Los 3,8 millones de viviendas vacías que España ha convertido en bandera política no son un dato actual ni preciso. Idealista/news ha puesto en duda la estadística que ha servido al Gobierno para justificar una subida fiscal sobre las casas deshabitadas y advierte de que la cifra está desfasada y no mide lo que dice medir.
El censo de 2021 que sostiene la cifra: consumo eléctrico en plena pandemia
El número que se repite en los debates es el del Censo de Población y Viviendas del INE. En su edición de 2021 contabilizó 3.837.328 viviendas vacías, el 14,4% de un parque de 26.623.708 inmuebles. Respecto a 2011, el volumen creció un 10,8%, con 336.943 unidades más.
El problema está en cómo se midió. La estadística solo se elabora cada diez años y la última se basó en el consumo eléctrico de los hogares en 2020, con la movilidad restringida por la pandemia. Un estudio de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) señala que ese giro metodológico ‘genera posibles sobreestimaciones de la vacancia en grandes ciudades y subestimaciones en zonas con uso estacional’.
Los precedentes locales confirman la brecha. El Ayuntamiento de Barcelona envió observadores a más de 100.000 visitas entre 2016 y 2019 y concluyó que había 10.052 viviendas vacías, el 1,22% del parque local, frente a las 75.488 que calculaba el INE (9,3%). En el País Vasco, la encuesta oficial con trabajo de campo cifró 46.758 deshabitadas en 2021 (el 4,4%), muy por debajo de las 69.692 del INE, y en 2023 descendió a 43.053.
‘Las diferencias entre los números del INE y el Ayuntamiento de Barcelona dan una idea de la incertidumbre que tenemos sobre esta cifra’, resume Jorge Galindo, director del think tank EsadeEcPol.
El diagnóstico no es solo metodológico. Según el propio INE, el 70,8% de esas viviendas se encuentra en zonas donde la demanda residencial es escasa. Casi la mitad se concentra en municipios de menos de 10.000 habitantes y el 70% en localidades de hasta 50.000. Solo una de cada diez está en poblaciones de más de 250.000 habitantes.
La estadística que sostiene el recargo fiscal se midió con la luz de una España confinada: sirve para un titular, no para diseñar una política de vivienda.
El mapa real: los pisos vacíos están donde nadie quiere vivir
El economista Santiago Calvo desglosa el reparto. De los 3,8 millones, casi 2,4 millones están en municipios de 50.000 habitantes o menos; en las 153 ciudades de más de 50.000 quedan unas 908.000, y poco más de 402.000 en las de más de 250.000. La conclusión incomoda: movilizar ese parque ayuda, pero ‘pretender resolver el problema sin construir viviendas nuevas es confundir una parte de la solución con la solución entera’.
La lista de municipios con más de 7.000 viviendas vacías lo confirma: capitales de provincia y polos turísticos como Marbella, Mijas, Estepona, Roquetas de Mar, Torrevieja, Benidorm, Gandía, Salou, Rosas, Calviá, Gijón o Ponferrada. A eso se suma el estado del parque: casi la mitad de las 27 millones de viviendas es anterior a 1980 y muchas necesitan una reforma profunda o son inhabitables.
Sobre esa base se ha construido el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 6 de octubre, que permite a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado —aquellos municipios donde la oferta no cubre la demanda y la ley admite limitar alquileres— aplicar recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150%. El texto debe ser ratificado por la Diputación Permanente del Congreso antes de las elecciones generales del 29 de noviembre.
Sergio Nasarre, catedrático de Derecho civil, recuerda que muchas de esas viviendas están okupadas, en mal estado o en zonas sin empleo, y que el sindicato de Técnicos de Hacienda (GESTHA) calcula que entre el 35% y el 40% del alquiler sigue sin declararse. Parte de las ‘vacías’, en definitiva, podrían estar habitadas.
La Ficha del Inversor
La métrica que de verdad importa al propietario no es el titular de los 3,8 millones, sino el recargo del IBI que habilita el decreto. El impacto dependerá del valor catastral de cada inmueble, pero la norma permite sumar un 150% adicional a la cuota en los supuestos máximos, de modo que un recibo medio puede más que duplicarse. A eso se añade que la tasa de rotación normal del mercado ronda el 3%, según Calvo, por lo que el parque realmente movilizable es una fracción mínima de la cifra oficial.
A seis meses vista, la pieza clave es la ratificación en la Diputación Permanente antes del 29 de noviembre. Si el Congreso la convalida, ayuntamientos como los de Madrid, Barcelona, Marbella, Palma o Ibiza tendrán la herramienta para gravar el stock ocioso; si decae, el recargo quedará en el aire y con él la principal palanca disuasoria del Ejecutivo. La votación llega, además, con la estadística en entredicho: diseñar un impuesto sobre un censo de 2020 es lo que los expertos llaman una base frágil.
El perfil afectado es claro: el pequeño propietario de una vivienda vacía en un municipio tensionado y, por extensión, el inversor patrimonial que mantiene inmuebles sin alquilar por miedo o por una reforma pendiente. El gran tenedor institucional apenas se verá tocado, porque su parque suele estar en rotación. El punto débil del análisis es que la propia Idealista no ofrece una cifra alternativa verificada: cuestiona el dato, pero no lo sustituye. Sin un censo actualizado, cualquier política nace coja. El precedente de Barcelona —10.052 viviendas reales frente a las 75.488 del INE— marca el tamaño del error posible.
La próxima cita, la convalidación del decreto en el Congreso antes del 29 de noviembre, decidirá si el recargo llega a las ordenanzas municipales en 2027 o si, una vez más, el ladrillo español legisla sobre una foto que ya no existe.
