EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Euríbor cerró septiembre en el 3,247%, frente al 2,954% de agosto, y la media provisional de octubre se queda en el 3,219%.
- ¿Quién está detrás? El repunte de los tipos y las expectativas de mercado; FADEI y Housfy constatan el trasvase de hipotecas variables y mixtas hacia el tipo fijo.
- ¿Qué impacto tiene? Una hipoteca de 200.000 euros a 20 años con diferencial del 0,70% paga 119,27 euros más al mes: 1.431,24 euros al año y 28.624,80 euros si la diferencia se mantiene dos décadas.
El Euríbor cerró septiembre en el 3,247% y encarece ya 1.431 euros al año la hipoteca variable media de 200.000 euros a 20 años.
El salto respecto al 2,954% de agosto es de 29,3 puntos básicos en un solo mes. La referencia oficial que publica el Banco de España devuelve así al índice a terreno incómodo, más de un punto por encima del nivel que marcaba hace un año. Para quien revisa cada doce meses, la comparación con la cuota firmada en 2025 es la que duele.
Octubre no corrige la tendencia. La última cotización disponible, correspondiente al 20 de octubre, se situó en el 3,245%, y la media provisional del mes se queda en el 3,219%. Traducido a calendario: quien revise su préstamo con el índice de octubre verá una cuota algo más alta que la de julio, aunque unas décimas por debajo del pico de septiembre. El alivio es cosmético.
Cuánto cuesta el repunte: 119 euros al mes y 28.624 euros en dos décadas
La aritmética no admite interpretaciones. Con 200.000 euros de capital pendiente, 20 años por delante y un diferencial del 0,70%, el encarecimiento mensual alcanza los 119,27 euros. Son 1.431,24 euros al año que salen de la cuenta corriente sin que cambie nada más: ni el piso, ni el sueldo, ni el contrato.
Si esa diferencia se mantuviera durante las dos décadas restantes, el sobrecoste acumulado llegaría a 28.624,80 euros. Ahí está la letra pequeña de la película: no es una subida puntual, es un cambio de nivel que se paga durante 240 mensualidades. Y con un detalle relevante para el bolsillo, porque el capital pendiente apenas baja mientras la cuota sube.
El Euríbor no ha vuelto para quedarse un trimestre: ha vuelto para redefinir el precio de las hipotecas que se firmaron cuando parecía que nunca volvería a subir.
El colectivo más expuesto no es el de las variables puras, ya amortizado en parte, sino el de las mixtas. Estos préstamos arrancan con una cuota fija durante un periodo determinado —habitualmente entre tres y diez años— y después pasan a moverse con el índice. Quien esté a punto de agotar ese tramo inicial se enfrenta a una cuota conocida hasta ahora y a un escenario distinto a partir de la próxima revisión.
La fuga al tipo fijo: las mixtas caen un 29,9% y las fijas suben un 6,7%
El mercado ya ha empezado a moverse. Según los datos que maneja Housfy, las hipotecas mixtas cayeron un 29,9% entre enero y septiembre de 2026 respecto al mismo periodo del año anterior, mientras las de tipo fijo crecieron un 6,7%. El trasvase no es una intuición: está en las cifras de producción.
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliaria FADEI, lo resume sin rodeos: el tipo fijo ‘vuelve a tener mucho sentido’ para quien valore la tranquilidad y quiera saber desde el primer día cuánto va a pagar durante los próximos años. La frase tiene trampa, porque la tranquilidad se paga: una fija suele salir más cara al principio que una variable en un momento de tipos altos, y el comprador asume ese sobreprecio como una prima de certeza.
La alternativa tiene dos vías. La primera es la novación, es decir, renegociar las condiciones con la propia entidad: cambiar de variable a fijo dentro del mismo banco, con menos trámites y, a menudo, con comisión. La segunda es la subrogación, trasladar el préstamo a otra entidad con una oferta más competitiva. Joan Balasch, director de hipotecas de Housfy, advierte de que el criterio no puede ser el pánico: ‘no se trata de cambiar de hipoteca simplemente porque suba el Euríbor, se trata de hacer números’.
Y los números incluyen tres variables que casi nadie mira al principio: el capital pendiente, los años que quedan por pagar y las comisiones de amortización o de subrogación, además de la tasación y la notaría. Una fijación mal calculada puede costar más que dos años de repunte del índice.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la pieza es una cuota: 119,27 euros mensuales sobre un préstamo tipo de 200.000 euros a 20 años con diferencial del 0,70%, equivalentes a 1.431,24 euros anuales y a 28.624,80 euros si el diferencial de tipos se mantiene hasta el vencimiento. Conviene comparar siempre con la TAE y no con el tipo nominal, porque el diferencial, las comisiones de apertura y los productos vinculados —seguros, planes de pensiones, domiciliaciones— acaban pesando más que la décima que se anuncia en el escaparate.
La tendencia a seis meses apunta a un Euríbor pegajoso. Si el Banco de España confirma la media de octubre en el entorno del 3,2% y el BCE no mueve ficha en su cita de diciembre, el índice tendrá difícil corregir a la baja antes de la primavera. Eso mantendrá abierta la ventana de las fijas durante el primer trimestre, aunque con ofertas que ya han ajustado sus diferenciales al nuevo escenario.
El perfil al que le encaja moverse es concreto: hipotecado en variable con capital pendiente alto y muchos años por delante; titular de una mixta que agota su tramo fijo en los próximos doce meses; y comprador nuevo que prioriza certidumbre sobre optimización. Para quien tenga menos de 60.000 euros pendientes o menos de cinco años de vida del préstamo, el coste de la operación probablemente se coma el ahorro.
Hay un precedente que conviene tener presente. En 2008 el Euríbor llegó a marcar el 5,4% y las revisiones anuales de entonces se llevaron por delante varios puntos de renta disponible de golpe. La diferencia es que hoy el capital pendiente medio es menor y las fijas firmadas en los últimos años han blindado a una parte del censo hipotecario. La similitud es que, también entonces, el trasvase masivo a tipo fijo llegó tarde para muchos.
El riesgo del análisis está claro: si el BCE recorta antes de lo previsto, quien se haya fijado en el pico pagará durante años una prima que ya no tiene sentido. El hito para comprobarlo llegará con la media definitiva de octubre y con la reunión de diciembre del Consejo de Gobierno del BCE. Hasta entonces, la calculadora manda más que el titular.
