El mercado inmobiliario español continúa enfrentándose a uno de sus mayores desafíos de los últimos años. Mientras cada vez se crean más hogares y aumenta la demanda de vivienda, la construcción de nuevas promociones sigue siendo insuficiente para cubrir las necesidades de la población. El resultado es un déficit acumulado de alrededor de 750.000 viviendas, una cifra que evidencia el creciente desequilibrio entre la oferta y la demanda en España.
Así lo refleja el Informe Anual 2025 del Banco de España, que sitúa el acceso a la vivienda como uno de los principales retos estructurales del país. El organismo advierte de que el ritmo de construcción continúa muy por debajo del crecimiento de la población y de la creación de nuevos hogares, una situación que está presionando los precios de compra y alquiler y dificultando el acceso a una vivienda, especialmente para jóvenes y familias con rentas medias y bajas.
Cada año se crean muchos más hogares de los que se construyen viviendas
Uno de los datos más relevantes del informe es la diferencia existente entre el número de nuevos hogares y las viviendas que llegan al mercado.Durante 2025 se constituyeron alrededor de 240.000 nuevos hogares, mientras que únicamente se finalizaron 92.000 viviendas, una cifra que además supone un descenso del 9% respecto al ejercicio anterior.
Esta diferencia significa que, año tras año, la demanda residencial aumenta a un ritmo muy superior al de la oferta disponible, generando un déficit que no deja de crecer y que ya alcanza aproximadamente 750.000 viviendas acumuladas desde 2021. Según el Banco de España, esta brecha es uno de los principales factores que explican la tensión que vive actualmente el mercado inmobiliario.
La oferta residencial no consigue responder al mercado
El Banco de España señala que el parque de viviendas no está creciendo con la rapidez suficiente para absorber la demanda existente. Entre las causas se encuentran la limitada producción de obra nueva, el aumento de los costes de construcción, la escasez de suelo disponible en determinadas ciudades, la complejidad administrativa para desarrollar nuevas promociones y la falta de mano de obra especializada en algunos segmentos del sector.
Como consecuencia, cada nueva vivienda que sale al mercado encuentra una elevada demanda, lo que mantiene la presión sobre los precios tanto de compra como de alquiler. El organismo insiste en que el problema no responde únicamente al incremento de la demanda, sino también a una oferta que lleva varios años creciendo muy por debajo de las necesidades reales del país.
Seis provincias concentran buena parte del problema
El informe identifica además las zonas donde el desequilibrio resulta más acusado. Aproximadamente la mitad del déficit de vivienda se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, territorios donde la presión demográfica, el crecimiento económico y la elevada demanda residencial han intensificado la escasez de viviendas disponibles.
En estas provincias coinciden factores como el aumento de población, la llegada de nuevos residentes, el crecimiento del empleo y el atractivo para compradores nacionales e internacionales, circunstancias que incrementan todavía más la demanda sobre un parque residencial insuficiente.
Un reto estructural para el mercado inmobiliario
El supervisor financiero considera que el acceso a la vivienda ha dejado de ser un problema coyuntural para convertirse en un desafío estructural.Por ello, el informe apunta a la necesidad de impulsar medidas que permitan aumentar la oferta residencial, agilizar la construcción de nuevas viviendas y favorecer la incorporación de más inmuebles al mercado.
Los expertos coinciden en que incrementar el parque residencial será uno de los elementos clave para reducir el déficit acumulado y aliviar la tensión existente tanto en la compraventa como en el alquiler.
Un mercado que necesita más vivienda
El Informe Anual 2025 concluye que el crecimiento de la demanda residencial continuará durante los próximos años debido a la evolución demográfica y a la creación de nuevos hogares. Sin embargo, si el ritmo de construcción no aumenta de forma significativa, el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá ampliándose.
Con 750.000 viviendas de déficit acumulado, España afronta uno de los mayores retos de su mercado inmobiliario en décadas. Para el Banco de España, incrementar la oferta residencial será imprescindible para mejorar el acceso a la vivienda, contener la presión sobre los precios y responder a las necesidades de una población que continúa creciendo más rápido que el parque de viviendas disponible.
