La aprobación de la nueva Ley de la Vivienda está al caer. Y es que, aunque la nueva normativa lleve más de un año en estado de standby, las exigencias en los presupuestos generales del Estado hacen inminente su entrada en vigor. Después de muchos vaivénes parece ser que esa luz verde llegará antes de verano, y para ello el Gobierno ha pactado su aprobación tanto con ERC como Bildu,conversaciones orientadas sobre todo a limitar la subida de los precios del alquiler al 2% y rebajar “el concepto de gran tenedor de diez a cinco viviendas.”
Así, “se trata de una de las normativas clave de la legislatura que negociaron PSOE y Unidas Podemos, que han logrado acercar posturas con estas fuerzas del bloque de investidura en las últimas fechas, con un anuncio de pacto que llega en vísperas de las elecciones del 28M.”
La propuesta de aumentar el tope del alquiler del 2% actual hasta un máximo de 3% no ha sido también recibida como se esperaba
Sin embargo, la propuesta que incluye la nueva Ley de aumentar el tope del alquiler del 2% actual (establecido como medida preventiva debido al contexto macroeconómico actual y en vigor hasta finales de 2023) hasta un máximo de 3% no ha sido también recibida como se esperaba.
La normativa podría crear una coyuntura en el mercado inmobiliario opuesta a la pretendida, con altas subidas en los precios del alquiler para contratos nuevos. Y así es la visión también de expertos en el sector, como por ejemplo Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia, ex presidente de AEPSI y director general de ACV Gestión Inmobiliaria.
Para Usain “la nueva Ley de Vivienda es un error que va a producir un aumento de los alquileres y un descenso de la demanda”.
LA LIMITACIÓN PODRÍA FRENAR LA OFERTA DE VIVIENDA
Una de las consecuencias más directas de la limitación en el precio del alquiler en la Ley de Vivienda sería el frenazo inmobiliario en el mercado con un descenso importante de la oferta. Desde hace tiempo, ya ha quedado en relieve que uno de los principales problemas a los que se enfrenta el sector es la falta de suelo libre para construir, lo que afecta tanto a las viviendas en venta como de alquiler.
Si además sumamos la restricción del 3%, la oferta de viviendas de alquiler podría experimentar un enfriamiento notable ante la decisión de los propietarios de mantener la vivienda cerrada antes que alquilarla, sabiendo que la rentabilidad en el caso de que entre en vigor la nueva Ley sería bastante reducida.
Las últimas estadísticas reflejan que alquilar un piso a día de hoy es un 10% más caro que hace un año
Es por eso, que Iñaki Unsain insiste: “Si esta limitación se aplica a contratos renovados o nuevos contratos de alquiler, podría suponer un aumento considerable en el precio de los alquileres porque los propietarios van a subir los precios ante esta limitación de no poder aumentarla en un futuro más de un 3%. Aunque, establecer este tope sería un mal menor si solamente es con respecto a los contratos de los alquileres que están en vigor. Otra cosa es si esa limitación incluye nuevos contratos o arrendamientos ya renovados”.
De esta manera, es bastante previsible que el precio de las viviendas en alquiler continúe al alza, como ya lleva ocurriendo meses atrás. No en vano, las últimas estadísticas reflejan que alquilar un piso a día de hoy es casi un 10% más caro que hace exactamente un año.
MÁS ZONAS TENSIONADAS DE VENTA Y ALQUILER
Con todo, ya existen precedentes europeos en el asunto. Francia, Suecia y Alemania son algunos de los países que, de una manera u otra, regulan y mantienen a raya los precios de los alquileres. En el caso del país bávaro, desde 1971 existe un índice conocido como Mietspiegel que regula los precios barrio por barrio a través de una agencia nacional de vivienda.
No obstante, no fue hasta el año 2019 cuando los alemanes impusieron un tope mucho más duró que hasta traspasar las fronteras del país. Entonces, se descubrió una de las consecuencias hasta ese momento impensables: el tope del alquiler podría provocar aumento de precios en otras ciudades.
Limitar el tope del alquiler al 3% permanente podría producir un éxodos a otras áreas cercanas
Cuando la Ley de la Vivienda entre en vigor, en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Málaga el valor de mercado podría aumentar, lo que conlleva, inevitablemente, un éxodo hacía otras localidades cercanas. Si aumentan los precios del alquiler en Madrid, la demanda de viviendas se trasladará a Getafe, Alcorcón o Leganés, lo que provocará al mismo tiempo un aumento de precios también en esas mismas localidades.
La consecuencia final, por tanto, es que limitar el tope del alquiler al 3% permanente podría producir una pequeña migración a otras áreas cercanas y provocar más zonas tensionadas por el mercado inmobiliario.
Por su parte La Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) ha advertido que «España cuente con una Ley de Vivienda era necesario, pero hubiéramos deseado que tuviera más alcance de miras y que hubiera contado con la opinión de todos los involucrados. Aprobarla de forma apresurada y con ruido político e ideológico de fondo, y a las puertas de unas elecciones no parece que sea la mejor forma de hacerlo».
