EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Real Decreto-ley 29/2026 obliga desde el 8 de octubre a que todo anuncio de alquiler incluya datos obligatorios, también en redes sociales y escaparates.
- ¿Quién está detrás? El Gobierno central, a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; la norma debe convalidarse en la Diputación Permanente el 12 de noviembre.
- ¿Qué impacto tiene? Afecta a particulares, inmobiliarias y portales, y abre la vía de reclamación ante los servicios de consumo.
Las nuevas obligaciones de alquiler en portales y redes sociales están en vigor desde el pasado 8 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 exige que cualquier anuncio de una vivienda arrendada incluya, cuando proceda, el índice de referencia del precio, el límite de renta aplicable y la condición de gran tenedor del propietario.
Qué tiene que figurar en cada anuncio desde el 8 de octubre
El artículo 20 del decreto fija el marco. Su primer apartado obliga a exponer la información de forma clara y entendible y prohíbe distorsionar u omitir cualquier dato relevante para la decisión del inquilino. El abogado especialista en Derecho Inmobiliario Jesús Prieto, consultado por Idealista, lo ilustra con dos ejemplos: no se pueden falsear los metros cuadrados ni anunciar como luminoso un interior sin ventanas.
El segundo apartado enumera las cuatro exigencias. La primera es el índice SERPAVI, el sistema estatal de referencia de precios que gestiona el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y que devuelve un precio máximo y un mínimo según metros, ubicación y calificación energética; solo se exige en zonas tensionadas, así que vale para A Coruña pero no para Móstoles. La segunda, el límite de renta si el inmueble estuvo arrendado en los últimos cinco años, con la actualización del IRAV y la opción de subir un 10% por mejoras. Después, el código identificativo de la vivienda y la condición de gran tenedor.
Ese último dato se exige en toda España. Se considera gran tenedor a quien posea más de diez inmuebles residenciales —garajes y trasteros excluidos— o supere los 1.500 m² construidos, umbral que las autonomías pueden rebajar a cinco en zonas tensionadas. Prieto recomienda incorporar al contrato una declaración del propietario: ante una inspección, la responsabilidad recae en el cliente y no en la agencia que actuó de buena fe.
Por qué el escaparate de la inmobiliaria del barrio también entra en el radar
El alcance es lo que más incomoda al sector. A diferencia de la reforma del artículo 20 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que se ciñe a la relación entre consumidor y empresario, este decreto no acota sujetos: afecta a inmobiliarias, a arrendadores profesionales y a los particulares que cuelguen su piso. Tampoco acota soportes. El texto habla de publicidad, promoción u oferta, así que entran portales, webs propias, redes sociales y hasta el escaparate de la agencia de barrio.
No hay régimen transitorio. Los anuncios que ya estaban publicados el 8 de octubre deben actualizarse igual que los nuevos.
Cumplir con la letra pequeña no basta: el decreto persigue cualquier anuncio que induzca a error, sea en un portal global o en el escaparate de barrio.
A eso se suma la Ley 10/2025 de atención a la clientela, en vigor desde diciembre de 2025: el precio anunciado debe ser el final, con IVA, y mencionar los gastos de gestión. Desde la Ley de Vivienda de 2023 esos honorarios no se repercuten al inquilino en vivienda habitual, y el decreto extiende la prohibición a temporada y habitaciones, con la única excepción de los alquileres de corta duración.
La Ficha del Inversor
La métrica que ordena el mercado es el precio máximo que devuelve el SERPAVI. Con un IRAV del 2%, una renta de 1.000 euros puede anunciarse en 1.020 justificando la actualización; si hay mejoras documentadas, hasta 1.100. El precedente inmediato es la reforma del artículo 20 de la LGDCU, que hace menos de un año acotó el ámbito a la relación consumidor-empresa; el decreto rompe esa frontera y convierte al particular en sujeto obligado.
La tendencia a seis meses pasa por la Diputación Permanente: el 12 de noviembre debe convalidar el decreto y, si no lo hace, la norma decae. Mientras, la presión se traslada a los anuncios de temporada y de habitaciones, donde parte del sector concentraba la elusión de precios. El propio abogado admite que cumplir al 100% es ‘prácticamente imposible’: ahí está el riesgo, con portales grandes y agencias pequeñas a distinta velocidad.
El perfil más expuesto es la inmobiliaria mediana y el inversor patrimonial: a partir de diez inmuebles activa la etiqueta de gran tenedor en todo el país y, en zona tensionada, con cinco. Al particular con un piso le basta con no falsear datos e indicar que no es gran tenedor. El inquilino gana palanca: puede pedir subsanación al portal o acudir a los servicios de consumo, y cualquier honorario repercutido es nulo según el artículo 6 de la LAU. La próxima cita, el 12 de noviembre.
