mercado inmobiliario

Tres años atrás, se daba a conocer la noticia sobre la compra de la firma australiana de centros comerciales Westfield por parte de la firma francesa Unibail-Rodamco por un total de 24.700 millones de dólares. Operación que dio origen a Unibail-Rodamco-Westfield (URW) y que tal como lo señalaron los medios, le permitiría a Unibail dar un importante salto fuera de su reinado europeo debida a la importante presencia de Westfield en Estados Unidos. Según recogió la prensa en aquel entonces, la transacción contó con el respaldo unánime de los consejos de administración y supervisión de Unibail-Rodamco, como así también del consejo de administración de Westfield. Ahora, la historia es otra. Un grupo de accionistas minoritarios que ingresaron a la sociedad en septiembre de 2019, es decir, más de un año después de la adquisición de Westfield, arremetieron contra el plan ‘Reset’ propuesto por la dirección con el fin de aumentar su capital para superar los efectos de la crisis sanitaria derivada de la pandemia de Covid-19.

‘Reset’ vs ‘Refocus’, o en español, “Resetear vs Reenfocar”. Estos son los dos planes que se contraponen y que han dado lugar a una batalla empresarial entre la dirección de URW y un grupo de accionistas minoritarios, liderado por el ex director de Unibail, Léon Bressler, y el magnate francés de las telecomunicaciones, Xavier Niel, que en conjunto ostentan tan solo el 5% del capital. Ambos lideran una campaña contra el plan ‘Reset’ presentado por el consejo de administración del operador que prevé una ampliación de capital de 3.500 millones de euros y que deberá validarse en una junta general extraordinaria prevista para el próximo 10 de noviembre. Tanto Bressler como Niel consideran que dicha ampliación es “innecesaria” y han contraatacado y presentado su propio plan, al que llaman ‘Refocus’.

Los creadores del plan ‘Refocus’ abogan por “reenfocar” al grupo como un jugador puramente europeo. Su estrategia consiste en vender los activos estadounidenses de Unibail-Rodamco-Westfield para así captar efectivo con el que pagar su deuda. El contraplan consiste entonces en enfocar el negocio exclusivamente en los centros comerciales europeos. Lo que no resulta tan convincente teniendo en cuenta la dura situación que atraviesa el continente, marcada por la llegada de una segunda ola de Covid-19 que vuelve a poner en la agenda los confinamientos y el cierre de comercios.

Un dato no menor es que a través de su campaña, los activistas también buscan adquirir tres puestos en el consejo directivo. Lo que explicaría por qué están tan interesados en imponer sus agresivas maniobras enfocadas en las ganancias a corto plazo. Una jugada usualmente utilizada por los inversores activistas que compran acciones de una empresa  con el objetivo de influir en su gestión.

Pero eso no es todo. Los accionistas también han atacado contra la adquisición de Westfield por parte de URW en 2017, al considerar que dicha operación ha sido la responsable del descenso del precio de las acciones de la empresa. Lo que resulta cuestionable, teniendo en cuenta que los activistas ingresaron en 2019, más de un año después de la adquisición de Westfield. Por ende, tal como lo ha explicado el presidente del consejo de administración de URW, Cristophe Cuvillier, invirtieron “con pleno conocimiento de los hechos”. Esto sin contar que además, la compra de Westfield representa menos de una cuarta parte de las pérdidas del mercado de valores.

Sin embargo, los accionistas aún están convencidos de que pueden imponer su plan alternativo y con ese fin, han desplegado una meticulosa campaña de influencia con eslogan y sitio web propio. Lo que demuestra que están dispuestos a todo con tal de convencer al 35% de los votantes presentes durante la junta del 10 del próximo mes. Sin embargo, el plan que proponen no es tan sólido como lo presentan.

“El plan de los activistas es un salto hacia lo desconocido y es peligroso tanto para la empresa como para los accionistas”, aseguró Cristophe Cuvillier durante una entrevista. En concreto, el plan ‘Refocus’ podría ocasionar problemas tanto a corto como a largo plazo. Tal como lo ha comunicado Unibail, esta estrategia genera una gran incertidumbre y por ende un gran riesgo en el complejo contexto actual.

Por el contrario, el grupo inmobiliario está convencido de que su plan Reset es el adecuado para afrontar las dificultades que presenta la crisis actual ya que contempla una estrategia a largo plazo en beneficio de todos los accionistas de la empresa. El plan ‘Reset’, propuesto por la dirección, está basado en la recaudación de capital de 3.500 millones de euros, como así también en la limitación del dividendo en efectivo, que posibilitará un ahorro de 1.000 millones de euros en los próximos dos años y reducirá en 800.000 millones el capex de operaciones no esenciales y en desarrollo.

En ese sentido, los tres ejes del plan consisten en la venta de activos, la obtención de capital y la reducción de gastos. Lo que según sus promotores, garantizará la flexibilidad operativa y financiera y fortalecerá la estructura capital de URW. Es por ello que la junta de supervisión busca ganar el apoyo necesario para poner en marcha su plan Reset y así desestimar la alternativa de los accionistas activistas, cuyo plan podría resultar perjudicial para la compañía. En definitiva, el consejo estima muy a pesar de lo que los accionistas minoritarios intenten instalar, este no es momento de reenfocar, sino de resetear.