EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El informe Visión Málaga de Savills identifica casi 30.000 viviendas potenciales en la ciudad y calcula que solo un 10%, unas 3.000, podrá desarrollarse en los próximos cinco años.
- ¿Quién está detrás? La consultora Savills firma el análisis; los plazos dependen de la Junta de Andalucía y del Ayuntamiento de Málaga, que aprueban planes parciales y licencias.
- ¿Qué impacto tiene? El comprador de obra nueva seguirá pagando precios de escasez y el inquilino competirá por un parque de alquiler que no crece.
La burocracia urbanística de Málaga convierte un plan de 30.000 viviendas en apenas 3.000 en los próximos cinco años. La demanda no es el problema. La tramitación, sí.
El informe Visión Málaga, presentado esta semana por la consultora Savills, identifica casi 30.000 viviendas nuevas en los principales ámbitos de desarrollo de la ciudad. De ellas, 12.579 serán protegidas o asequibles, el 42% del total. El dato ha circulado estos días en portales como Idealista y ha reabierto el debate sobre el déficit de vivienda en la Costa del Sol.
Por qué solo el 10% de esas 30.000 viviendas llega a la grúa
El primer cuello de botella es el plan parcial, el instrumento que ordena un sector concreto y que debe aprobarse antes de pedir una sola licencia de obra. A eso se suman la licencia municipal, la urbanización del suelo y la conexión eléctrica. Savills sitúa entre el 45% y el 50% el suelo en gestión que puede transformarse en vivienda durante la próxima década, y solo en un escenario que califica de muy favorable.
Para los próximos cinco años la estimación es mucho más dura: un 10%. Unas 3.000 viviendas de las 30.000 identificadas. La consultora añade que, con una reducción efectiva de los plazos urbanísticos, podrían incorporarse al mercado entre 8.000 y 10.000 viviendas adicionales en ese mismo horizonte. La diferencia no la marca el hormigón, sino el papel.
Ni siquiera el escenario máximo resuelve el problema demográfico. El INE proyecta un incremento de 253.903 personas en la provincia de Málaga y el propio informe reconoce que, aun transformando todo el suelo potencial en oferta efectiva, no habría viviendas suficientes. A eso se suman los costes de urbanización, la escasez de mano de obra, y la incertidumbre sobre el suministro eléctrico.
Málaga no tiene un problema de demanda ni de suelo: tiene un problema de calendario, y cada año de retraso se paga en el precio final.
La salida que propone Savills pasa por el segmento living y, en concreto, por el modelo flex: la variante del Build to Rent (promociones concebidas desde el origen para alquilar) que se construye sobre suelo terciario, se tramita más rápido y libera tensión del alquiler tradicional. El modelo nació en el norte de Europa y en España depende de que el planeamiento municipal acepte el uso residencial en suelo terciario.
Del flex a unas oficinas un 24% más caras en un solo año
El informe repasa el resto de mercados malagueños y dibuja una ciudad donde la escasez de producto manda. La renta media de oficinas ha subido un 24% en un año, hasta 26 euros por metro cuadrado al mes, y Savills prevé cerrar 2026 en máximos de 27,5 euros. Para el inversor patrimonial la lectura es doble: rentas al alza y un yield (la rentabilidad anual del alquiler dividida entre el precio del activo) que se comprime a medida que sube el precio de compra.
El retail alcanza los 245 euros por metro cuadrado y mes con disponibilidad mínima. El sector hotelero suma un 45% más de planta que hace una década, con unos 155 establecimientos y 7.400 plazas en 2026. La logística cierra en 5,5 euros por metro cuadrado al mes con un stock de 524.131 metros cuadrados y sin apenas naves modernas. Cuatro mercados, un mismo diagnóstico: falta producto.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la noticia es el 10%. Sobre un suelo en gestión de casi 30.000 viviendas, el mercado malagueño verá unas 3.000 en cinco años: un comprador que paga obra nueva a precio de escasez y un inquilino que compite por un parque de alquiler que no crece. La proporción de vivienda protegida prevista, 12.579 unidades, mide el tamaño del ajuste pendiente. Si su tramitación se retrasa, el desplome de la oferta asequible será lo primero que se note.
En los próximos seis meses no esperamos un giro en los plazos. La aprobación de planes parciales depende de la Junta de Andalucía y del Ayuntamiento, y ninguna de las dos tiene hoy un calendario público que permita anticipar un acelerón. El mercado seguirá absorbiendo stock de obra nueva terminada y el precio aguantará por falta de alternativas. El único vector que puede moverse rápido es el flex sobre suelo terciario.
El perfil al que le encaja este mercado es el inversor patrimonial de renta media-alta con horizonte a diez años, el comprador de segunda residencia y el fondo especializado en living. El comprador de vivienda habitual lo tiene más difícil: la obra nueva escasa se paga y el alquiler no da tregua. El riesgo está en dar por hecho que la Administración acelerará. El boom de 1997-2007 se construyó sobre planeamiento aprobado de antemano, no sobre promesas de agilización.
El hito que mirará el sector es la aprobación, o el bloqueo, de los planes parciales ya en tramitación en los ámbitos que Savills identifica. Mientras no haya fechas firmes, el suelo seguirá valiendo más por lo que promete que por lo que permite construir.
