El Supremo exige a Hacienda visitar el inmueble antes de tasarlo: no basta el catastro ni Google Maps.
La Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo ha anulado la sentencia de 2024 del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura y fija doctrina: la valoración de un inmueble debe ser individualizada y, como regla general, exige una inspección personal, directa y presencial del perito, tanto del exterior como del interior. El fallo afecta de lleno a cualquier autónomo que compre un local, lo venda o lo reciba por herencia y acabe con una comprobación de valores de la Agencia Tributaria encima de la mesa.
El caso venía de un perito que revisó el inmueble con datos del Catastro, ortofotografías aéreas del Instituto Geográfico Nacional, del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea y de Google Maps España. En su informe dejó escrito que la visita personal resultaba innecesaria. El Supremo ha rechazado el atajo.
Esas fuentes aportan información útil, reconoce la Sala, pero no garantizan una valoración individualizada ni permiten conocer el estado interior del inmueble. Ahí está la clave: lo que no se ve desde el aire también se paga.
Qué tiene que mirar el perito de Hacienda
La sentencia detalla qué circunstancias solo se comprueban entrando: la superficie y la distribución real del inmueble, el estado de conservación y de construcción, la calidad de los materiales, las características concretas del bien, y la existencia de servidumbres visibles. Nada de eso aparece en una ficha catastral.
Con la visita se busca que la valoración se ajuste a las características del bien y esté suficientemente motivada. Traducido: Hacienda no puede tasar con el catastro y las ortofotos y llamarlo peritaje.
Una foto aérea enseña el tejado, no las humedades. Y la humedad, en una tasación, mueve miles de euros.
El fallo abre la puerta, pero no de par en par. Los magistrados admiten que en circunstancias muy concretas se pueda prescindir de la inspección presencial. Eso sí, la Agencia Tributaria tendrá que justificar en el propio informe pericial por qué la visita resulta innecesaria, y la explicación debe ser individualizada, racional y suficiente, apoyada en datos objetivos, contrastados y documentados en el expediente.
También debe razonar por qué las fuentes elegidas permiten conocer las características relevantes del inmueble sin pisarlo. La carga se desplaza: es Hacienda quien tiene que fundamentar el valor que usa para liquidar el impuesto, no tú quien tiene que adivinar de dónde sale la cifra.
Qué puedes hacer si Hacienda ya te ha revisado el valor del local
El escenario típico del autónomo es la compra de un local. Si compras a un particular una segunda transmisión, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido cuya tarifa fija cada comunidad autónoma. Si es una primera entrega a cargo de un promotor, la operación tributa por IVA y Actos Jurídicos Documentados, y si el vendedor es una empresa puede renunciar a la exención y pasar también a IVA más AJD. Confundir ambos regímenes es el primer paso para discutir con Hacienda por el impuesto equivocado.
Cuando el valor declarado no cuadra con el que maneja la Agencia Tributaria, se abre una comprobación de valores. La herramienta más potente que tienes es la tasación pericial contradictoria, regulada en los artículos 134 y 135 de la Ley General Tributaria: un perito tuyo valora el inmueble, la Administración contrasta esa cifra y, si el desacuerdo se mantiene, resuelve un tercer perito. Ojo con el coste: la tasación no es gratuita y, si el resultado no te da la razón, sumas honorarios a la liquidación.
Antes de llegar ahí, revisa el informe que te han notificado. Si el perito de Hacienda no ha pisado el inmueble y en el expediente no hay justificación individualizada, tienes argumento directo con la doctrina del Supremo: la valoración no está motivada y se puede impugnar. Presenta alegaciones citando el fallo y pide que se anule la comprobación. En en los locales comerciales, además, conviene reclamar el expediente completo con las fuentes que manejó el perito.
Y un aviso que evita disgustos: esta sentencia no derriba el valor de referencia del Catastro, que desde 2022 es la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones salvo que el precio declarado sea superior. Son mecanismos distintos. El Supremo limita la valoración con informe de perito, no el valor de referencia.
Por qué la sentencia cambia el pulso con Hacienda
La doctrina no cae en el vacío. Antes de que el valor de referencia del Catastro se convirtiera en la base imponible de estos impuestos, la comprobación con ortofotos era la vía barata para elevar liquidaciones: un informe tipo, cuatro capturas y adelante. El Supremo pone ahora un listón de motivación que obliga a trabajar el expediente y a documentar lo que antes se daba por supuesto.
Tampoco es un cheque en blanco. La sentencia no anula cualquier tasación sin visita: anula las que no justifican por qué no se visitó. Y ahí se va a librar la batalla práctica, en si el informe pericial contiene esa justificación individualizada o una frase genérica del estilo de que la inspección resulta innecesaria.
Hay un efecto secundario que conviene vigilar. Si cada comprobación exige perito con visita, la Agencia Tributaria tiene un incentivo claro para apoyarse más en el valor de referencia, que no se combate con una tasación pericial contradictoria y tiene su propia vía de revisión. Para el autónomo, ese camino es más incómodo.
Lo que toca ahora es seguir cómo aplican la doctrina los tribunales económico-administrativos y los TSJ en las próximas resoluciones, porque de ahí saldrá el estándar real de motivación. Mientras tanto, si recibes una comprobación de valores, pide el expediente completo, mira si el perito entró en el inmueble y, si no lo hizo, alega. El fallo te da el argumento por escrito.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay fecha fija: el reloj arranca con la notificación de la comprobación o de la liquidación. Los plazos de alegaciones y de tasación pericial contradictoria son cortos y van en la Ley General Tributaria.
- ✅ Requisitos clave: ser el obligado tributario del ITP, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones o del IRPF por la venta; que el informe pericial de Hacienda no justifique la ausencia de visita.
- 🌐 Dónde solicitarlo: las alegaciones se presentan en la sede electrónica de la AEAT con certificado digital o Cl@ve; la revisión posterior va por el tribunal económico-administrativo.
- 💰 Importe o coste: no hay cifra fija; depende de la diferencia entre el valor declarado y el comprobado y del tipo del ITP autonómico. La tasación pericial contradictoria tiene honorarios propios.
- ⚠️ Error a evitar: dejar pasar el plazo de alegaciones sin pedir la tasación pericial contradictoria: después el margen se estrecha y el coste sube.
