El mercado inmobiliario no pasa por su mejor momento y los inversores están siendo cautelosos. La consultora inmobiliaria Colliers pronostica para este año una caída de inversión de hasta el 50% respecto a 2022, que fue el segundo año con mejores datos en transacciones tras el récord de 2018. El volumen final del ejercicio se quedaría entre los 9.000 y 10.000 millones.
En un panorama marcado por la inflación, las elecciones y la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, llegando al 4,25%, millones de personas se han visto afectadas. Se trata de la mayor caída de inversión inmobiliaria desde hace 10 años.
AL MENOS, HASTA EL 2024
En el primer trimestre del año, las transacciones sumaron 2.988 millones y de abril a junio se quedaron en 2.161 millones. Si lo comparamos con el año pasado, el semestre completo ya refleja un relevante frenazo del 49,6%, con una cifra que alcanza en 5.150 millones.
¨De cara al segundo semestre de 2023 y principios de 2024, prevemos un repunte de la actividad impulsado por la amplia liquidez del mercado y la conclusión de la subida de los tipos de interés, que infundirá confianza entre inversores y propietarios, acercando sus posiciones de precio y rentabilidad. Desde Colliers pensamos que lo peor del mercado quedará atrás tras el segundo semestre de 2023¨. Destaca Alberto Díaz, director de mercado de capitales de Colliers
EL PROBLEMA DE LA SUBIDA DE TIPOS DE INTERÉS
En julio de 2023 experimentó una subida de 25 puntos, situando la cifra en 4,25%. La subida del tipo de interés afecta directamente a la hora de pagar la hipoteca. Para poder entender el problema, podemos poner una situación que afecta al coste del préstamo: Suponemos que el banco nos presta 100.000 euros a un tipo anual del 3,5%, cuando se finalice el pago, tendremos que devolver los 100.000 euros más 3.500, que es el precio que hay que pagar al banco para que te preste el dinero.
También afecta en el momento que depositas dinero en el banco en cuestión de rentabilidad. Si depositas 10.000 euros al año en una cuenta de ahorro con un tipo anual (tipo de interés) del 3%, el banco tendrá que pagarte 300 euros.
El Banco Central Europeo no fija los intereses de los préstamos o los depósitos, pero sí influye en ellos. Cuando la inflación es elevada, sube los tipos de interés para que contratar un crédito sea más caro con el objetivo de bajarla.
Quienes tengan hipotecas a tipo fijo, no sufren variaciones en los tipos de interés. Pero los que tengan hipotecas a tipo variable se ven perjudicados. Según un estudio de Fotocasa los que se encuentren en revisión tendrán que afrontar un gasto de entre 270 y 650 euros más al mes, un incremento del 55% interanual.
ALGUNOS PROBLEMAS QUE EXPLICAN LA CAÍDA
El desconcierto que han generado las elecciones municipales y autonómicas en mayo y las generales en julio es uno de los motivos por los que los inversores han bajado su nivel de transacciones. Cuando se acercan tiempos en los que puede cambiar la política del país, existe una pausa para ver qué ocurre.
Otro problema es la incertidumbre sobre las consecuencias geopolíticas y económicas derivadas de la guerra entre Rusia y Ucrania, han afectado de lleno a los inversores. Al no saber predecir lo que va a ocurrir, muchos prefieren ser cautelosos.
LOS GUSTOS DE LOS INVERSORES
El segmento de las oficinas atraía gran cantidad de inversores dispuestos a realizar miles de transacciones porque veían una gran rentabilidad. Desde la pandemia, el teletrabajo se ha instalado en nuestras vidas y muchas oficinas se han quedado vacías, los inversores lo han tenido en cuenta y han decidido apostar por otras cosas.
El interés de los inversores se centra en hoteles urbanos y vacacionales debido al buen comportamiento del sector turístico. En el primer semestre de este año este tipo de activos ha sido el segmento con mayor número de transacciones, con 1.382 millones de euros en operaciones.
La tecnología cada vez está más presente en nosotros y los data centers (edificios o centros donde se encuentran los elementos de red, almacenamiento y sistemas de computación) gustan a los inversores. La posición estratégica de España gracias a las redes de cables submarinos que conectan Europa, América y África sitúan a España en el puesto 7 en el índice de la Economía y la Sociedad Digital. Según el informe del Sector del Data Center presentado por la patronal Spain DC en Madrid, la capital ha incrementado su potencia instalada en un 43%, superando a ciudades como Frankfurt, Londres, Ámsterdam o París.
Otro de los pilares del sector inmobiliario son las residencias de mayores y de estudiantes. El residencial para alquiler, por ejemplo, ha sido el segundo segmento con más inversión hasta junio, con 1.258 millones.
Parece que habrá que esperar hasta 2024 para que cambie el rumbo, veremos qué ocurre.
