El precio de la vivienda en España ha vuelto a romper récords. Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mitma), solo en el tercer trimestre de 2025 comprar una casa se ha encarecido un 12%, situando las valoraciones incluso por encima del pico de la burbuja del ladrillo que estalló en 2008.
La Asociación de Empresas Franquiciadoras Inmobiliarias de España (AEFI), que agrupa a siete grandes redes con más de 700 oficinas y 6.600 profesionales, niega categóricamente que estos datos impliquen un riesgo de burbuja en el Estado español.
En un reciente análisis, la entidad sostiene que el mercado atraviesa un ciclo expansivo sólido y sustentado por factores reales, sin señales de especulación generalizada ni dinámicas propias de una burbuja.
Sus argumentos buscan aportar matices a un ecosistema marcado por tensiones en precios, escasez de oferta y un repunte de las compraventas que no se veía en casi dos décadas. AEFI prevé que en 2025 se superarán las 720.000 compraventas, una cifra que recuerda al dinamismo de mediados de los años 2000.
Pero, según la asociación, este volumen no obedece a comportamientos especulativos, sino a una demanda nacional robusta, vinculada a la mejora del empleo, la movilidad laboral y el interés creciente del comprador extranjero en zonas costeras y metropolitanas. A ello se suma un elemento que diferencia al ciclo actual del vivido hace dos décadas: el elevado porcentaje de compradores que pagan al contado.
La inflación persistente ha impulsado a muchos ahorradores a proteger su capital invirtiendo en vivienda, reduciendo la dependencia del crédito y evitando, por tanto, un sobreendeudamiento generalizado.
Desde la perspectiva de la oferta, AEFI insiste en que la presión alcista de los precios responde en gran medida a la escasez estructural de suelo urbano de calidad, sobre todo en grandes ciudades. La falta de vivienda nueva —muy alejada de los niveles de producción previos a 2008— refuerza la idea de un mercado tensionado por la insuficiencia de stock y no por una expansión especulativa.
NO HAY INDICADORES DE BURBUJA, SEGÚN AEFI
Leonardo Cromstedt, presidente de la asociación, se muestra contundente: «No existen hoy indicadores que apunten a un escenario de riesgo. Los incrementos de precios observados en zonas concretas responden a factores objetivos y no a un proceso especulativo generalizado».
Según Cromstedt, la información que manejan las grandes redes —datos de oferta, absorción y tiempos reales de comercialización— permite detectar tensiones localizadas y anticipar correcciones sin comprometer la estabilidad global del mercado.
Otro aspecto que subraya AEFI es la evolución del propio sector inmobiliario. Frente a la fragmentación y falta de profesionalización que caracterizaban épocas anteriores, las franquicias actuales operan bajo estándares comunes, formación continua y fuertes procesos de supervisión corporativa.
Esto, según la asociación, contribuye a ordenar el mercado, reducir malas prácticas y aumentar la transparencia. La defensa de la profesionalización se acompaña de un compromiso explícito con la protección al consumidor.
Aunque la asociación descarta una burbuja, la mayoría de los analistas coincide en un diagnóstico más matizado: no existe una burbuja nacional, pero sí un sobrecalentamiento en áreas específicas. Madrid, Barcelona, Málaga, Palma o determinadas zonas de litoral con fuerte presión extranjera destacan como enclaves donde la escalada de precios es más acusada.
Las diferencias con el ciclo previo a 2008 ayudan a entender por qué, incluso con valores máximos, el escenario es distinto. Hoy la oferta de vivienda nueva es muy limitada y nada comparable con la sobreproducción que precedió al estallido de la anterior crisis, afirma AEFI.
Las condiciones de crédito también se han endurecido, con hipotecas más reguladas y menos flexibles, lo que limita la entrada de perfiles de alto riesgo. A esto se suma un nivel de endeudamiento más controlado, que reduce la vulnerabilidad del sistema financiero. Tampoco existe un clima especulativo tan pronunciado como el de los años previos al colapso, cuando se compraban viviendas de forma masiva solo para revenderlas a corto plazo.
ALQUILER
Si la compraventa presenta señales preocupantes, el mercado del alquiler muestra un deterioro que resulta cada vez más difícil de ignorar. Los precios se han encarecido un 21,8% en los últimos dos años, según datos de Idealista.
La combinación de oferta mínima, regulación fragmentada, demanda creciente y llegada constante de población migrante crea un escenario en el que el acceso a la vivienda se convierte en un reto estructural. El impacto social es evidente: una parte cada vez mayor de los hogares dedica porcentajes muy elevados de sus ingresos al pago del alquiler, lo cual precariza a buena parte de la población.
