La inmobiliaria de Sergio Ramos facturó 13,1 millones de euros en su último ejercicio, seis veces más que un año antes. La sociedad que el exfutbolista comparte con Eroski en Los Berrocales ha tardado quince años en pasar de la planificación urbanística a la caja.
Desarrollos Inmobiliarios Los Berrocales (DILB) cerró el ejercicio el pasado mes de enero con unos ingresos de 13,1 millones de euros y un beneficio de 4,1 millones, frente a los 281.000 euros anotados doce meses antes. Las cuentas, depositadas en el Registro Mercantil y adelantadas por 20Minutos, confirman que el suelo del sureste madrileño ha dejado de ser una promesa contable.
El origen del salto está en la reparcelación consumada en 2023 y en la inscripción registral de los solares, formalizada meses después. Ese trámite convirtió las fincas en propiedad formal y abrió la puerta a desarrollar, comercializar o transmitir parcelas. DILB traspasó terrenos a la junta de compensación por unos 2,1 millones de euros para reinvertirlos en la urbanización del barrio.
Las ventas que explican el ejercicio, sin embargo, no vienen de ahí. Según fuentes conocedoras citadas por la información original, los ingresos corresponden a operaciones privadas con terceros y no a traspasos al órgano gestor. La diferencia no es semántica: una venta a la junta es urbanización; una venta privada es precio de mercado.
El balance deja otra huella. El valor de sus terrenos restantes quedó en 8,7 millones, unos seis millones menos que un año antes, pese a que los solares se revalorizaron en torno a 3,3 millones. Vender suelo reduce inventario: el beneficio se cobra hoy y la capacidad de captar la revalorización futura se recorta.
El negocio del suelo no premia al que llega primero, sino al que aguanta quince años con la parcela quieta y el balance en rojo.
Quince años después, el suelo sigue quieto. Los propietarios, no.
La historia previa explica la magnitud del giro. La crisis del ladrillo, los atascos urbanísticos y los pleitos paralizaron durante años el desarrollo. En 2019 la sociedad acumuló pérdidas de 19,1 millones y los socios tuvieron que inyectar capital. En 2020 Blackstone se quedó con parte de los terrenos para cancelar una deuda hipotecaria heredada del Banco Popular y, antes, del Banco Pastor.
Eroski controla el 60% y la deuda con los socios baja en 7,8 millones
Tras aquella operación, Eroski, a través de Cecosa Hipermercados, reforzó su posición hasta el 60% del capital. Sergio Ramos quedó como segundo accionista con el 39,2% y su padre, José María Ramos, como minoritario. El reparto conviene a los dos: el grupo cooperativo aporta estructura y el futbolista, la visibilidad que acompaña a cualquier operación con su nombre.
Con los ingresos en máximos, la compañía amortizó 7,8 millones de la deuda que mantiene con sus accionistas. No es un detalle menor. Sanear el pasivo intragrupo reduce la dependencia de nuevas inyecciones y deja a la sociedad en posición de negociar suelo sin la urgencia de quien necesita caja. Paciencia, en este negocio, se llama balance.
El sureste de Madrid afronta 22.000 viviendas con el metro a 4.061 euros
Los Berrocales es una pieza de una operación mayor. Junto a Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros y El Cañaveral, el desarrollo prevé decenas de miles de viviendas en el sureste de la capital; solo este ámbito está concebido para unas 22.000, entre la A-3 y la M-45. El estudio de Foro Consultores Inmobiliarios publicado el pasado febrero situaba en Los Berrocales más de la mitad de las 1.136 viviendas de obra nueva en venta en estos desarrollos, un 39,4% más que un año antes.
Los precios acompañan. La vivienda libre de obra nueva marcó 4.061 euros por metro cuadrado en enero de 2026, un 11,2% más interanual, lo que equivale a unos 390.000 euros por vivienda. Sigue por debajo de El Cañaveral, donde el precio medio rondaba los 427.000 euros al cierre de ese informe. Un suelo comprado a precio de suelo rústico se tarifica hoy a precio de ciudad consolidada.
Conviene separar dos negocios que se confunden con facilidad. Uno es el del propietario de suelo, que cobra al vender la parcela y asume el riesgo del calendario. Otro es el del promotor, que gana al entregar la vivienda y asume el riesgo del precio. DILB pertenece al primero, y su balance lo demuestra: 13,1 millones de ingresos y 4,1 de beneficio no son un resultado industrial, son una desinversión ordenada.
Eso tiene una consecuencia incómoda para quien vea aquí una máquina de hacer dinero. La cuenta de resultados de una sociedad de suelo no mejora por prestar mejor servicio, sino por vender mejor inventario. Y el inventario se agota: seis millones menos en doce meses. Si el ritmo se mantiene, los ingresos futuros dependerán de que la urbanización avance y de que la sociedad reinvierta, no de que el metro cuadrado siga subiendo.
El contexto del sureste madrileño juega a favor y en contra. A favor, que Los Berrocales concentra la mayor parte de la oferta de obra nueva de los nuevos desarrollos y el precio sube a doble dígito. En contra, que proyectar 22.000 viviendas no significa entregarlas ni venderlas al mismo ritmo. La propia historia de esta sociedad es el recordatorio: quince años de espera, 19,1 millones de pérdidas y un fondo de private equity quedándose con terrenos para cobrar una deuda.
Mi lectura es que DILB ha entrado en la fase cómoda, no en la fase decisiva. Vender suelo con demanda y precios al alza es fácil; lo difícil llega cuando el ámbito esté urbanizado y la sociedad tenga que elegir entre promover, vender el resto o liquidar. Ahí se verá si la apuesta inmobiliaria de Sergio Ramos era un proyecto de largo plazo o una plusvalía latente esperando el momento. El balance con cierre en enero de 2027 dará la primera pista seria.
