EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Consejo de Ministros ha aprobado este martes dos nuevos reales decretos de vivienda, con cambios frente a los que el Congreso rechazó el viernes, y un fondo de 10.000 millones de euros para préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros destinados a la primera vivienda.
- ¿Quién está detrás? El Gobierno de Pedro Sánchez, que lleva la convalidación a la Diputación Permanente —69 diputados— tras la disolución de las Cortes por las elecciones generales del 29 de noviembre.
- ¿Qué impacto tiene? El comprador de primera vivienda accede a préstamos sin intereses, el inquilino podrá desgravarse el 10% del alquiler y los fondos y grandes tenedores ven limitada la compra de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2030.
El Gobierno ha aprobado este martes dos nuevos reales decretos de vivienda con 10.000 millones en préstamos sin intereses. La convalidación ya no se decidirá en el Congreso, disuelto por las elecciones del 29 de noviembre, sino en la Diputación Permanente.
El Ejecutivo repite la operación de la semana pasada, cuando el Pleno tumbó los dos textos. Para esquivar el fraude de ley que advierten los constitucionalistas, Moncloa ha introducido cambios: la prohibición de compra a los fondos de inversión se alarga hasta el 31 de diciembre de 2030 —antes llegaba a 2028— y se amplía a los grandes tenedores, los propietarios de más de diez viviendas.
La medida estrella es el mecanismo bautizado como ‘Tu Casa’, dotado con 10.000 millones de euros. Su fórmula son préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros para la compra de primera vivienda, un aval público que no genera cuota financiera al comprador. A eso se suman 280 millones en avales para la industrialización de la vivienda y 400 millones para los proveedores de vivienda social.
Qué cambia para el bolsillo: deducción del 10% para el inquilino y techo del 2% al alquiler
El primer decreto incluye trece bloques de medidas; Sánchez enumeró 21 pero no detalló todas. Entre las confirmadas, los inquilinos podrán desgravarse el 10% de lo que pagan en el IRPF si su base imponible queda por debajo de 33.007,20 euros anuales: para un alquiler medio de 800 euros, la deducción ronda los 1.000 euros al año. Los propietarios tendrán reducciones de hasta el 100% en el IRPF si rebajan el precio.
La actualización de las rentas queda limitada hasta el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el índice de referencia, no se toca, y en el resto de casos la subida máxima es del 2%. Los contratos de temporada deberán acreditar una causa real, durarán más de 31 días y no podrán superar los 12 meses. Y la suma de las rentas de las habitaciones no pueden superar el precio de la vivienda completa.
La política de vivienda de los próximos años se decide ahora en una Cámara de 69 diputados donde la mayoría absoluta no existe.
Los ayuntamientos de las zonas tensionadas ganan dos herramientas fiscales. Podrán aplicar recargos del 50% en el IBI de las viviendas vacías, del 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles turísticos y del 150% a partir de cuatro. La moratoria antidesahucios se alarga hasta el 31 de diciembre de 2030, con compensación para los propietarios que suspendan el desahucio de personas vulnerables, nunca para los fondos buitre.
El segundo decreto se queda en el aire: el PNV apoya uno y tumba el otro
El segundo real decreto, el que convierte de facto el alquiler en indefinido, no entrará en vigor con su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Sánchez ha reconocido que solo verá la luz si lo convalida la Diputación Permanente. El texto prorroga los contratos por periodos de cinco años —siete si el propietario es una persona jurídica— y obliga a indemnizar con hasta 12 mensualidades cuando no exista causa justificada.
La Diputación Permanente tiene 69 diputados. El bloque que respaldó el decreto de vivienda suma 35 escaños —PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos— frente a los 34 de PP, Vox y Junts. La diferencia es que aquí no hacen falta 176 votos. El PNV ya ha confirmado su ‘sí’ al primer texto y mantiene el ‘no’ al segundo.
Los constitucionalistas no lo ven limpio. Javier Tajadura, catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad del País Vasco, sostiene que la vía es legal pero no está justificada: ‘aunque es legal, no concurre la extraordinaria y urgente necesidad’. Recuerda además el precedente de marzo de 2019, cuando Sánchez ya utilizó la Diputación Permanente para reformar el mercado del alquiler.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es doble: 10.000 millones de euros en préstamos sin intereses para el comprador y un techo del 2% en la actualización de rentas para el arrendador. En un mercado donde el yield bruto (la rentabilidad anual del alquiler antes de impuestos y gastos) se mueve entre el 4% y el 6% según la plaza, congelar la subida de los contratos tensionados recorta el retorno del pequeño propietario y aleja al inversor institucional del residencial disperso.
La tendencia a seis meses depende del calendario político, no del mercado. La convalidación llegará antes del 29 de noviembre y el resultado electoral definirá qué sobrevive en el primer semestre de 2027. El segundo decreto decae sin necesidad de votación si el PNV mantiene su negativa.
El perfil ganador es el comprador de primera vivienda con ingresos medios, único con acceso a los préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros. El pequeño propietario que alquile por debajo del mercado gana con la deducción del IRPF; el gran tenedor y los fondos pierden margen, porque la prohibición de comprar por debajo del 70% del valor de tasación se extiende a quien acumule más de diez viviendas. Ninguna medida está blindada hasta que el BOE publique el texto definitivo y vote la Diputación Permanente.
