El precio medio de la vivienda en España ha roto la barrera de los 2.100 euros/m² por primera vez. Esa cifra consolida un máximo que parecía lejano hace un año.
La paradoja es inmediata. Las compraventas retrocedieron un 4% en junio y acumulan casi un año a la baja, según los datos recogidos por El País a partir de los registros de la propiedad. Los tipos de interés y el encarecimiento del crédito han frenado la rotación del mercado, pero no los precios. Comprar una vivienda es hoy más caro, mientras el volumen de operaciones se enfría.
El precio actual supera en un 12% los máximos de la burbuja de 2008, tal y como recoge El Periódico a partir de las mismas series. La cifra impresiona. Menos operaciones, precios más altos.
Récord de precios con menos operaciones
El encarecimiento no ha sido homogéneo. Solo siete comunidades autónomas han roto sus máximos históricos, según los mismos datos. Madrid, Cataluña o Baleares concentran la tensión, mientras otras regiones se mantienen por debajo de los picos registrados antes de la crisis financiera.
La dispersión territorial no es anecdótica. En la anterior crisis, los precios subieron de forma casi simultánea en todo el mapa; hoy la tensión se concentra en provincias con demanda internacional y empleo cualificado. Eso reduce la probabilidad de un estallido general, pero agrava el problema en las grandes capitales.
En paralelo, el perfil de la vivienda que se vende también ha cambiado. Idealista y ABC coinciden en que el mercado mueve menos viviendas y de menor tamaño, pero con precios unitarios más elevados. La vivienda pequeña se ha convertido en el refugio de una demanda con menos margen financiero.
El precio marca récord mientras las operaciones se enfrían: el ajuste no está llegando por el lado de las cifras, sino por el tamaño de la vivienda.
Las compraventas menguantes no son una señal de euforia. La demanda no ha desaparecido: se está desplazando hacia el alquiler o hacia esperas más largas antes de comprar. El contraste entre el metro cuadrado y el volumen de operaciones define un ciclo nuevo para el sector inmobiliario.
Impacto en el comprador y en el ciclo
El comprador medio se enfrenta a una ecuación más difícil. El salario no crece al ritmo del metro cuadrado, y la financiación ya no compensa el sobrecoste como en 2005. El dato de récord se traduce en una barrera de entrada más alta para el segmento de reposición, el más expuesto a la banca.
La Razón constata la misma tendencia: ‘las compraventas de vivienda caen un 4% en junio y acumulan casi un año a la baja’. Idealista, por su parte, insiste en que el máximo de precio convive con un ajuste de actividad. Dos lecturas convergentes desde ópticas distintas.
La contradicción de un mercado en máximos históricos
No creo que estemos ante una burbuja idéntica a la de 2008. La diferencia relevante es el crédito: la banca no está regando el mercado con hipotecas, los promotores no levantan sobre deuda a la carta. El grifo es más selectivo y eso reduce el riesgo de un descalabro financiero, aunque no el de exclusión. La oferta, la demanda, y el crédito se mueven a velocidades distintas.
El auténtico riesgo de este ciclo es social. Un mercado que expulsa a los hogares jóvenes y concentra la compra en perfiles con ahorro previo no se corrige con una bajada ligera del Euríbor. Necesita más oferta donde la demanda presiona: obra nueva asequible, suelo liberado y una política de vivienda que no dependa del ciclo electoral.
La siguiente señal llegará con las compraventas del tercer trimestre. Entonces se verá si el retroceso del 4% es un suelo pasajero o la confirmación de un mercado caro y con menos rotación. El precio ha roto la barrera psicológica de los 2.100 euros; ahora falta saber cuánto tiempo la tolera el comprador.
