Tras la promulgación de la nueva Ley de Vivienda, el mercado de alquiler de viviendas ha demostrado ser más complejo de lo que pensabamos. Así, y pese a la actual legislación, las diferentes modalidades de contrato de alquiler no se han visto cubiertas en las medidas aprobadas hace tan solo unas semanas. De este modo, los contratos de alquiler pueden ser explotados de tres formas distintas por el propietario: como residencia habitual, temporal o de uso turístico.
Modalidades que, además de una legislación adaptada, ofrecen una rentabilidad diferente y un tratamiento fiscal desigual y son los grandes tenedores los que mejor conocen esta segmentación. En consecuencia, las inversiones en alquiler pueden resultar muy atractivas económicamente para los propietarios de vivienda, especialmente en el caso del alquiler temporal y turístico y muy especialmente para los grandes tenedores, ya que son opciones muy rentables y representan una interesante fuente de ingresos.
Muchos propietarios de viviendas desconocen los detalles de estas tres formas de explotar el arrendamiento y, aunque los inversores particulares suelen estar mejor informados, aún existe una gran desinformación en cuanto a las legislaciones y la fiscalidad de cada modalidad. Es importante que los propietarios de viviendas sean conscientes de las opciones disponibles y de las ventajas y desventajas de cada una de ellas para poder tomar una decisión informada y rentable en sus inversiones en Madrid.
El problema: la diversidad legislativa según el alquiler
La variada legislación del arrendamiento representa posiblemente un hándicap para el sector ya que, en muchas ocasiones los propietarios desconocen los beneficios y problemas que cada modalidad de alquiler les ofrece. Mientras que el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y supletoriamente por el Código Civil, la base normativa del alquiler turístico está en manos de las comunidades y el de temporada por el código civil.
En última instancia, cada propietario de una vivienda, prevía información, debe escoger la modalidad de alquiler que más le convenga, dependiendo del tipo de vivienda, su ubicación, su objetivo personal y el tipo de rentabilidad o cliente que busca, así como la disponibilidad del inmueble.
Una legislación más específica
Para facilitar esta compleja realidad en estos años, han surgido empresas que gestionan arrendamientos en todas las modalidades adaptándose a las necesidades de cada propietario, como DFLAT Madrid, que gestiona al rededor de 500 inmuebles. La empresa ofrece un servicio que ayuda a optimizar el rendimiento de los inmuebles, reduce los riesgos y evita al propietario de una vivienda lidiar con el lío normativo que envuelve a este mercado.
Otro ejemplo dentro del mercado, es el negocio del alquiler por habitaciones MadridEasy que ofrece a sus clientes más de 1.000 habitaciones en una experiencia moderna y cómoda en la que pueden disfrutar de un hogar equipado y compartido. Su objetivo es proporcionar una solución asequible y flexible para jóvenes profesionales y estudiantes que buscan un alojamiento en las principales ciudades de España.
Tanto Álvaro Blázquez, CEO de MadridEasy, como Saturnino Pérez, CEO de DFLAT Madrid admiten que los diferentes tipos de alquiler de viviendas tienen ventajas e inconvenientes, lo que hace que cada propietario deba elegir el que más se ajuste a sus necesidades. La decisión final dependerá del tipo de vivienda, su ubicación y si se busca obtener una alta rentabilidad a corto y medio plazo (turístico y temporal) o un beneficio sostenido a largo plazo (habitual). Debido a esto, los expertos opinan que la intermediación profesional es cada vez más necesaria, especialmente en el caso de alquileres temporales o turísticos.
El alquiler de temporada, el más rentable
En el mercado inmobiliario, los grandes tenedores están optando cada vez más por el alquiler temporal como vía de negocio. Esta modalidad, también conocida como alquiler por temporada, permite a los propietarios rentabilizar sus viviendas de forma flexible, alquilándolas por periodos de tiempo determinados.
Una de las principales ventajas del alquiler temporal es su mayor rentabilidad en comparación con el tradicional pese a no contar con desgravación fiscal. Según expertos del sector, con el temporal se pueden obtener rentas más altas que con la modalidad tradicional a un menor riesgo. Además, esta ofrece una mayor flexibilidad a los propietarios, ya que pueden recuperar la vivienda en el momento que pacten con el inquilino.
Esta fórmula es ideal para aquellos propietarios que deseen rentabilizar sus viviendas durante periodos de tiempo en los que no las utilizan, como puede ser durante los meses de verano, o para aquellos que quieren esperar a que suban los precios sin atarse a un inquilino fijo. Los grandes tenedores, en particular, han encontrado en el alquiler temporal una vía de negocio muy interesante. Al trabajar con grandes compañías, pueden ofrecer alojamientos puntuales a empleados en desplazamiento, lo que les permite obtener rentas más altas que con el alquiler tradicional.
