Carmen Panadero (Wires): «La liberación de suelo es la clave para lograr el equilibrio en los precios de la vivienda»

La presidente de Wires reconoce que la medida de topar los alquileres no es un paso en la buena dirección porque existen otros mecanismos las efectivos antes de involucrar a los inversores privados en asunto público. Sobre esta cuestión y en el contexto de la paridad entre mujeres y hombre en el sector, Carmen Panadero, mangling director de Impar Capital, ha atendido a Merca2.

Merca2: Hace poco más de un mes convocasteis un evento sobre la Ley Ómnibus en Madrid donde había paridad de género; la consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid, Paloma Martín, Laura Fernández, general counsel de Aliseda Inmobiliaria  y Adolfo Ramírez Escudero de CBRE, entre otros. Sin embargo, en la V Iberian Reit & Listed Conference, celebrada también hace unas semanas, de un total de más 15 ponentes tan solo había tres mujeres: Jana Bour, ESG Policy & Advocacy Manager de EPRA, Ines Arellano, directora de  Merlin Properties y Paloma Taltavull, profesora de la Universidad de Alicante.

CP: Es verdad que estuvieron Jan Bour e Inés Arellano, y por la tarde Paloma. Pero el problema de aquel evento es que en temas socimis, y demás vehículos regulados del sector, es que hay menos mujeres.

A nosotras nos hubiera encantado ir, y que en vez de haber solo tres mujeres hubiera habido más representación femenina. En Wires siempre miramos el lado positivo, y aunque fuera poca la representación sí que había representación.

En Wires llevamos 8 años trabajando para hacer un sector inmobiliario más visible a las mujeres directivas

De todas formas, no deberíamos de ser estrictos en aplicar la nueva Ley de paridad que exige un 50% para hombres y un 50% para mujeres en los consejos y en las direcciones, porque habrá departamentos, sí, con mayoría masculina pero también puede pasar al contrario. Por ejemplo en nuestro dpto. de comercialización son todo mujeres.

De hecho, nosotros en Wires llevamos 8 años trabajando para hacer un sector más visible a las mujeres directivas, para mejorar su carrera y para que la que quiera llegar tenga más herramientas. Trabajando para llegar para que las administraciones, cuando busquen a expertos, nos busquen a nosotros.

Merca2: En cuanto al sector, me gustaría preguntarte cómo ves el futuro del mercado en este 2023. Y en referencia a la Ley Ómnibus, que va a favorecer, entre otras cosas, la liberación de suelo y agilizar los tiempos de espera de los trámites, ¿es la herramienta definitiva para equilibrar la oferta y la demanda, así como el precio de la vivienda?

CP: La ley Ómnibus va a resultar una manera eficaz pero equilibrar el precio de la vivienda es mucho más complejo, y todo tiene que ver con los datos demográficos. Si en Madrid hay unos índices demográficos en positivo que llegan a 80.000 personas nuevas empadronadas pero solo se producen 20.000 viviendas es lógico que suban los precios, porque hay cuatro personas para cada casa nueva. Si fuese al revés, que Madrid tuviera vivienda de sobra, automáticamente bajarían los precios de nuevo.

De la Ley Omnibus es muy importante que las administraciones se esfuercen en liberar el suelo dotacional público, que hasta ahora estaba asignado a dotaciones concretas pero que pueden ser más útiles para la sociedad si responden a la necesaria producción de vivienda con algún grado de protección o asequible, y en ese sentido estaban en desuso. Es fundamental entonces que pueda ponerse a disposición de la población y se puedan hacer tanto viviendas asequibles como vivienda protegida.

¿Cómo vamos a atraer talento si no tenemos viviendas para los jóvenes? ¿O qué calidad de viviendas pueden pagar los jóvenes? Efectivamente habrá personas que no puedan venir porque no pueden pagar una vivienda. Pero no solo hablamos de talento internacional sino sobre todo a talento nacional, jóvenes que tienen que marcharse porque no pueden acceder al mercado de la vivienda.

Y en ese sentido, la nueva ley de la Comunidad de Madrid generará una mayor demanda pero con una mayor oferta, y así conseguirá reducir la presión en los precios.

Merca2: Al final el Congreso ha optado por desechar la idea de topar el precio de los alquileres pero, ¿qué hubiera pasado de producirse lo contrario? ¿Qué alternativas existen para evitar el continuo alza de los precios? 

CP: Es similar a lo que ocurre con el precio de venta de la vivienda, al final el mercado se rige por la ley de la oferta y la demanda y, aunque es verdad que los precios en algunos casos están por encima del nivel adquisitivo de muchos colectivos como los jóvenes o familias con menor poder adquisitivo, quizá sí existan otros mecanismos. 

Desde Wires creemos que hay mecanismos mucho más óptimos para controlar el precio de la vivienda

En primer lugar, y clave en este embrollo, es poner más suelo en el mercado y bonificar todos los impuestos que tengan que ver con la vivienda, y en este caso con el arrendamiento. Con todo, el efecto será una producción mayor, y además abaratada, que resultará en un impulso de promotoras que querrán promover vivienda. Y no solo las entidades privadas, sino también los gobiernos y ayuntamientos que podrán generar mayor vivienda asequible y protegida.

Topar el precio del alquiler es una apuesta arriesgada que solo va a perjudicar al pequeño inversor, que preferirá no poner su vivienda en alquiler porque le saldrá más caro. Por eso creo en la eficacia de otras herramientas antes de descargar en un privado una responsabilidad pública.

Por otro lado, efectivamente, desde Wires creemos que hay mecanismos mucho más óptimos para controlar el precio de la vivienda: poner más suelo en el mercado, bajarle los impuestos a la producción de vivienda (incluidos ivas reducidos a los materiales de construcción)… Estas serían las medidas óptimas que podrían dejar de estrangular la oferta y crear un efecto de aumento y de crecimiento más barato.
Por eso pensamos que topar los precios del alquiler no es la mejor manera de bajar los precios de la vivienda, porque también existe la opción de la rehabilitación de viviendas, aceleración de trámites en las licencias y gestión de suelos. La clave, como ya he mencionado, está en poner en el mercado cuando más suelo mejor.