El mercado de la vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones de la ciudadanía, principalmente en los jóvenes. La escalada de precios y la dificultad de acceso para miles de ciudadanos han reactivado una discusión que mezcla política, inversión y regulación.
El inversor Richard Gracia ofrece una lectura directa del problema. Su diagnóstico apunta a un desequilibrio clásico entre oferta y demanda, aunque introduce un factor poco abordado: el comportamiento del propietario frente al riesgo, que en algunos casos —según describe— se gestiona con una mentalidad que no ayuda a resolver el problema.
Oferta escasa y demanda creciente: el núcleo del problema
Gracia sostiene que el encarecimiento de la vivienda responde a una lógica básica de mercado. “Cuando hay menos oferta y más demanda, el precio de cualquier activo sube”, resume. Su explicación recurre a un ejemplo cotidiano: si varias personas compiten por un bien escaso, el precio se dispara de forma inevitable.
Desde esta perspectiva, el experto descarta soluciones rápidas. A su juicio, la única vía estructural pasa por aumentar el parque disponible. En otras palabras, construir más, liberar suelo y reducir trabas administrativas. No hacerlo, advierte, equivale a ignorar la mecánica elemental del mercado.
El análisis no es nuevo en el debate inmobiliario, pero Gracia lo plantea con un enfoque pragmático que incomoda a parte del espectro político. Para el inversor, muchas medidas actuales atacan síntomas y no la raíz del problema. Esa insistencia en el diagnóstico frío, casi quirúrgico, ha llevado a algunos críticos a calificar su postura de criminal del mercado, una etiqueta que él rechaza pero que ilustra la tensión del debate.
El experto también introduce un matiz clave. Incluso aumentando la oferta, existen zonas —como los centros de grandes ciudades— donde la presión nunca desaparecerá del todo. En enclaves muy demandados, explica, la escasez es estructural y el ajuste solo puede ser parcial.
El factor invisible de la vivienda: miedo del propietario e “inquocupación”
Más allá de la macroeconomía, Richard Gracia pone el foco en un elemento menos visible: la percepción de riesgo del propietario. Según su experiencia, muchos dueños retiran viviendas del mercado por temor a impagos o conflictos legales con inquilinos.
El inversor relata episodios personales que, afirma, condicionan la oferta real disponible. En uno de ellos describe cómo un inquilino dejó de pagar durante meses y el proceso para recuperar el inmueble se volvió extraordinariamente complejo. Este tipo de vivencias, sostiene, empuja a algunos propietarios a actuar con mentalidad defensiva, casi preventivo, blindando contratos y elevando exigencias.
Aquí aparece el concepto de “inquiokupación”, término que se usa para describir a inquilinos que permanecen en la vivienda sin cumplir sus obligaciones de pago. Gracia considera que este fenómeno, aunque estadísticamente minoritario, tiene un impacto psicológico desproporcionado en el mercado.
La consecuencia, explica, es clara. Más filtros, más fianzas y menos viviendas disponibles. En ese entorno, el propietario medio deja de comportarse como un simple arrendador y adopta una lógica de autoprotección.
El experto defiende que reforzar la seguridad jurídica podría tener un efecto inmediato en la oferta. Si el propietario percibe menos riesgo, argumenta, necesitará menos garantías y estará más dispuesto a alquilar. Esto, en teoría, aumentaría la competencia y moderaría precios.
Sin embargo, el debate está lejos de cerrarse. Sus detractores sostienen que la visión de Gracia simplifica un problema social complejo y que confiar únicamente en la lógica de mercado puede resultar insuficiente. Para ellos, el enfoque peca de excesivamente economicista.
Lo cierto es que la tensión entre oferta, regulación y protección social seguirá marcando la agenda de la vivienda. Mientras tanto, la advertencia del inversor permanece sobre la mesa: sin más oferta efectiva, difícilmente bajarán los precios. Una conclusión incómoda que, guste o no, vuelve a colocar el foco en el mismo punto de partida.
