Las promotoras necesitan 12.000 millones de euros para alcanzar la velocidad de crucero que tanto ansian, según afirman las propias implicadas. Una financiación que las compañías del sector no encuentran en los bancos. Las entidades financieras han cerrado el grifo y no se fían de la estabilidad del ladrillo. El gran reto de las promotoras en los próximos años es encontrar esa financiación alternativa.
En el mercado de promoción residencial los empresarios se encuentran con grandes dificultades para poder financiar la adquisición de suelo finalista cuando no pueden demostrar ante la banca la existencia de una demanda clara por la vía de los contratos de preventas, sobre un proyecto definido en el que se haya obtenido la licencia de construcción.
La incertidumbre se cierne sobre sobre la rama residencial del sector residencial. Es complicado vender un producto que no entiende de ciclos. Ese período de ineficiencia del propio sistema productivo del sector residencial, convive mal con las necesidades de aportación de capital de los promotores, que hasta que puedan obtener financiación de la banca comercial pueden tener que esperar entre 12 y 18 meses. Un problema que se agrava con el otro mal endémico del sector: la demora en las licencias de obra y de primera ocupación.
Ante esta situación, las promotoras necesitan buscar nuevas vías de financiación para conseguir sobrevivir a este bloqueo de la banca comercial. Aedas es una de las primeras que ha estudiado nuevas fórmulas para acometer operaciones de riesgo. En este caso, la promotora de David Martínez anunció hace algunas semanas la creación de un vehículo financiero junto a su socio de referencia, Castlelake para comprar suelo y transformarlo en finalista en dos o tres años. Un acuerdo en el que el fondo aporta el 90% del capital y la promotora un 10%. El reparto se hace en base a este porcentaje, pero además la promotora tiene un derecho de tanto de un 25% con respecto a la porción que le corresponde a Castlelake.
Pero no es la única solución que las promotoras estudian. De hecho, existen otras ideas que incluso pueden ser buenas opciones para la banca comercial. En este punto es donde entra la financiación alternativa. Una solución parcial que es una especie de parche, porque lógicamente el empresario ha de aportar parte del capital como garantía y compromiso ante cualquier financiador de la viabilidad del proyecto que piensa desarrollar.
Pero siendo parcial, dicho apoyo a los promotores por parte de la financiación alternativa permite viabilizar inversiones que transcurrido dicho plazo serán financiadas por la banca comercial con una alta probabilidad. Es decir, la financiación alternativa consigue que el proyecto no se demore para el promotor y a las entidades financieras asumir menos riesgos, pero con la posibilidad de entrar después en el proceso de financiación.
En este escenario se abren varias tipos de financiación alternativa, siempre con un mismo protagonista: los fondos de inversión. Algunos de estos tratan de permanecer como deudores durante toda la vida del proyecto. Una situación que les convierte en socios del promotor que le otorga privilegios en la preferencia de cobro frente al empresario.
Otros se enfocan hacia una financiación ‘mezzaninne’ poniendo ciertos límites a la remuneración de su financiación, aunque es el menos utilizado. El mejor y el más eficaz para arrancar los proyectos residenciales se centran en proveer préstamos puente para el comienzo de las obras, pero siempre con el objetivo de ser reemplazados por la banca convencional. Son préstamos de confianza que empiezan a plasmar una realidad para que la entidad financiera confíe en el proyecto y entre con capital.
Las necesidades de apoyo financiero del sector promotor y de los gestores de cooperativas son muy elevadas. «En este contexto, la financiación alternativa cumplirá una función complementaria a la de la banca comercial bajo unos parámetros similares de análisis de riesgos de mercado pero anticipándose temporalmente de forma significativa», afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers.
Sea como fuere, la realidad es que las promotoras necesitan esa financiación para alcanzar la «velocidad de crucero» que todas ellas reclaman. Una financiación que Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima, cifra en 12.000 millones de euros, según reconoció él mismo en un coloquio con profesionales del sector en el que se discutía, precisamente, sobre las financiaciones alternativas.
