La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, ha decidido romper con uno de los principios básicos sobre los que se ha construido históricamente la vivienda protegida en España: su vocación de permanencia.
Adelanta Economía Digital que el nuevo Proyecto de Decreto de Vivienda Protegida reduce la protección para las promociones desarrolladas por promotores privados. A partir de ahora, estas viviendas perderán automáticamente su calificación tras 15 años y pasarán a ser vivienda libre, susceptible de venderse o alquilarse a precio de mercado.
La decisión supone un cambio estructural en el modelo de vivienda madrileño y consolida una idea que ya ha tenido consecuencias profundas en el pasado: que la vivienda protegida no es un patrimonio colectivo que deba preservarse, sino un producto transitorio destinado a integrarse, tarde o temprano, en el circuito del mercado inmobiliario.
La decisión resulta llamativa porque en la tensionada Comunidad de Madrid se han perdido alrededor de 10.000 viviendas protegidas en apenas seis años como consecuencia de la descalificación, un proceso que permite que viviendas construidas con dinero público pasen al mercado libre.
Frente a este modelo, otras comunidades han tomado decisiones muy distintas: Euskadi y Navarra han prohibido directamente la descalificación de la vivienda protegida, garantizando que siga cumpliendo una función social de forma permanente.
Cataluña, por su parte, dispone de un mecanismo legal que le permite ejercer el derecho de tanteo y retracto, quedándose de manera preferente con las viviendas cuando se descalifican o salen al mercado.
Andalucía, gobernada por el PP, ha sopesado mantener la protección de forma indefinida en su nueva Ley de Vivienda, pero finalmente la Junta que lidera Juanma Moreno ha desechado la idea.
PROTECCIÓN QUEBRADA POR DECISIÓN DEL PP
La vivienda protegida nació como una herramienta de política pública destinada a garantizar el acceso a un hogar digno a amplias capas de la población. Su sentido no era coyuntural ni limitado en el tiempo, sino estructural: construir un parque estable de vivienda asequible capaz de amortiguar las tensiones del mercado y ofrecer una alternativa real a los precios libres.
Con el nuevo decreto, esa lógica se invierte. La protección oficial deja de ser un fin en sí mismo y pasa a funcionar como una fase previa a la liberalización. La vivienda protegida ya no es un bien social permanente, sino una vivienda con fecha de caducidad. Pasados 15 años, el interés público se extingue y el interés privado ocupa su lugar.
Desde 2020, la normativa madrileña garantizaba la protección de la vivienda protegida durante 30 años precisamente para evitar que el esfuerzo público se diluyera con el paso del tiempo. Cada promoción se incorporaba de forma estable al parque de vivienda asequible, reforzando su función social generación tras generación.
El nuevo marco normativo, que vuelve al anterior a 2020, rompe con ese principio y recupera una práctica que ya ha demostrado ser profundamente dañina: la descalificación automática. No se trata de excepciones ni de decisiones puntuales, sino de un mecanismo integrado en el diseño del sistema.
La Comunidad de Madrid, al que el Plan Vive que tenía intención de promover vivienda le hace aguas, defiende este cambio como un incentivo necesario para atraer inversión privada. El argumento es que, sin la expectativa de convertir esas viviendas en producto de mercado, los promotores no estarían dispuestos a construir.
Sin embargo, esta justificación asume que la rentabilidad privada debe primar sobre el derecho a la vivienda y que la función social de la propiedad es negociable. El decreto introduce, además, una diferenciación clara: las viviendas promovidas directamente por la administración autonómica sí que mantendrán la limitación,
Las promociones privadas, aun cumpliendo durante años una función social y adjudicándose bajo criterios de renta, quedarán liberalizadas. Este diseño genera un sistema de doble nivel. Por un lado, una bolsa limitada de vivienda verdaderamente pública; por otro, un volumen mucho mayor de vivienda protegida temporal, condenada a desaparecer como tal. El resultado no es la consolidación del parque público, sino su debilitamiento progresivo.
EL GRAN MITO SOBRE LA VIVIENDA PÚBLICA
Durante años se ha instalado la idea de que España tiene uno de los parques públicos de vivienda más pequeños de Europa porque, tras la Transición, se dejó de construir vivienda protegida. Sin embargo, los datos desmienten ese relato.
Según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), el déficit actual no se explica por la ausencia de construcción, sino por la descalificación masiva de viviendas protegidas levantadas en las últimas décadas. Entre los años noventa y dos mil se construyeron entre 40.000 y 85.000 viviendas protegidas anuales.
El esfuerzo público existió. Si esas viviendas no hubieran perdido su calificación, España contaría hoy con un parque equivalente al 38% del total, una cifra similar a la de países como Austria o los Países Bajos. El problema no fue la falta de ladrillo público, sino la renuncia política a protegerlo. La descalificación de la vivienda protegida no fue una anomalía, sino una política sostenida en el tiempo, impulsada por gobiernos autonómicos de distinto signo bajo un mismo marco ideológico. La vivienda dejó de concebirse como un derecho para ser tratada como un activo financiero.
Bajo esta lógica, miles de viviendas construidas con ayudas públicas pasaron al mercado libre una vez consideradas amortizadas socialmente. El resultado fue una transferencia silenciosa de patrimonio colectivo al sector privado, con efectos duraderos sobre el acceso a la vivienda.
