Las acciones de Colonial retrocedieron en la última sesión como reacción al anuncio de su ampliación de capital de 622 millones de euros a suscribir por CriteriaCaixa. La inmobiliaria anunció un acuerdo en virtud del cual Criteria se ha comprometido -sujeto a determinadas condiciones habituales en este tipo de operaciones- a suscribir y desembolsar nuevas acciones de Colonial, unos títulos a emitir por medio de un aumento de capital por un importe efectivo de 622 millones con cargo a aportaciones dinerarias (350 millones) y no dinerarias (272 millones), estas últimas desembolsadas mediante la aportación de determinados inmuebles residenciales (60%; 163,2 millones) y de oficinas (40%; 108,8 millones) titularidad, directa o indirectamente, de Criteria.
Criteria Caixa alcanzará el 17% del capital de Inmobiliaria Colonial
Así, desde Alphavalue, Christian Auzanneau explica que “hemos ajustado nuestro precio objetivo a 4,36 euros frente a 4,17 (4,58%) para tener en cuenta la ampliación de capital, que supone la creación de un 17% de nuevas acciones. Los parámetros de esta operación son, en general, superiores a nuestro precio objetivo inicial y, por tanto, acrecientan este último.”
“Consideramos que Criteria está pagando demasiado: es una buena noticia para los accionistas iniciales. Sin embargo, esta operación parece insuficiente para cambiar nuestro sentimiento sobre el valor: seguimos siendo negativos sobre Colonial (vender).”
Por su parte, desde Renta 4, Javier Díaz, afirma que “teniendo en cuenta la cercanía de la cotización a nuestro precio objetivo, pasamos a “En Revisión” tanto recomendación como precio objetivo de Colonial (desde sobre ponderar y un precio objetivo de 7,0 euros por acción).”
Para Díaz, los pros de la operación son realizarse con una prima del 11% sobre el precio de cierre a 16 de mayo de 2024 (cerca del 20% sobre el precio medio de las últimas dos semanas), permitir una reducción de cerca del -4,5% de la ratio EPRA LTV de Colonial (desde el 47,3% hasta el 42,7%; LTV reportada desde el 39,9% hasta el 36,2%), toda vez que otorga mayor flexibilidad financiera.
Así, reiteran la guía de cara al conjunto del año (BPA entre 0,30 y 0,32 euros por acción) y demostrar el interés por el negocio de la compañía por parte de uno de los accionistas de referencia (recordemos que Criteria afloró el pasado marzo una posición del 3,09% en el capital de Colonial).
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Pero los contras de la operación serían que se realiza con un descuento vs EPRA NTA del -28,6% (EPRA NTA de 9,95 euros por acción a cierre de 2023), mientras que Criteria aportaría los activos de InmoCaixa a valor de mercado; la ampliación tendría un impacto dilutivo de aproximadamente un -4,0% sobre EPRA NTA de Colonial (desde 9,95 euros por acción a cierre de 2023 hasta 9,55 euros post ampliación), y los activos que Criteria aporta a la cartera de Colonial, además de aportarse a valor de mercado, son por lo general, de menor calidad que el conjunto de la cartera de Colonial.
MÁS OPINIONES SOBRE LA AMPLIACIÓN DE COLONIAL
Desde Jefferies, Pierre-Emmanual Clouard, que tiene una recomendación de mantener y un precio objetivo de 5 euros (potencial del -19%) en Colonial habla en su nota de una “operación más defensiva que agresiva”.
“Seamos realistas, esta operación está más cerca de una ampliación de capital (350 millones de euros de los 622 millones) que de una aportación en especie. El 60% de los activos transferidos a Colonial es residencial, lo que no encaja con la estrategia de Prime Office. A pesar de que la operación debería ser neutral en el BPA de 2024, calculamos que la dilución podría ser de hasta un dígito medio en 2025. En cualquier caso, sería dilutiva en un 4% sobre los NTAps. El principal objetivo de esta operación es recortar la deuda (debido al NIY del 3,1%)».
«Esta operación está más cerca de una ampliación de capital (350 millones de euros de los 622 millones) que de una aportación en especie, señala Pierre-Emmanual Clouard, de Jefferies
Por último, desde CIMD Intermoney, Guillermo Barrio, de explica que «confirmamos nuestra recomendación de comprar en Colonial, así como nuestro precio objetivo de 8,5 euros, tras el anuncio de la entrada en el capital de la socimi de CriteriaCaixa, que, a cambio de hacerse con el 17% aportará activos y efectivo. Consideramos positiva la operación, con la incógnita de la nueva exposición de Colonial al mercado residencial. Teniendo en cuenta esta operación, incrementamos nuestras previsiones de rentas un 3% en 2025-2026.”
Así, en Intermoney “no variamos nuestro precio objetivo al compensarse en la práctica el efecto dilutivo de ampliación con un menor riesgo al descender el apalancamiento.”
Según las pantallas de Bloomberg, el viernes revisaron sus recomendaciones sobre Colonial hasta 12 firmas de análisis y se estableció un nuevo precio objetivo de consenso de 6,33 euros para sus acciones, un potencial del 2,1% desde los precios actuales.
Este precio procede de que el 38,1% de los analistas tiene una recomendación de compra sobre Colonial, mientras que el 42,9% recomienda mantener y el 19% aconseja vender.
