Los mayores de 65 años ya pueden donar solo el 50% de su vivienda habitual al cónyuge y no pagar IRPF por la ganancia. Lo confirma la Dirección General de Tributos en una consulta vinculante que despeja una duda muy repetida.
Hasta ahora, la lectura estricta de la norma dejaba abierto si la exención exigía entregar el inmueble entero. La respuesta del organismo, recogida en la consulta V0571-26, de 11 de marzo, es que no: solo con traspasar la mitad ya aplica la exención. El caso que analiza es el de un hombre mayor de 65 años que quería donar a su cónyuge el 50% de la casa en la que vive y dudaba si tendría que tributar.
Qué ha confirmado Tributos y en qué norma se apoya
La base de todo está en el artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF. Esa norma deja exenta la ganancia patrimonial de los mayores de 65 años cuando transmiten su vivienda habitual. Y transmitir cubre las dos vías.
Aquí conviene no liarse, porque en algunas versiones de la noticia los términos vienen cruzados: la venta es una transmisión onerosa, mientras que la donación es una transmisión lucrativa, es decir, gratuita. La consulta aclara que la exención funciona en los dos supuestos, siempre que se cumplan las condiciones.
La ganancia patrimonial se calcula, con carácter general, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Si de ahí sale un beneficio y el donante ha cumplido los 65, ese beneficio queda exento del IRPF. Si no hay ganancia, no hay nada que eximir y el asunto pierde interés.
La exención es solo del IRPF del donante y solo de la ganancia: no convierte una donación en una operación gratis.
Los requisitos: vivienda habitual, tres años y más de 65
El segundo requisito, y el que más disgustos provoca, es que la casa sea de verdad la vivienda habitual. Hacienda considera habitual la edificación en la que el contribuyente reside de forma continuada durante al menos tres años, aunque admite excepciones.
Entre esas excepciones están las mudanzas por matrimonio, separación, traslado laboral o cualquier situación análoga debidamente justificada. En esos casos no hace falta haber vivido los tres años para que la casa conserve la consideración de habitual.
El perfil que sale ganando es claro: propietarios de más de 65 años que quieran adelantar en vida el reparto de su vivienda y ahorrarse, al menos, el mordisco del IRPF. Eso sí, la condición que activa la exención es la edad del donante y el uso de la casa, no el parentesco de quien recibe.
El error más caro: el IRPF no libra de Sucesiones y Donaciones
Aquí está la letra pequeña que muchos titulares se saltan. La consulta solo analiza el IRPF del donante, pero eso no significa que la donación quede libre de cualquier otro tributo. Quien recibe la mitad de la casa, el cónyuge en este caso, queda sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Ese impuesto se liquida según la normativa estatal y la de de cada comunidad autónoma, y las diferencias entre territorios son enormes. En algunas regiones, las reducciones y bonificaciones dejan la factura casi a cero; en otras, la misma operación puede costar miles de euros. El cónyuge entra en el grupo de parentesco que la ley contempla, pero la cuantía final depende de dónde esté la vivienda.
Lo que cambia de verdad en el bolsillo (y lo que no)
La doctrina de Tributos no inventa nada nuevo: la exención del artículo 33 para mayores de 65 años lleva años en vigor y se ha aplicado a miles de ventas. Lo que aporta la consulta V0571-26 es certeza sobre un supuesto que generaba dudas, la donación parcial, y eso es una buena noticia para quien quiere planificar su patrimonio sin sorpresas.
El titular de donar sin pagar impuestos es engañoso. El ahorro en IRPF es real, pero es solo una parte de la foto: la donación sigue siendo un acto sujeto a otro impuesto y a las reglas de tu comunidad.
Antes de firmar nada, conviene calcular las dos facturas a la vez —el IRPF del que dona y el impuesto de donaciones del que recibe— y revisar la normativa autonómica que aplique al inmueble. Y ojo con dejarlo para el último día: la consulta da criterio, pero no decide lo que cada comunidad quiera cobrar.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay plazo de solicitud; el criterio se aplica al presentar la declaración del IRPF (modelo 100) del ejercicio en que se haga la donación.
- ✅ Requisitos clave: Donante mayor de 65 años, vivienda habitual con al menos tres años de residencia (salvo excepciones) y transmisión por venta o donación.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Se aplica al presentar el modelo 100 en la sede electrónica de la AEAT, con Cl@ve o certificado digital.
- 💰 Importe o coste: El ahorro es el IRPF de la ganancia de la mitad donada; aparte, el receptor paga el impuesto de donaciones según su comunidad autónoma.
- ⚠️ Error a evitar: Creer que la operación queda libre de todo impuesto: el que recibe la mitad tributa por Sucesiones y Donaciones.
