domingo, 4 diciembre 2022 22:02

Madrid se reactiva como motor inmobiliario

La Comunidad de Madrid cuenta con más de 400.000 m2 disponibles para construir, en total, 9.058 viviendas ubicadas en 11 grandes proyectos de desarrollo urbanístico que verán la luz en los próximos años. A partir de 2024, más de 8.000 inmuebles contarán con algún tipo de protección, según los cálculos de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura.

La política de suelo es una de las palancas con las que Madrid cuenta para reactivar la economía, alentar la actividad productiva y crear empleo. El objetivo es poner en marcha viviendas oficiales dirigidas a colectivos vulnerables. Según fuentes de la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura cercanas a Merca2.es, esperan que el aumento de suelo público en el mercado provoque la bajada precios del sector, que en la Comunidad significa un obstáculo para parte de la población.

La comunidad de Madrid apuesta por que haya más oferta de vivienda antes que intervenir el precio

Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid

¿En función de qué se reparte el suelo? En esta dinámica, todo parte de la propiedad del suelo, que puede ser pública o privada. Los propietarios de suelo forman parte de la Junta de Compensación y tienen tanto poder como porcentaje del suelo total posean. En el caso del suelo público, la Comunidad ha de sacar el proyecto a concurso público, momento en el que las promotoras inmobiliarias optan a llevar a cabo el desarrollo urbanístico en cuestión. Madrid se convierte en motor de la vivienda en España.

En este caso, el suelo edificable del que dispone la Comunidad procede de 19 fincas de aproximadamente 383.000 metros cuadrados y de otras 15 parcelas que suman otros 17.000 metros cuadrados. Y Culmia, Metrovacesa, Vía Célere, Habitat o Vía Ágora son las promotoras que han mostrado interés en estos proyectos.

LOS CRITERIOS

No es tan fácil determinar bajo qué criterio se elige una zona u otra para llevar a cabo un desarrollo urbanístico. Aunque depende de que los propietarios se pongan de acuerdo e inicien los trámites, a menudo estos procesos acaban volviéndose eternos. Madrid Nuevo Norte, por ejemplo, llevó alrededor de 30 años y Valdecarros, el más grande de estos nuevos desarrollos, ya lleva alrededor de 20.

Los nuevos barrios que modificarán el mapa de la capital madrileña son: Poza de la Sal, Los Cerros, Los Ahijones, La Medina, Camino Viejo de Vicálvaro, La Dehesa, Emilio Muñoz y Los Berrocales, en Madrid capital; de Las Amapolas y Alto Eugenio, en Colmenar Viejo; y del Área de Centralidad, situado en Arganda del Rey.

MÁS DE 8.000 VIVIENDAS DE PROTECCIÓN, Y PUEDE QUE SEAN MÁS

Los pisos que se levantarán a través de este conglomerado de desarrollos urbanísticos se suman a otras iniciativas del Ejecutivo regional en materia inmobiliaria. La construcción, según fuentes regionales, dependerá del avance de cada desarrollo y de la concesión de las licencias por parte de los ayuntamientos.

Madrid calcula unos 9.058 inmuebles construibles, más de 8.000 de las cuales tendrán algún tipo de protección, como alquileres sociales, precio tasado o alquiler con opción a compra. Para el otro millar, la fórmula de comercialización todavía no está clara. De momento, no se descarta que también vaya a tratarse de viviendas protegidas. Según fuentes de la Consejería, todavía están pendientes detalles como los planes definitivos, la edificación o el presupuesto.

¿Y en función de qué se repartirán estas viviendas? En el caso de la vivienda de protección oficial, existen diferentes tipologías y grados distintos. Según las necesidades de cada perfil, se ofrecen unas facilidades u otras. Así, la Comunidad de Madrid distingue entre, por ejemplo, el Plan Vive (en el que una vivienda pública es desarrollada por una empresa privada y el alquiler se encuentra limitado) o los proyectos desarrollados por la Agencia de Vivienda Social (AVS) (donde el precio medio del alquiler ronda los 250 euros, actualmente).

