EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El precio de la vivienda en la costa no capitalina subió un 13,5% interanual en el primer trimestre de 2026, hasta 1.992 euros por metro cuadrado.
- ¿Quién está detrás? Tinsa by Accumin, con el informe ‘Vivienda en Costa 2026’ y su Servicio de Estudios.
- ¿Qué impacto tiene? El esfuerzo para pagar el primer año de hipoteca roza el 40% de la renta disponible; en Baleares alcanza el 59%.
El precio de la vivienda en la costa española, excluyendo capitales de provincia, subió un 13,5% interanual en el primer trimestre de 2026 y alcanzó los 1.992 euros por metro cuadrado, según el informe ‘Vivienda en Costa 2026’ de Tinsa by Accumin. El litoral encadena un encarecimiento superior al de la media nacional y deja el esfuerzo financiero para el hogar medio en el 40% de la renta disponible.
Por zonas geográficas, los incrementos interanuales más intensos se registraron en el archipiélago balear y canario (+14,1%) y en la Costa Mediterránea (+13,9%). La Costa Norte y el tramo atlántico andaluz avanzaron un 11,7% nominal, un ritmo que ya evidencia la existencia de varios mercados litorales con pulsos distintos.
Respecto al pico de la burbuja de 2007, el valor real del litoral sigue un 30% por debajo. En términos nominales, sin embargo, cerca de un centenar de municipios situados sobre todo en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Cádiz y Pontevedra ya superan los valores de aquel periodo.
Por qué el esfuerzo de compra se dispara en el litoral
El esfuerzo financiero para pagar el primer año de hipoteca supera el umbral recomendado del 35% y alcanza niveles especialmente críticos en Baleares (59%), Málaga (57%) y Alicante (46%). ‘El litoral español crece de manera cada vez más desigual’, explica la directora del Servicio de Estudios, Cristina Arias. Mientras el conjunto nacional se mantiene próximo al equilibrio, en costa se observan tensiones elevadas y críticas allí donde se mezclan la primera y la segunda residencia.
En el segmento de segunda residencia, el precio medio estimado por la red técnica de la tasadora fue de 3.150 euros por metro cuadrado, un 11,6% por encima de la media nacional. En el 77% de los tramos analizados, los técnicos ven margen de subida; en el 23% restante aprecian indicios de estancamiento o techo. La analista senior Andrea de la Hoz añade que ninguna zona reduce su actividad respecto al año previo, pero aumenta el número de tramos que perciben señales de agotamiento.
Tinsa dibuja un litoral a dos velocidades: el producto vacacional empuja los precios y el salario local pierde acceso en los tramos más tensionados.
El pulso de las transacciones y la oferta
Las compraventas en municipios costeros sumaron 204.089 operaciones en 2025, un 1,7% más. Las ventas a extranjeros, aunque se moderaron un 3% en su conjunto, mostraron avances en la costa atlántica andaluza (+11,4%), y en la Costa Norte (+10,9%).
La oferta no se queda quieta. La concesión de visados de obra nueva en el litoral subió un 21,7% interanual, hasta las 29.101 licencias, con aceleraciones del 39% en las islas y del 23% en la Andalucía atlántica. Mijas (1.670), Estepona (1.278) y Gijón (854) encabezaron el volumen de nuevas licencias.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el informe es doble: un precio costero medio de 1.992 euros por metro cuadrado y un esfuerzo de compra del 40% de la renta disponible. Para un hogar medio, el primer año de hipoteca consume cuatro de cada diez euros que entran en casa, un nivel que los analistas consideran tensionado porque deja poco margen ante una eventual subida de tipos.
La tendencia a seis meses apunta a una estabilización del ritmo de subida, sobre todo en los tramos donde el 23% de los tasadores detecta síntomas de techo. A favor de un freno juegan la moderación de la demanda extranjera y el aumento de los visados, que elevará la oferta a partir de 2027. En contra, el escaso stock disponible en Baleares, Málaga y Alicante, que sostiene los precios a corto plazo.
El perfil recomendado difiere según el mercado. El inversor patrimonial en segunda residencia mantiene margen en la costa vacacional siempre que compre en zonas con actividad turística probada; el comprador local de primera vivienda, en cambio, se enfrenta al peor de los escenarios, con precios influenciados por el alquiler turístico y financiación exigente. El precedente de 2007 recuerda que el litoral español ya experimentó una burbuja de la que aún se mantiene un 30% por debajo en términos reales, aunque casi un centenar de municipios hayan superado en términos nominales aquellos máximos.
El riesgo inmediato es que la vivienda vacacional siga desplazando a la vivienda habitual en la asignación de suelo y licencias. Con convocatorias de visados en máximos y un esfuerzo de compra crítico en varios tramos, el informe deja una pregunta abierta: cuánto tiempo podrán convivir con ese ritmo de precios sin una intervención más agresiva de las administraciones. El próximo balance trimestral de transacciones del INE medirá si la demanda termina de digerir estos niveles.
