El precio de la vivienda de lujo en Madrid se ha multiplicado por 2,6 en una década. Un millón de euros compra hoy un 61% menos de metros cuadrados en el mercado prime madrileño —el segmento de lujo consolidado— que en 2014, según el informe Mercado residencial prime de Madrid 3T 2026 de Diza Market.
El informe, dirigido por Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, usa una métrica propia, el DIZA IAR (Índice de Accesibilidad Real): divide un millón de euros entre el importe medio de compraventa de cada zona. Se apoya en datos del Notariado a doce meses hasta julio de 2026 sobre veinte zonas.
En 2014 ese millón cubría 2,88 viviendas tipo de media. Hoy cubre 1,12. El importe medio del conjunto analizado ha pasado de 394.000 a 1.038.000 euros y el índice encadena tres descensos: de 1,20 en el cuarto trimestre de 2025 a 1,12 en el tercero de 2026. Ya son once las zonas con importe medio superior al millón.
Qué es el DIZA IAR y por qué once zonas superan ya el millón de euros
El indicador más bajo es el más elocuente. La Moraleja registra un IAR de 0,416 y un importe medio de 2.401.906 euros: el millón cubre menos de la mitad de una vivienda tipo. Le siguen Recoletos (0,610) y Castellana-Lista (0,713). Solo Tres Cantos (2,152) y el municipio de Madrid (2,140) permiten comprar más de una vivienda con ese capital. Pozuelo de Alarcón cruza por primera vez el millón en su promedio municipal, con 1.003.354 euros.
El precio medio por metro cuadrado subió un 3% entre el segundo y el tercer trimestre y acumula un 9,1% desde finales de 2025, con alzas en dieciocho, de las veinte zonas. Tres Cantos lidera con un 18%, seguido de Plaza Castilla-Cuatro Torres (16,2%) y La Moraleja (14,7%). Solo Jerónimos cae, un 6%.
Las compraventas a doce meses retroceden en diecinueve de las veinte zonas, con una caída media del 8,5%. El agregado sin duplicidades baja de 43.349 a 41.856 operaciones. La Moraleja pierde un 53,2%, de 380 a 178 operaciones, y solo Boadilla del Monte sube, un 15,8%. ‘El prime madrileño es hoy más caro, tiene menos operaciones y sigue siendo menos accesible’, resumió Medrano durante la presentación del estudio.
El millón dejó de ser el umbral del lujo madrileño hace años: hoy es solo la puerta de entrada a once zonas donde ya no alcanza.
Menos operaciones, más metros vendidos: el efecto que dispara los importes
Conviene separar precio e importe. El importe medio depende del precio por metro cuadrado y de la superficie vendida, y en La Moraleja la superficie media ha pasado de 231 a 326 metros cuadrados desde finales de 2025. Eso explica que su importe medio suba un 62,2% aunque las operaciones se hundan.
Diza apunta tres causas. La financiación: tras años de dinero barato, el BCE ha vuelto a subir tipos en 2026, hasta el 2,25% en junio y el 2,50% en septiembre, con el euríbor a un año en el 2,855% en julio. La demanda internacional: la supresión del visado de residencia por inversión inmobiliaria, efectiva desde abril de 2025, no ha frenado la pérdida de accesibilidad. La oferta: el Banco de España estima un déficit cercano a 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, y en el prime la restricción es mayor porque el mercado se nutre casi solo de vivienda usada.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la pieza es el IAR medio: 1,12 viviendas tipo por millón frente a 2,88 en 2014. Traducido a rentabilidad, el prime madrileño es hoy un activo de preservación de capital, no de yield (la rentabilidad anual del alquiler antes de gastos). El inversor que busca renta encuentra mejor ecuación en Tres Cantos, Pozuelo o los municipios metropolitanos que en Recoletos o Castellana-Lista, donde las sociedades concentran entre el 33% y el 48% de las compras.
El grueso de las operaciones societarias se reparten entre siete códigos postales de la capital, con extranjeros no residentes y una edad mediana de 46 a 52 años. En municipios y urbanizaciones gana la persona física: en La Moraleja, el 85,6% de las operaciones son de particulares, aunque el 27,6% de los compradores son extranjeros. A seis meses vista, la tendencia apunta a precios planos y menos actividad. El precedente del ciclo 1997-2007 invita a la prudencia.
El perfil al que sirve este informe es el patrimonialista puro, capital ya formado que busca preservar valor en un activo escaso, y el comprador internacional que no depende de financiación. Para el ahorrador que aspira a la almendra central, el dato es definitivo: el millón ya no alcanza. El próximo hito será la actualización del cuarto trimestre.