No obstante, al igual que ocurre con el alquiler turístico, el temporal tampoco disfruta de beneficios fiscales, lo que puede suponer un inconveniente para los propietarios. A pesar de esto, cada vez son más los grandes tenedores que optan por esta modalidad de alquiler debido a su mayor rentabilidad y flexibilidad.
Los diferentes tipos de contrato de alquiler
El alquiler temporal era una alternativa pocos popular pero actualmente es rentable. A diferencia del alquiler turístico, este tipo de contrato no se anuncia en portales de vacaciones deben ser alquileres de «viviendas no permanentes» según la ley. Cabe destacar que tiene la ventaja de la flexibilidad, ya que el propietario puede recuperar la propiedad cuando se acuerde en el contrato.
Según Álvaro, esta opción es idónea para los propietarios que buscan rentabilizar su propiedad durante un plazo intermedio. Saturnino asegura que los beneficios suelen ser más altos que en vivienda habitual y notablemente más seguros. Este experto afirma que se cobran mejores rentas a través de empresas como la suya y con tasas de impago y morosidad nula. A pesar de las ventajas que ofrece, el alquiler temporal no disfruta de beneficios fiscales y tributarios, al igual que las viviendas turísticas.
En el caso del alquiler de viviendas turísticas puede ser una opción rentable para los propietarios de inmuebles, ya que pueden obtener una alta rentabilidad. Sin embargo, esto no está asegurado y depende del nivel de ocupación de la vivienda. De acuerdo con la ubicación de la casa, el rendimiento puede variar entre el 5% y el 25%-30%, según la Asociación de Turismo de la zona. A pesar de este beneficio potencial, muchos propietarios se sienten desanimados por la regulación incierta y la limitación de alquiler a un máximo de cinco días.
En España, según datos de la Consejería de Turismo, hasta el momento se han registrado 60 casas turísticas y hay unas 300 peticiones en tramitación. Sin embargo, algunos expertos son menos optimistas y advierten que el arrendamiento de viviendas turísticas es una actividad empresarial de alto beneficio y riesgo que varía según las épocas y las tendencias del mercado.
Para obtener ganancias con una vivienda turística, el propietario debe tener en cuenta no solo las comisiones del portal por el que se comercializa, sino también los costos de limpieza, lavandería, agua, luz, entre otros. Ante esta incertidumbre económica, algunos sugieren la opción mixta de alquilar la casa como vivienda turística durante menos de tres meses al año, el límite establecido por la ley, y el resto del tiempo como alquiler temporal a estudiantes, ejecutivos, etc.
Además, la vivienda turística está sujeta a perjuicios económicos tributarios y fiscales. Ni el arrendador ni el arrendatario se benefician de incentivos fiscales y los propietarios quedan sujetos a una tributación y fiscalización sobre los ingresos obtenidos, que incluyen un 21% de IRPF y un 10% de IVA. Asimismo, el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta como autónomo, lo que implica una serie de trámites y responsabilidades adicionales. Por lo tanto, antes de decidirse por el alquiler de una vivienda turística, es importante evaluar los costos y los riesgos y tener en cuenta las regulaciones y limitaciones legales correspondientes.
Aunque rentable a largo plazo, este tipo de contrato proporciona una continuidad en los ingresos y también disfruta de una fiscalidad favorable. El alquiler habitual está experimentando un receso en las grandes ciudades, por lo que hay una mayor demanda de este tipo de alquiler que no es cubierta por la oferta.
Como decimos, el alquiler habitual presenta algunos riesgos, como la inseguridad jurídica y el impago por parte de un inquilino moroso y la dificultad en recuperar los bienes en caso de impago, ocupación u otros problemas sociales que el inquilino pueda tener. Esto es especialmente cierto si se gestiona el arrendamiento personalmente, en lugar de a través de una empresa profesional que tenga acceso a mejores clientes o que pueda asegurar el cobro de la renta.
Los mejores consejos para propietario e inquilino
Un inquilino debe conocer que duración de estancia desea, puesto que la nueva ley impide cobrar honorarios en el alquiler de vivienda habitual, pero lo permite en el alquiler en temporada. Si no eres residente y necesitas una vivienda en temporada este tipo de agencias son una opción, pero si requieres una vivienda habitual debes optar por una agencia inmobiliaria tradicional.
Uno de los mejores consejos para un propietario que desea explotar su vivienda es que contrate los servicios de una empresa profesional de gestión de alquileres especialmente si no desea alquiler habitual. Estas empresas pueden ayudar a los propietarios a maximizar sus ingresos, minimizar los riesgos y garantizar un flujo constante de ingresos. En palabras de Álvaro y de Saturnino, el alquiler en temporada, sea habitacional o por apartamentos completos suponen algunas de las alternativas más rentables ante las incertidumbres generadas por la aplicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda recién publicada en el BOE.
