El Euríbor se afianza en el 3,247% y las hipotecas variables que revisan en noviembre de 2026 se topan con cuotas de 812 euros al mes. Toca mirar la TAE real antes de que llegue el recibo.
Llevo semanas siguiendo el índice y el dato no cambia mis cálculos: el dinero sigue caro para quien tiene hipoteca. El Banco de España sitúa la referencia a doce meses en ese 3,247%, y las revisiones que se aplican en las próximas semanas se moverán en ese entorno.
Qué le pasa a tu cuota con el Euríbor en el 3,247%
Vamos a los números. Para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1% sobre el índice, el tipo aplicable queda en el 4,247%. La cuota resultante ronda los 812 euros al mes, casi 9.744 euros al año solo en servicio de deuda.
Cada décima pesa. En la redacción hemos hecho los números sobre ese mismo préstamo: 0,1 puntos arriba o abajo son unos 8,5 euros al mes, algo más de 100 euros al año. No es una ruina. Tampoco es calderilla.
El detalle que explica el momento está en la curva. El Euríbor a tres meses se coloca en el 2,646%, apenas seis décimas por debajo del anual. Cuando el tramo corto cotiza tan cerca del largo, el mercado interbancario está diciendo que no espera giros bruscos a la baja en los próximos trimestres.
¿Y quién manda aquí? El BCE. El organismo que preside Christine Lagarde ha optado por la prudencia ante unas presiones inflacionistas que siguen resistiendo en varios sectores del continente, y esa cautela se traslada de forma directa al índice que firman las hipotecas españolas.
Con el índice por encima del 3,2%, la revisión anual deja de ser un trámite y se convierte en una negociación con el banco.
La media definitiva de octubre se cierra el 31 de octubre y será la referencia de buena parte de las revisiones de noviembre. Merece la pena apuntarlo: es la fecha en la que el recibo deja de ser una incógnita.
La letra pequeña que decide cuánto pagas de verdad
El índice es solo una parte de la ecuación. Lo que mueve tu cuota es la suma de tres cosas: el diferencial que firmaste, el plazo que te queda y las vinculaciones que acompañan al préstamo. Una hipoteca a Euríbor más 0,75% no se parece a otra a Euríbor más 1,50%, y las dos conviven en el mismo mercado.
Aquí entra la TAE frente al TIN. El TIN es el tipo que te anuncian; la TAE incorpora comisiones y gastos y es el único número que permite comparar de verdad. Un préstamo con un TIN llamativo y una comisión de apertura del 1% puede salir más caro que otro con medio punto más de interés y sin comisiones.
- El diferencial: aparece en la escritura como Euríbor más un porcentaje. Es la palanca que más mueve tu cuota y la única que puedes renegociar.
- La periodicidad: semestral o anual. Si es anual, tu siguiente revisión puede tardar doce meses y para entonces el índice habrá cambiado.
- Las comisiones: amortización parcial, subrogación y novación. Deben figurar en la escritura y en la oferta vinculante.
| Euríbor a 12 meses | Tipo aplicable (diferencial 1%) | Cuota mensual | Coste anual |
|---|---|---|---|
| 2,646% | 3,646% | 763 euros | 9.156 euros |
| 3,247% | 4,247% | 812 euros | 9.744 euros |
| 3,50% | 4,50% | 834 euros | 10.008 euros |
| 4,00% | 5,00% | 877 euros | 10.524 euros |
La tabla es una simulación con la hipoteca tipo de 150.000 euros a 25 años y diferencial del 1%, para ver el efecto de cada nivel del índice sobre la cuota. Entre el escenario más bajo y el más alto hay más de 110 euros al mes de diferencia.
Hay otra partida que se olvida casi siempre: los productos bonificados. Seguros de hogar, de vida, planes de pensiones o alarmas que rebajan el tipo si los contratas. La pregunta correcta no es si bonifican, sino cuánto cuesta la bonificación. Si el descuento es de 0,20 puntos y el seguro obligatorio cuesta 400 euros al año, el negocio no es tuyo.
Novación, subrogación o mixta: dónde está el ahorro real
Hace dos años, con el índice disparado, la subrogación era la vía rápida para recortar cuota. Hoy el margen se ha estrechado: los bancos compiten por hipoteca nueva, pero no regalan nada, y la novación con tu propia entidad suele salir más barata en gastos que un cambio de acreedor aunque el tipo que consigas sea peor.
La hipoteca mixta se ha convertido en el refugio favorito: tipo fijo los primeros cinco o diez años y variable después. Tiene sentido si tu horizonte es corto y quieres dormir sin sustos. Eso sí, mira la letra pequeña: el tramo fijo suele llevar un diferencial más alto de lo que parece y el salto al variable puede llegar sin red.
La hipoteca más barata no es la que mejor tipo anuncia, sino la que tiene la TAE más baja con vinculaciones que ya ibas a pagar.
Mi criterio con el 3,247% sobre la mesa es sencillo. Si te queda menos del 30% del capital por amortizar y no pagas comisión por amortización parcial, amortizar sale a cuenta: cada euro devuelto te ahorra un 4,25% de interés, una rentabilidad libre de riesgo que hoy no te va a dar un depósito a doce meses.
Si te queda mucha vida hipotecaria y el diferencial es alto, la conversación es otra. Pide por escrito la oferta vinculante, compara la TAE y revisa la comisión de subrogación. Y hazlo con margen, no la semana en que te llega la revisión.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Coge tu escritura y calcula tu cuota sumando tu diferencial al 3,247%. Compara la TAE de tu banco con dos ofertas más antes de firmar nada.
- Qué vigilar: El cierre de la media de octubre, el 31 de octubre, y la próxima reunión del BCE, que dirá si el índice sigue en el entorno del 3,2%.
- El error a evitar: Amortizar sin comprobar la comisión o aceptar una bonificación que cuesta en seguros más de lo que rebaja el tipo.
