Las previsiones para 2026 en el mercado inmobiliario de Madrid y Barcelona confirman una tendencia preocupante: los precios seguirán subiendo, la oferta seguirá siendo escasa y el acceso a la vivienda continuará alejándose de una parte creciente de la población.
Ambas ciudades, convertidas en escaparates inmobiliarios de alto valor, avanzan hacia un modelo urbano cada vez más excluyente, donde la lógica del mercado prima muy por encima de las necesidades residenciales de sus habitantes.
Lejos de corregirse, las dinámicas que vienen marcando los últimos años parecen intensificarse, consolidando un panorama donde la vivienda deja de ser un derecho garantizado y se consolida como un bien escaso, altamente cotizado y fuera del alcance de muchos.
MADRID SE DISPARA
En Madrid, la inversión extranjera y el interés por los barrios centrales continúan impulsando el valor del metro cuadrado. Las zonas de mayor demanda, como Salamanca, Chamberí, Retiro o Chamartín, han visto cómo sus precios superan ya los 4.900 €/m², mientras que las operaciones se cierran cada vez con mayor rapidez.
Esta dinámica está desplazando la demanda hacia áreas periféricas, donde aún se pueden encontrar precios más bajos, pero donde también se concentran los mayores déficits de infraestructura y servicios. La ciudad vive una creciente polarización: una parte del mercado funciona a toda velocidad, con productos exclusivos que se venden en cuestión de días; otra parte permanece estancada, con viviendas más asequibles pero menos atractivas para el capital.
Este desequilibrio no es solo inmobiliario, sino también social: quienes pueden pagar encuentran opciones; quienes no, quedan al margen. Pese a los grandes desarrollos urbanísticos previstos, como Madrid Nuevo Norte, buena parte de las nuevas promociones están orientadas a compradores de alto poder adquisitivo, no a resolver el problema estructural de acceso a la vivienda que afecta a la mayoría.
EL MERCADO BARCELONÉS NO SE ENFRÍA
Barcelona ha dado pasos importantes al anunciar que no renovará las licencias de pisos turísticos a partir de noviembre de 2028. Esta decisión apunta a corregir uno de los factores que más ha presionado el mercado en los últimos años.
Sin embargo, su impacto será progresivo, y en el corto plazo no parece suficiente para revertir la tendencia alcista del precio de la vivienda. Con el metro cuadrado rozando ya los 5.000 euros, la capital catalana sigue siendo un mercado competitivo y atractivo para la inversión, pero cada vez más inaccesible para sus residentes.
La falta de nueva vivienda asequible y de mecanismos eficaces para limitar la especulación mantienen el precio elevado, mientras los salarios reales siguen estancados. A pesar del discurso institucional, no está claro que la conversión de los pisos turísticos en vivienda habitual vaya a producirse automáticamente.
Muchas de estas propiedades podrían acabar en el mercado de compraventa de alto nivel o mantenerse fuera del circuito habitacional si no hay una política pública clara de regulación y reinversión social.
OFERTA INSUFICIENTE
En ambas ciudades, el diagnóstico es similar: hay poca vivienda, y buena parte de la que hay no responde a las necesidades reales de la población. La construcción de nuevas promociones no alcanza para equilibrar la demanda, y muchas de las viviendas que se ofertan están fuera del rango de precios asequibles.
Además, el peso de los grandes inversores y la internacionalización del mercado inmobiliario están contribuyendo a fijar unos precios que poco tienen que ver con la economía cotidiana de las personas que viven y trabajan en Madrid o Barcelona. Se está consolidando un modelo en el que el comprador local compite en desventaja frente a fondos, compradores extranjeros o grandes patrimonios.
Este desequilibrio estructural alimenta una situación insostenible: se sigue construyendo, pero no para quienes más lo necesitan.
POLÍTICAS PÚBLICAS TÍMIDAS
Las respuestas de las administraciones han sido, hasta ahora, limitadas y desiguales. En Madrid, la política de vivienda pública ha sido prácticamente residual, mientras que el desarrollo urbano ha estado fuertemente orientado a la colaboración con grandes promotoras privadas.
En Barcelona, aunque hay una voluntad más visible de intervenir en el mercado, como demuestra la política contra el alquiler turístico, los resultados todavía no han tenido un impacto real en la asequibilidad de la vivienda.
La falta de un parque público de alquiler de tamaño suficiente, la escasa movilización de vivienda vacía y la inexistencia de una política fiscal eficaz que desincentive la especulación dificultan cualquier intento serio de revertir esta tendencia.
2026, MÁS DE LO MISMO
De cara a 2026, todo indica que Madrid y Barcelona seguirán siendo mercados inmobiliarios en crecimiento, pero también ciudades cada vez más inaccesibles para quienes no participan del circuito de la propiedad o de los segmentos de renta alta.
El modelo actual beneficia a quien tiene capacidad de inversión, pero expulsa o margina a quienes solo buscan un lugar donde vivir en condiciones dignas. Sin cambios estructurales —mayor intervención pública, regulación del mercado, fomento de la vivienda social y cooperativa—, el riesgo es consolidar un modelo urbano profundamente desigual, donde el derecho a la ciudad se convierta en un privilegio.
