El mercado de las SOCIMI en España afronta 2026 tras un ejercicio 2025 marcado por la normalización del ritmo de incorporaciones y por una estructura cada vez más fragmentada. Después del fuerte crecimiento registrado en 2024, el pasado año consolidó una etapa de menor dinamismo, en línea con un mercado más selectivo, pero también más dependiente de un marco regulatorio y fiscal que sigue siendo determinante para la viabilidad de este tipo de vehículos.
Así lo refleja el informe anual Radiografía de las SOCIMI en España, elaborado por Abbaco Markets. A cierre de 2025, el número total de SOCIMI cotizadas se situó en 158 sociedades, tras contabilizarse 21 nuevas incorporaciones, 6 exclusiones y una entidad que dejó de operar bajo el régimen SOCIMI.
La capitalización bursátil agregada superó los 29 millones de euros, en un contexto en el que el crecimiento se mantiene, aunque a un ritmo más moderado que en ejercicios anteriores. El propio informe subraya que este comportamiento se ha producido en un entorno condicionado por la incertidumbre regulatoria y fiscal, especialmente en el segmento residencial.
Pese a ello, el vehículo SOCIMI ha seguido utilizándose como fórmula de acceso al mercado inmobiliario, favorecido por la estabilización macroeconómica, los elevados niveles de liquidez y, de forma relevante, por el mantenimiento de un régimen fiscal específico que continúa diferenciándolo de otras estructuras societarias.
Este régimen ha sido criticado por su contribución a la especulación inmobiliaria y su efecto sobre la crisis de vivienda, al concentrar activos residenciales en manos de sociedades cotizadas en lugar de favorecer el acceso a hogares para familias.
NUEVAS INCORPORACIONES
Uno de los rasgos destacados de 2025 fue el mayor protagonismo del capital nacional en las nuevas incorporaciones. De las 21 SOCIMI que comenzaron a cotizar durante el ejercicio, 13 estuvieron promovidas por inversores nacionales y 8 por inversores extranjeros. Este reparto refleja un cambio respecto a etapas anteriores y sugiere una mayor cautela del capital internacional en un contexto de debate fiscal abierto.
El número total de SOCIMI continúa aumentando, pero lo hace en un entorno más exigente, en el que la entrada de nuevos vehículos parece responder menos a grandes operaciones y más a estructuras de menor escala, adaptadas a mercados con requisitos y costes reducidos.
En cuanto a las políticas de inversión, la diversificación se consolida como la opción predominante. Cerca del 38% de las SOCIMI incorporadas a cotización en 2025 cuenta con una política de inversión mixta, mientras que el residencial representa aproximadamente el 24% de las nuevas sociedades. Este reparto confirma que el residencial, aunque sigue siendo relevante, ha perdido peso relativo frente a estrategias más diversificadas.
Este desplazamiento no es ajeno al contexto regulatorio. La incertidumbre en torno al tratamiento fiscal y normativo del alquiler residencial ha favorecido un mayor interés por modelos que combinan distintos tipos de activos, reduciendo la exposición a un único segmento. La composición del capital se mantiene equilibrada entre participación nacional, extranjera y estructuras mixtas, sin cambios estructurales significativos.
La estructura del mercado muestra un claro predominio de SOCIMI de menor tamaño. A cierre de 2025, cerca del 60% de las sociedades tenía una capitalización inferior a 50 millones de euros, concentrándose principalmente en los tramos de entre 11 y 50 millones. En torno al 11% se situaba por debajo de los 10 millones, mientras que aproximadamente un 22% superaba los 100 millones de euros.
Aunque existe un grupo relevante de SOCIMI de gran capitalización —incluidas algunas por encima de los 500 millones—, el dato más significativo es que el 90% de las nuevas incorporaciones de 2025 se realizó con una capitalización inferior a 100 millones de euros, el mismo porcentaje que en 2024.
Esta continuidad confirma que el crecimiento del número de SOCIMI se apoya principalmente en vehículos de reducido tamaño, más accesibles y con menores barreras de entrada. Esta tendencia se ve reforzada por el peso creciente de mercados con requisitos flexibles y costes más bajos. BME Scaleup, Portfolio Stock Exchange y Euronext Access concentran la mayoría de las incorporaciones y migraciones, y representan el 62% del total de SOCIMI cotizadas.
La simplificación de los procesos de admisión y ciertas novedades regulatorias han facilitado la entrada y movilidad de estas sociedades, contribuyendo a un mercado más atomizado. Desde Abbaco Markets se apunta a que esta configuración responde a un mercado más maduro, en el que conviven SOCIMI de distintos tamaños y perfiles. Para 2026, la firma prevé continuidad en esta dinámica, con un ritmo de incorporaciones estable y una preferencia clara por mercados de cotización más accesibles.
FISCAL
El escenario descrito no puede desligarse del debate fiscal reabierto en octubre de 2024, cuando el Gobierno planteó modificaciones que cuestionaban el régimen especial de las SOCIMI. Según algunas voces cercanas a Sumar, aquella reacción feroz que recibió la propuesta este tipo de vehículos depende de su ventaja fiscal para mantener su atractivo y sus beneficios, más que por una contribución económica directa o por el impulso a la inversión productiva.
Aunque finalmente no se materializó una reforma de calado, el episodio dejó claro que cualquier cambio en este ámbito tendría un impacto directo en la inversión, en la capacidad de crecimiento de las SOCIMI y en su interés para el capital extranjero.
