más aquí que en el resto de Europa. Para el institucional, en cambio, el mensaje es ambiguo, porque la concentración de propiedad que denuncia Pina es precisamente la que el índice no mide.
De cara a los próximos seis meses, la tendencia es de estabilización normativa con ruido político. La Ley de Vivienda no se va a derogar, pero el pulso entre autonomías por declarar zonas tensionadas seguirá vivo y cada nueva declaración alimentará este tipo de informes. La lectura estratégica es que el índice se convertirá en munición política tanto para los partidarios de flexibilizar el alquiler como para los que defienden el control de rentas.
El perfil al que interesa este informe es doble. Al arrendador minorista que sopesa salir del mercado le ofrece un argumento para revisar su cartera. Al inversor institucional, en cambio, le recuerda que la seguridad jurídica pesa tanto como el yield bruto (la rentabilidad anual del alquiler antes de impuestos y gastos). El informe no resuelve la pregunta de fondo —cómo bajar el precio del alquiler sin expulsar oferta—, pero la plantea con crudeza.
Hay un precedente que ilumina el debate: el mietendeckel berlinés, el control de alquiler que Alemania tumbó en 2021 por invasión de competencias, demostró que congelar rentas sin construir más vivienda traslada el problema al stock. España mira ahora ese espejo con la Ley de Vivienda en la mano. El próximo hito: cuántas autonomías activan nuevas zonas tensionadas antes de que cierre el año.
