El alquiler en Barcelona se encamina a máximos históricos debido a las duras condiciones financieras para obtener una hipoteca. Lejos de seguir la tendencia habitual del mercado en esta situación, con una bajada de precios para dinamizar el sector inmobiliario, los caseros de Barcelona se muestran reacios a vender a la baja y convierten el alquiler en su principal activo. En definitiva, vivir de las rentas ante la gran demanda existente para residir en la Ciudad Condal.
Los propietarios que buscan una rentabilidad superior o bien les urge la necesidad de liquidez han optado por vender
Con un mercado inmobiliario completamente estrangulado en EE UU y gran parte de Europa, los principales actores y particulares del sector esquivan las bajadas de precio para adaptar los inmuebles a la nueva normalidad. Sin embargo, esta operación conllevaría una merma del beneficio potencial, a pesar de la enorme escasez de viviendas a la venta.
El riesgo que corre el sector inmobiliario en Barcelona, como en España, es que no haya negocio. En otros países, se han registrado miles de despidos tanto en las inmobiliarias como en los departamentos hipotecarios de la banca ante la falta de producción de contratos.
LA FUERTE DEMANDA PRESIONA AL ALZA EL ALQUILER FUERA DE BARCELONA
Pero España es diferente, en Barcelona más aún. La fuerte demanda presiona al alza y los precios del alquiler marcan una cuota históricamente alta e inasumible en muchos casos. El alquiler medio en Barcelona alcanza los 1.066,86 euros con una subida del 14,41% en tasa interanual, prácticamente el doble que la inflación, según los datos del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl). Este estratosférico incremento se produce en un momento de ahogamiento para las familias que no pueden acceder a la hipoteca y el motivo es exclusivamente de una situación sin apenas oferta de viviendas en Barcelona.
El principal motivo de la caída de la oferta se debe principalmente a la política de vivienda emprendida por la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona. Los inversores y propietarios han retirado los pisos del mercado, mientras a nivel estatal se ha topado el alquiler al 2% para los contratos en vigor. Sin embargo, los caseros se las han ingeniado para romper los contratos y poder incrementar el arrendamiento. La forma más utilizada es la de realizar reformas en los edificios o en los propios pisos, aunque también se han producido a la hora de renegociar los contratos con subidas de la cuota mensual inasumibles.
«Los propietarios que buscan una rentabilidad superior o bien les urge la necesidad de liquidez han optado por vender», según apuntan fuentes conocedoras del sector a MERCA2. «Las viviendas en oferta se destinan mayoritariamente al alquiler», han sostenido.
LOS DUEÑOS ESCOGEN A LA DEMANDA
Con la alta demanda, son los dueños y gestores de los pisos quienes escogen la demanda, eso sí, han subido los requisitos con creces respecto a años anteriores debido al posible impago. «Se piden hasta medio año de nóminas por adelantado, un contrato estable y una fianza elevada», han destacado desde el sector. Antes, la mayoría de estos requerimientos pasaban por una o dos nóminas por adelantado y un mes de fianza para formalizar el contrato.
Sin embargo, la gran cantidad de impagos producidos durante las últimas dos recesiones han puesto en guardia a los propietarios. Asimismo, éstos han hecho frente al tope del alquiler elevando aún más los precios ante la pérdida de la rentabilidad futura durante el próximo 2023, cuando la inflación continuará al alza.
Las familias que buscan la hipoteca, por su parte, tienen prisa por cerrar el crédito con el banco ante la agresividad del Banco Central Europeo (BCE), pero se están mirando con lupa las aportaciones y documentación para evitar los impagos y un aumento de la morosidad.
LOS HOGARES ASUMEN AHORA UN EURÍBOR SUPERIOR AL 3%
En este sentido, los hogares asumen en este momento un euríbor por encima del 3%, aunque algunas entidades financieras mantienen la posibilidad de endeudarse a tipos fijos para protegerse de las alzas del precio del euro. No obstante, esta situación no durará eternamente y se espera que a partir de 2024, el BCE pueda relajar la política monetaria. Hay que tener en cuenta esta opción, más cuando los contratos se firman a 40 y 50 años.
Con esta situación, los hogares más vulnerables son obligados a salir de Barcelona para encontrar una vivienda asequible. Sin embargo, son muchas las familias que han optado por asentarse en el Área Metropolitana de Barcelona, una circunstancia que está presionando al alza los alquileres de los 40 municipios.
En algunos casos, por un mismo piso de unos 74 metros cuadrados, se llega a pagar lo mismo en Barcelona que en Ripollet, unos 900 euros, una cuota a la que hay que sumar el transporte y la falta de conexión por tren. Por 850 euros se encuentran viviendas en Badalona, a la que hay que incluir después el transporte para trabajar en la Ciudad Condal.
LOS PRECIOS DEL ALQUILER SE DISPARAN UN 30%
Los precios superan los 1.100 euros en las viviendas de 100 metros cuadrados. En la zona periférica de Barcelona, los alquileres se han disparado un 30% en apenas dos años, más del doble que en Barcelona, pese a no disponer de hospitales ni otros servicios en el municipio. De hecho, la zona del Valles Occidental, al oeste de Barcelona, hay que recorrer unos 20 kilómetros para desplazarse y volver al hospital más cercano.
«Numerosas familias de Barcelona han aprovechado la pandemia para salir de Barcelona y poder comprar una vivienda adaptada a sus necesidades en el Área Metropolitana de Barcelona y poner en alquiler la suya, en muchos casos ya pagada», han señalado fuentes inmobiliarias.
Con la crisis sanitaria, los contratos de alquiler se dispararon, pero la situación en el sector ha ido empeorando, con una menor firma de contratos en este 2022. En concreto, en el último trimestre, se han rubricado unos 12.000 contratos, un 17% menos que en el mismo periodo del año anterior.
BARCELONA, EL ALQUILER EN MÁXIMOS
Las zonas más baratas de Barcelona han sido las primeras en estos dos años en copar el mercado, mientras que las más caras reciben ahora el dinero de las rentas más altas, siendo éstas las únicas que están moviendo en este momento el mercado.
Badia del Vallès, municipio del Vallés Occidental, se sitúa entre los alquileres más baratos de toda Cataluña, con una media de 300 euros. Se trata de una ciudad dormitorio, si bien se encuentra junto a la Santiga, el polígono industrial más importante de la zona.