DESARROLLOS DEL SURESTE

El Cañaveral, Valdecarros, Los Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros son los cinco proyectos ubicados en el sureste de la capital.

El ámbito más avanzado actualmente es El Cañaveral, un Programa de Actuación Urbanística (PAU) con más de 500 hectáreas donde se prevé construir 14.000 viviendas, 5.000 de las cuales ya están finalizadas. Tras la negociación inicial entre gestoras de cooperativas, ahora algunas grandes promotoras tienen proyectos en la zona. Se trata de Aedas, Neinor y Pryconsa.

Valdecarros es el proyecto de mayor tamaño y, por tanto, el que tendría más vivienda en suelos de la Comunidad.Se calcula que podrían levantarse en torno a 7.155 pisos, de los cuales 3.935 estarían adscritos a la Agencia de Vivienda Social (AVS). ¿Cómo se repartirá el espacio disponible? El 63% de la superficie total será residencial y el 37% se destinará al resto de usos. Incluirá, además, 687 hectáreas de zonas verdes, un aliciente para los perfiles más amantes de la naturaleza.

INICIO DE LAS OBRAS

El inicio de las obras se prevé en la primera etapa del segundo semestre de 2023 y de las dos siguientes de 2024. La inversión total asciende a 7.500 millones de euros. ¿A quién pertenece tanto suelo? El 36%, a la Administración (Ayuntamiento y Comunidad de Madrid); el resto, a inversores privados, entre los que destacan los hermanos Santos, la familia Fernández de Córdoba, Zapata o Pryconsa. También Sareb, Santander, Sabadell, Blackstone y Cerberus tienen suelos en la zona.

En el proyecto en Los Berrocales, el último en lograr la aprobación del Ayuntamiento madrileño y será el primero en llevarse a cabo, en un año y medio aproximadamente. Dividido en seis etapas, el proyecto cuenta con urbanizar más de 8,3 millones de metros cuadrados, el 26,5% de los cuales será zonas verdes y espacios libres.

En Los Cerros, por otra parte, se prevé la construcción de 14.726 viviendas, la mitad de las cuales serán protegidas. Las promotoras Vía Célere, Vía Ágora, Metrovacesa y Sareb son los grandes tenedores de suelo de la zona.

En el resto de zonas, las posibilidades de construir son menores: 580 viviendas en Los Ahijones; 313 en el Área de Centralidad de Arganda, 30 en Emilio Muñoz, 12 en Alto Eugenio, nueve en la Poza de la Sal y seis en el Camino Viejo de Vicálvaro, según los datos facilitados por la Consejería. 

EL APETITO INVERSOR EN MADRID CRECE

De forma paralela, el Gobierno que dirige Isabel Díaz-Ayuso sigue vendiendo suelo de su propiedad para edificar viviendas libres y protegidas, oficinas, hoteles yo hasta naves industriales. En mayo de 2020, de hecho, la presidenta de la Comunidad de Madrid decidió vender 191 fincas para apuntalar la reactivación tras la primera ola de la pandemia y su consecuente parón en seco a nivel económico.

Según la consejera de Vivienda, la puesta en el mercado de casi un millón de metros cuadrados de suelo edificable por parte del Gobierno regional ha despertado el apetito inversor en Madrid. Su departamento asegura que el 60% de los 191 terrenos ya se han licitado y se han recibido ofertas para el 100%, prácticamente. Más de 400 inversores españoles y extranjeros están interesados en estas fincas, 51 de las cuales ya han sido vendidas por un total de 66 millones de euros.

Para gestionar estas enajenaciones, la Comunidad puso en marcha un mecanismo específico, el Portal del Suelo. Actualmente, hay más de 300 parcelas en esta plataforma, ya sean propiedad Comunidad o de municipios que se han adherido a la herramienta.


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