Las cédulas hipotecarias récord de 2026 suman ya 9.500 millones de euros colocados por cuatro bancos españoles.
Santander, BBVA, Sabadell y Kutxabank han vendido ese volumen en lo que va de año, un 245% más que en todo 2025 y la mayor cifra desde 2016. Lo que en enero era una línea residual en los planes de financiación se ha convertido en la fuente de liquidez más barata del sistema.
Santander cubre su plan y BBVA rompe dos años sin emitir
El Santander concentra más de la mitad del total. Su cálculo inicial para el ejercicio hablaba de un rango de 500 a 3.000 millones; lleva 4.750 millones. Sobrecumplimiento de manual, y sin necesidad de subir el precio para llenar el libro.
El BBVA no tenía intención de apelar a este mercado. Su plan de financiación de 2026 no contemplaba cédulas y la previsión era cerrar un tercer ejercicio consecutivo a cero tras 2024 y 2025. Ahora es el segundo emisor del año, con 2.250 millones colocados.
Sabadell aparece en tercer lugar con 1.250 millones en dos operaciones. La entidad se definió a principios de año como emisor ‘oportunista’, sin dar cifras, y la venta de TSB a Santander le ha dejado holgura de recursos y menos exigencias regulatorias en bonos. Kutxabank acaba de cerrar 750 millones y ha empujado el cómputo global hasta el récord.
Nadie emite cédulas por afición. Se emiten porque el crédito crece por encima de lo previsto y la alternativa para captar recursos cuesta el triple.
El dato grueso es el giro. En 2021 hubo una sola emisión en todo el año: 700 millones de Eurocaja Rural. En 2020 se habían vendido 3.850 millones y ni en 2024 ni en 2025 se superaron los 3.000 millones.
Diferenciales de 14 a 30 puntos básicos frente a los 100 del sénior
El atractivo es de precio. Las cédulas están garantizadas por la cartera hipotecaria de cada banco y jamás han registrado un impago, lo que las convierte en la deuda más segura que puede emitir una entidad. Los folletos de estas colocaciones pasan por el registro de la CNMV, y el producto tiene una definición técnica sencilla que conviene recordar: es deuda avalada por hipotecas, con prelación sobre el resto de acreedores.
Los diferenciales actuales se mueven entre 14 y 30 puntos básicos sobre el midswap según el plazo, frente a los 70 puntos o más del sénior, que en algunos tramos supera los 100. Esa brecha explica por sí sola el regreso del producto.
El midswap ha subido en línea con el endurecimiento del BCE, de modo que el inversor cobra una prima sobre una rentabilidad ya de por sí atractiva. El apetito por el sector bancario español hace el resto. Y hay un motivo menos visible: las entidades están prestando mucho más de lo que habían planificado, lo que eleva su necesidad de recursos. Durante años esa liquidez llegó vía emisiones anticrisis más caras, obligatorias para cumplir los colchones regulatorios. Con los colchones ya llenos y solo pendientes de refinanciar, vuelve la cédula.
Del 73.000 millones de 2006 al vacío de 2021
Entre 2002 y 2016 las cédulas fueron el producto estrella de la banca. Ninguno de esos ejercicios bajó de los 10.000 millones; en 2006 se rozaron los 73.000 millones. Después llegaron la reforma del marco regulatorio y el desplazamiento hacia el sénior y la titulización. En 2021, un solo emisor en todo el año.
La referencia inmediata son los 14.120 millones de 2016, techo de la serie reciente según los datos históricos de Dealogic. Con 9.500 millones a 22 de octubre, superar esa marca depende de que el mercado mantenga las condiciones durante el tramo final del ejercicio.
Mi lectura es que este repunte no anuncia una vuelta al modelo de expansión desmedida previo a la crisis. Responde a una razón mecánica: el crédito nuevo crece por encima de lo presupuestado y el sénior cuesta tres veces más. Recurrir a la cédula no es una apuesta de crecimiento, es una decisión de ahorro de costes financieros. Ahí está la diferencia con 2006, cuando el volumen descomunal se construyó sobre un balance que crecía a doble dígito sin freno.
El límite del ciclo es estructural y conviene no perderlo de vista: no se puede emitir más de lo que la cartera hipotecaria permite respaldar. Si el mercado inmobiliario se enfría, el colchón disponible se estrecha. El otro riesgo se llama calendario. Santander, BBVA y Sabadell han cubierto ya buena parte de sus necesidades de este año, y la pregunta que se harán los equipos de funding es cuánto de ese adelanto resta margen para 2027.
La próxima ronda de resultados, a finales de este mes, y el plan de financiación que cada entidad publique en enero aclararán si el récord es una normalización del producto o un pico puntual. Mercado hay. Lo que está por ver es si el precio sigue acompañando.
